قانونگذار همواره سعی دارد با وضع قوانین مناسب از حقوق افراد و صاحبان حق در همه امور دفاع نماید. یکی از امور فی مابین افراد، موضوع قراردادها است. این قراردادها ممکن است به صورت رسمی و یا غیر رسمی تنظیم شده باشد.
اگر چه در مواردی تفاوت هایی میان این دو نوع قرارداد وجود دارد و حقوق طرفین متفاوت خواهد بود اما روح قانون همواره مدافع صاحبان حق است.
موضوع قراردادهای خرید و فروش ملک از جمله مواردی است که به دلیل کسری یا مازاد مساحت بخواهد فسخ شود.
قواعد حاکم بر اضافه یا کسر مساحت ملک مورد معامله
قانونگذار در فرض کمتر یا بیشتر بودن مقدار مبیع نسبت به میزان توافق شده، قواعد حقوقی خاصی را برای حل اختلاف پیش‌بینی نموده است.
مشخصاً در مورد موضوع این نوشتار، در قانون مدنی اقدام به وضع احکامی در مورد ملکی که بر مبنای داشتن مساحت معین مورد معامله قرار گرفته اما بعد فقدان مساحت مورد توافق آشکار می‌شود، نموده و فروض مختلفی را از هم تفکیک و احکام آن را بیان نموده است.
بعلاوه در قانون ثبت هم فرض خاصی مورد توجه قرار گرفته و حکم آن بیان شده است.
ما احکام این دو قانون را با عنوان قواعد عام مربوط به اختلاف مساحت بررسی خواهیم نمود و آنگاه به مطالعه قواعد خاص مندرج در قانون پیش‌فروش ساختمان می‌پردازیم تا تفاوتهای این قواعد بروشنی آشکار و معلوم گردد چه نارساییهایی در قواعد دسته اول وجود داشته که سیاستگذاران را به ارائه راه‌حلهای دیگر سوق داده است.
قواعد حقوقی عام مرتبط با اختلاف مساحت ملک
طرفین قرارداد مقدار مبیع را هنگام انعقاد آن مشخص می‌کنند، با وجود این ممکن است بعداً معلوم گردد مبیع کمتر یا بیشتر از میزان مورد توافق است، لذا در این شرایط بررسی اعتبار معامله و حقوق طرفین ضروری به نظر می‌رسد. قانون مدنی در مواد 355، 384 و 385 قواعد حقوقی حاکم بر این موضوع را بیان نموده است.
مطابق مواد مذکور کمیت ممکن است جنبه وصفی داشته و صرفاً موضوع را توصیف نماید یا هر جزء مبیع در برابر جزئی از ثمن قرار گیرد؛ در مورد اخیر گفته می‌شود مقدار بیانگر میزان تعهد است؛ قانونگذار احکام فروض مذکور را یکسان ندانسته و حسب مورد قواعد خاصی را وضع نموده است.
راهکارهای حقوقی مختص قراردادهای پیش‌فروش ساختمان
در قراردادهای پیش‌فروش معمولاً در زمان انعقاد قرارداد، ساختمان وجود ندارد و با پایان عملیات پی ساختمان، پیش‌فروشنده با تعهد بر احداث ساختمان، آن را منتقل می‌کند (ماده 4 قانون). در نتیجه، احتمال دارد بین موضوع توافق و ساختمان ایجاد شده از نظر مساحت، مطابقت وجود نداشته باشد.
قانونگذار با ناکافی دانستن قواعد عام، قواعد خاصی را در قانون پیش‌فروش ساختمان پیش‌بینی کرده تا نارسایی‌های قواعد موصوف را برطرف نماید. مطابق ماده 7 این قانون، در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا 5% افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از 5% باشد، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
مطابق ماده فوق، مساحت ساختمان ممکن است بیشتر یا کمتر از میزانی باشد که طرفین بر آن توافق کرده‌اند. به علاوه در هر دو فرض، اختلاف ممکن است تا پنج درصد یا بیشتر از آن باشد.
1. اضافه مساحت
ممکن است ساختمانی با مساحت معین پیش‌فروش شود اما پس از ساخت، مساحت آن بیشتر از میزان توافق شده باشد. در این صورت بر خلاف آنچه در قانون مدنی پیش‌بینی شده، نمی‌توان گفت مازاد متعلق به فروشنده بوده و مورد معامله قرار نگرفته (ماده 384) یا او حق فسخ دارد (ماده 385).
