بر خلاف سایر دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دعوی تجویز انتقال منافع شرایط صعب الاحرازی ندارد، چرا که طرح این دعوی خطر و ضرر قابل توجهی را برای م ا یا مؤجر به دنبال ندارد؛ اما از سوی دیگر نیز برابر صراحت ماده ۱۹ قانی یاد شده هر مستأجری نمی تواند برای درخواست تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند، بنابراین، ماده ۱۹ قانون مزبور در خصوص بیان طريق انتقال اشعار می دارد:
« هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده با اجاردنامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه ی مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الأ مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.»
عدم رضایت مالک و عدم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر
صرف‌نظر از صراحت ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ عدم رضایت مالک جهت طرح دعوی تجویز انتقال منافع، شرط عقلی است؛ چرا که درصورت رضایت مالک به انتقال، نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال به غیر و طی فرایند طولانی، وقت‌گیر و هزینه بر جهت اخذ رأی مبنی بر تجویز انتقال منافع نیست، کما اینکه در عرف نیز مرسوم است اغلب مستأجرین به جای استفاده از شیوه‌ی پیش‌بینی شده در ماده ۱۹ قانون یاد شده با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان «حق مالکانه» اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند. بنابراین، در صورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست؛ لیکن جلب رضایت مالک به شیوه معمول عرفی، به این صورت که اغلب مستأجر و منتقل‌الیه بعد از انجام معامله برای اخذ رضایت به مالک مراجعه می‌کند به شدت خطرناک است و می‌تواند احتمال طرح دعوی انتقال به غیر را به دنبال داشته باشد و مشاهده شده است که معمولاً این شیوه مورد سوء‌استفاده برخی مالکین قرار می‌گیرد به‌طوری‌که در بدو مراجعه مستأجر برای کسب رضایت انتقال، شفاهاً با درصد یا نسبتی از مبلغ فروش واقعی اعلام موافقت می‌کنند؛ اما بعد از انجام انتقال به طرق مختلف با زیاده‌خواهی و تهدید به طرح دعوی تخلیه درصدد آزار و اذیت مستأجر برمی‌آید. بنابراین، چنین طریقی برای انتقال به هیچ وجه پیشنهاد نمی‌شود.
درخصوص حکم به تجویز انتقال منافع به غیر، چون در قانون طریقه‌ی خاصی برای آن در نظر گرفته شده، نیاز به صدور اجراییه ندارد.
عدم لزوم تفکیک ملک برای انتقال سرقفلی
چنانچه مستأجر مالک کل سرقفلی مغازه‌ی مورد بحث باشد و بخواهد وفق تبصره‌ی ماده ۱۹ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶حق سرقفلی خود را به شخص ثالث انتقال دهد، نیازی به تفکیک ملک نمی‌باشد و صادر کردن قرار عدم استماع دعوا به لحاظ مشاع بودن ملک توجیه قانونی ندارد.
تجویز انتقال منافع به غیر چگونه تحقق می یابد؟
انتقال منافع زمانی تحقق می یابد که مستاجر تمامی منافع خود را در یک ملک اجاره ای به شخص دیگری منتقل کند. در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستاجر باشد، بدین معنا که او تنها بتواند مالک و متصرف عین باشد، یا حق انتقال به غیر بطور صریح از مستاجر سلب شود، مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست بلکه ناقص است و نمیتواند آن را به دیگری منتقل کند. برای انتقال منافع یک عین به دیگری لازم است به انعقاد عقدی مبادرت شود به نام عقد اجاره که قانون مدنی در ماده ۴۴۶ به تعریف آن پرداخته است. به موجب این ماده اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.
مهلت مستاجر جهت انتقال منافع به غیر
مستاجر تا شش ماه پس از صدور حکم قطعی تجویز انتقال منافع به غیر مجاز است در راستای اجرای حکم دادگاه اقدام نماید و پس از انقضا این مهلت، حکم صادره از درجه اعتبار ساقط می شود. ضمنا ضروری است انتقال منافع به دیگری توسط مستاجر با سند رسمی باشد و تنظیم سند عادی در این خصوص کفایت نمی کند. اگر موجر پس از طرح دعوا آمادگی خود جهت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت را اعلام نماید، آغاز مهلت شش ماهه مذکور از پایان مهلت سه ماهه موجر جهت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت آغاز می شود.
مکان معرفی خریدار در دادخواست تجویز انتقال منافع
اینکه مستأجر بتواند ضمن تقدیم دادخواست شخص خریدار را هم به دادگاه معرفی نماید و دادگاه به انتقال ملک به نامبرده حکم صادر کند، جایگاه قانونی دارد یا خیر؟ بایستی گفت قانون‌گذار متعرض این موضوع نگردیده و اخذ مجوز انتقال به‌طور مطلق را مدنظر قرار داده است. «در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد» این قسمت از ماده ۱۹ متضمن بیان عادی ترین و در عین حال کامل ترین نوع انتقال اختیاری حق کسب و پیشه و تجارت است. چه ناظر به موردی است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد و با سند رسمی اقدام به انتقال منافع مورد اجاره ( و تبعا حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به آن) می کند.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع
رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.