اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که مساحت آن بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی کنند.
اختلاف در مساحت مبیع
بر اساس ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع می‌باشد، به این معنی که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، توجه بیشتری کنند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط له صرفا حق فسخ دارد.
لازم به ذکر است که این حکم تنها مخصوص ملک نبوده و در بعضی موارد در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا خواهد کرد.
در این ماده نیز به مواردی اشاره می‌کند که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است. ثمن در برابر کل قرار گرفته و مقدار نیز یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به تخلف از شرط یا وصف است.
کم یا زیاد بودن متراژ
در صورتی که مغازه موضوع مبایعه نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد، اگر شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته باشد، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت تعیین شود و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر بوده، بر طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، تنها مشتری حق فسق را دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.
اما در صورتی که ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق باشد، خریدار می‌تواند اقامه دعوی کرده و در خصوص مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن، با توجه به مقدار کسری متراژ ملک اقدامات لازم را انجام دهد.
اما این موضوع صرف نظر از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه بوده و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری، حقی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن را نخواهد داشت. (نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)
حق فسخ در صورت اختلاف متراژ
در خصوص این موضوع یک قانون جداگانه به نام (قانون پیش فروش آپارتمان‌ها) در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید که بیشتر برای حمایت از (پیش خریدار) می‌باشد.
بر اساس ماده ۷ این قانون، اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ نخواهند داشت، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ را دارد، چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.
کسری متراژ ملک
رویه و نظریات قضایی در خصوص کسری متراژ ملک
بر اساس رای شماره ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
مقایسه کلاهبرداری سنتی با کلاهبرداری رایانه ایمطالعه بیشتر
مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی‌باشد و خریدار استحقاق مطالبه بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.
بر طبق رای شماره ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه ۲۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی‌کند.
بر اساس رای شماره ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
چنانچه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می‌شود و مطالبه بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.
بر طبق رای شماره ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
نظر به این که ماده ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است، ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد، طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.
تجزیه بدون ضرر در اختلاف متراژ یا مساحت ملک
اموالی که موضوع معامله قرار می گیرند از نظر حقوقی به دو بخش تقسیم می شوند، قابل تجزیه و غیر قابل تجزیه.
مال قابل تجزیه در عالم حقوق دعوای ملکی به مالی گفته می شود که تقسیم کردن آن به هیچ عنوان تاثیری در ارزش مال نداشته باشد و سبب ورود ضرر به مال یا ارزش آن نشود. به عنوان مثال شما وقتی پنجاه کیلو گندم را به دو بخش ده کیلویی و چهل کیلویی تقسیم کنید هیچ تاثیری در ارزش مال ندارد به همین خاطر این مال را به عنوان مال قابل تجزیه می شناسیم.
در مقابل مال غیر قابل تجزیه به مالی گفته می شود که وقتی شما این مال را تقسیم کنید دیگر آن ارزش اولیه را ندارد و در بعضی موارد به کلی ارزش خود را از دست می دهد برای مثال وقتی شما در یک آپارتمان ۱۰۰ متری ۱۰ متر از آن را جدا کنید، این ۱۰ متر جدا شده به کلی ارزش خود را از دست می دهد و هیچ کارایی نخواهد داشت به همین خاطر این آپارتمان را غیر قابل تجزیه می نامیم.
حق فسخ ناشی از اختلاف مساحت ملک برای طرفین
حق فسخ برای طرفین که در انتهای ماده ۳۸۵ قانون مدنی عنوان شده است، قانونگذار به جهت اینکه اختلاف در متراژ در حالت کم یا زیاد بودن متراژ یا مساحت ممکن است برای طرفین معامله ایجاد ضرر نماید، حق فسخ را برای هر دو طرف در نظر گرفته است به عبارتی دیگر اگر میزان متراژ یا مساحت ملک کمتر از متراژ توافق شده باشد خریدار حق فسخ معامله دارد و اگر بیشتر باشد فروشنده حق فسخ معامله دارد.
مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک
چرا اجازه مطالبه قیمت ناشی از اختلاف متراژ ملک به طرفین معامله ملک داده نشده است؟
طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر آنها بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،
بنابراین در مرحله اول قانونگذار صرفا حق فسخ را برای طرفین در نظر گرفته است اما باید توجه داشت که قانونگذار در انتهای ماده ۳۸۵ عنوان داشته است که توافق طرفین مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.