در واقع مطابق ماده 7 اگر اضافه مساحت تا پنج درصد میزان توافق شده باشد، هیچیک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد، بلکه پیش‌خریدار صرفاً بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد، ارزش مساحت اضافه را به پیش‌فروشنده خواهد پرداخت که ممکن است کمتر از قیمت روز بنا باشد.
بر این اساس اگر ساختمانی بر مبنای داشتن صد متر مساحت پیش‌فروش شود، اما پس از ایجاد، مساحت آن صد و چهار متر باشد، پیش‌خریدار بدون داشتن حق فسخ صرفاً باید قیمت چهار متر اضافه را به میزان مندرج در قرارداد، به پیش‌فروشنده بپردازد.
در فرضی که اضافه مساحت ملک بیشتر از پنج درصد میزان توافق شده باشد، قانونگذار در راستای حمایت از پیش‌خریدار (طرف ضعیف قرارداد) صرفاً به او حق داده قرارداد را فسخ یا قیمت اضافه مساحت را بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد به پیش‌فروشنده بپردازد و پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد. دلیل عدم اعطای حق فسخ قرارداد به پیش‌فروشنده، این است که او مجری ساختمان و در نتیجه مسؤول اضافه مساحت بوده و بنابراین بر فرض تضرر هم، نمی‌تواند برای اقدامی که خود کرده به وسایل جبرانی دسترسی داشته باشد.
در عین حال مطابق قانون مدنی، در صورت فسخ قرارداد عوضین باید مسترد گردند (وحدت ملاک ماده 286 قانون مدنی)، یعنی پیش‌خریدار ساختمان را پس داده و پیش‌فروشنده نیز ثمن دریافتی یا مثل آن را به پیش‌خریدار مسترد می‌کند.
این موضوع با توجه به کاهش ارزش پول در اثر افزایش تورم، به ضرر پیش‌خریدار است. به این دلیل مطابق ماده 8 قانون پیش‌فروش ساختمان و تبصره آن، در صورت فسخ قرارداد پیش‌فروشنده مکلف است خسارات وارده را بر اساس مصالحه طرفین یا بر آورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تا اینجا قانونگذار حکم جدیدی بیان نکرده بلکه با توجه به اصل آزادی قراردادها به طرفین اختیار داده اختلاف خود را با سازش حل و فصل نمایند. حتی بدون تصریح به این موضوع هم، آنان می‌توانستند با توافق به اختلافشان پایان دهند.
نوآوری قانون در تبصره ماده مذکور است که مطابق آن، در صورت عدم توافق طرفین، تمام مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی به همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
به این ترتیب قانونگذار قاعده‌ای عادلانه را برای حمایت از پیش‌خریدار وضع کرده تا پیش‌فروشنده با سودای استفاده از پول پیش‌خریدار در ایجاد ساختمان و استرداد ثمن دریافتی به او و کسب سود سرشار از این طریق، ساختن بنای بزرگتر را ابزاری برای سودجویی خود در لوای قانون قرار ندهد. زیرا در غیر این صورت پیش‌فروشنده که در زمان ساخت نیاز به جمع‌آوری سرمایه دارد، از طریق مردم سرمایه لازم برای ساخت را فراهم کرده و با این امید که پیش‌خریدار توانایی پرداخت ارزش اضافه مساحت را ندارد، ساختمانهای ایجاد خواهد نمود که بیشتر از پنج درصد میزان مورد توافق، اضافه مساحت دارند.
اگر در این شرایط، با فسخ قرارداد از سوی پیش‌خریدار مبلغ مندرج در قرارداد به او مسترد شود (صفایی، 1384، صص 310-309)، قانون به پیش‌فروشنده حق داده برای کسب ثروت از یک اهرم قانونی به سود خود و به ضرر پیش‌خریدار استفاده نماید.
2. کسر مساحت
جنبه دیگر اختلاف، فرض کسر مساحت ساختمان در مقایسه با میزان توافق شده در قرارداد است.
در این صورت هم مانند فرض قبل، کسر مساحت ممکن است تا پنج درصد یا بیشتر از آن میزان باشد. برای مثال در قرارداد پیش‌فروش طرفین توافق کرده‌اند که مساحت ملک 200 متر باشد اما پس از ایجاد ساختمان، ممکن است مساحت آن کمتر یا بیشتر از صد و نود متر یا مساوی آن باشد.
در صورتی که مساحت ملک 190 متر یا بیشتر از آن میزان باشد (یعنی کسر مساحت تا پنج درصد)، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد بلکه صرفاً می‌تواند خسارت خود را بر مبنای قیمت قراردادی از پیش‌فروشنده دریافت نماید اگرچه شاید حمایت بایسته از طرف ضعیف قرارداد، ایجاب می‌کرد قانونگذار پرداخت قیمت روز بناء را مورد حکم قرار دهد.
اما اگر کسر مساحت ساختمان بیشتر از پنج درصد میزان توافق شده (مثلاً 187 متر) باشد، پیش‌خریدار می‌تواند ضمن عدم فسخ، خسارت خود را بر مبنای قیمت روز بناء از پیش‌فروشنده دریافت یا قرارداد را فسخ و بر مبنای ماده 8 و تبصره آن، خسارات وارده را بر مبنای مصالحه یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین از پیش‌فروشنده دریافت دارد. در عین حال هرگاه آنان نتوانند در این خصوص به توافق برسند، مطابق نظر کارشناس منتخب دادگاه، تمام مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بناء همراه با خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد می‌گردد.
بدین‌ترتیب در فرض کسر مساحت بیش از پنج درصد، قانونگذار به حمایت از پیش‌خریدار توجه داشته و تا حدود زیادی سعی کرده او در موقعیتی قرار دهد که متضرر نشود. زیرا در نتیجه تورم قیمت ملک در زمان ایجاد بیشتر از زمان انعقاد قرارداد است؛ در نتیجه اگر مقنن پیش‌فروشنده را مکلف به پرداخت مبلغ قراردادی می‌نمود، در واقع او را تشویق می‌کرد با اندیشه تصاحب ثروت، اقدام به نقض عهد و ساختن بنایی با مساحت کمتر (بیش از پنج درصد) نماید تا پیش‌خریدار قرارداد را فسخ نموده و پیش‌فروشنده آن را با مبلغی بالاتر از ارزش قرارداد به دیگری بفروشد.
در واقع قانونگذار در وضع قواعد فوق و حکم به پرداخت قیمت روز بناء، مورد اغلب را در نظر گرفته و فرض را بر این گذاشته که قیمت روز بناء بیشتر یا دست کم مساوی میزان آن در زمان انعقاد قرارداد است و بنابراین با پرداخت آن به پیش‌خریدار وی متضرر نخواهد شد. با این حال در موارد نادری ممکن است قیمت روز بناء کمتر از قیمت زمان انعقاد قرارداد باشد که در این صورت حمایت از پیش‌خریدار ایجاب می‌کرد، قانونگذار پرداخت قیمت مندرج در قرارداد را مقرر نماید.
به عبارت دیگر شاید بهتر بود مقرر می‌شد قیمت روز بناء به پیش‌خریدار پرداخت شود مگر اینکه قیمت مندرج در قرارداد، بیشتر باشد.
در عین حال ممکن است گفته شود هدف قواعد مذکور این است که قدرت خرید پیش‌خریدار با دریافت قیمت روز بناء نسبت به زمان انعقاد قرارداد کم نشود که این هدف با دریافت قیمت روز بناء حاصل می‌گردد؛ اعم از اینکه قیمت مذکور بیشتر، کمتر یا مساوی میزان مندرج در قرارداد باشد. به علاوه نمی‌توان با سودای حمایت از پیش‌خریدار، بطور کلی پیش‌فروشنده را نادیده گرفت.
مفهوم قیمت روز بناء
قانونگذار در مواد 7 و 8 قانون پیش‌فروش ساختمان، در صورت عهدشکنی پیش‌فروشنده و فسخ قرارداد توسط پیش‌خریدار و حتی عدم فسخ (در فرض کسر مساحت بیش از پنج درصد و مطالبه قیمت آن) حکم به پرداخت قیمت روز بناء به پیش‌خریدار کرده و طرح این سؤال را موجب شده که منظور از قیمت روز بناء، قیمت چه زمانی است.
مشخصاً در این خصوص، سه زمان قابل طرح است:
1. قیمت روز فسخ یا مطالبه در فرض عدم فسخ قرارداد توسط پیش‌خریدار
2. قیمت روز صدور حکم 3. قیمت روز پرداخت.
اگر چه ممکن است مواد مذکور با هر یک از این سه زمان همخوانی داشته باشند، اما به نظر می‌رسد فلسفه حمایت از پیش‌خریدار که مبنای وضع چنین حکمی از سوی قانونگذار شده، ایجاب می‌کند وی قیمت روز پرداخت را دریافت نماید؛ چه در غیر این صورت، اگر تغییر قیمت از روز فسخ تا روز پرداخت مورد توجه قرار نگرفته و پرداخت قیمت روز فسخ مورد حکم قرار گیرد، نقض غرض خواهد بود و نمی‌توان ادعا نمود خسارت پیش‌خریدار بطور کامل جبران و او در وضعیتی قرار گرفته که در صورت اجرای قرارداد، حاصل می‌شد.
فسخ قرارداد پیش فروش به علت کسری مساحت
فسخ قرارداد فروش ملک
در امور ملکی و خرید و فروش املاک، قانونگذار حقوقی را برای طرفین یک معامله یعنی خریدار و فروشنده در نظر گرفته است. از جمله موارد، بحث فسخ قرارداد فروش ملک است که بد نیست در مورد حق فسخ و نحوه اقدام و حقوق خریدار و فروشنده بیشتر بدانیم. فرض نمایید فردی به عنوان فروشنده ، ملکی را به شرط داشتن متراژ معین فروخته باشد.
بعد از مدتی معلوم می شود متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد است. در اینجا خریدار حق دارد معامله را فسخ نماید. دلیل فسخ نیز، کسر مساحت ملک فروخته شده خواهد بود.
عکس این قضیه نیز صادق است. یعنی ممکن است پس از فروش ملک، مشخص شود که متراژ معین شده در قرارداد، کمتر از مساحت ملک است. در این صورت فروشنده می تواند معامله را فسخ کند.
فسخ قرارداد پیش فروش به علت کسری مساحت
ارسال اظهارنامه برای شروع فسخ قرارداد
وقتی می خواهید یک قرارداد را فسخ نمایید و خود را صاحب حق می دانید باید از طریق اظهارنامه اقدام کنید.
بدین صورت که با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اظهارنامه ای را تکمیل و برای طرف مقابل ارسال نمایید.
بعد از این کار و برای تأیید فسخ قرارداد به دادگاه صالح مراجعه نمایید. منظور از دادگاه صالح دادگاهی است که موضوع معامله مثلاً ملک در محدوده آن قرار دارد.
البته الزامی به طرح دعوی تایید فسخ در دادگاه نیست. کسی که قرارداد را فسخ کرده است، می تواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل بماند. و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح کند.
فسخ قرارداد پیش فروش به علت کسری مساحت
طرفین دعوی
اگر مساحت ملک بیشتر از متراژ قید شده در قرارداد باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. بنابراین در فرض این موضوع و طرح دعوای تایید فسخ، فروشنده به عنوان خواهان و مشتری به عنوان خوانده دعوی مطرح هستند.
اگر مساحت ملک، کمتر باشد خریدار حق فسخ دارد و به عنوان خواهان به طرفیت فروشنده، می تواند طرح دعوی کند.
فسخ قرارداد پیش فروش به علت کسری مساحت
مرجع صالح برای رسیدگی به فسخ قرارداد
از آن جایی که خواسته، دین است خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد، طرح دعوا کند.
البته چنان چه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت، به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده، طرح می شود.
رأی دادگاه در مورد دعوای فسخ قرارداد چگونه اجرا می شود؟
از زمانی که خریدار یا فروشنده، فسخ خود را اعلام کنند، معامله فسخ شده محسوب می شود. پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد. جهت مطالبه این مبلغ خواهان می تواند اموالی از خوانده به دادگاه معرفی نماید تا با فروش آنها مبلغ او پرداخت گردد، اما اگر مالی از خوانده در دسترس نباشد، می توان از طریق استعلام از شهرداری، بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک و … اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف کرد.
بعد از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می گردد. اما اگر اموالی از وی (خوانده) موجود نباشد، محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب محکوم علیه را بکند.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.