بررسی وضعیت حقوقی کوچه بن‌بست علاوه بر آن‌که می‌تواند پژوهشی با مبنای نظری و تحقیق در موضوعی حقوقی تلقی شود مع‌الوصف با توجه به این‌که هنوز کوچه‌های مسدود در نظام‌شهری و شهرسازی کشور به ویژه در شهرهای کوچک و حتی روستاها نمود عینی دارد و برای دسترسی و رسیدن به پاره‌ای رقبات از خانه یا باغ و مزرعه باید از میان این کوچه‌های بن‌بست عبور کرد، لذا هر تغییری در موقعیت املاک اعم از تجمیع، تفکیک، تقسیم و غیره که برای استفاده بهتر و بیشتر در آنها حادث می‌گردد، مستلزم تعیین تکلیف و پرداختن به وضعیت کوچه‌های مستحدثه در آنها است.
در این نوشتار، تلاش شده است این موضوع را هم از دیدگاه نظری و هم از جهت کاربردی در حقوق ثبت ایران مورد بررسی قرار داده و اگرچه کمال مطلوب حاصل نگردیده است اما امید که حداقل، زمینهای را برای تحقیقات بیشتر و ارائه نظرات کارشناسان فراهم نماید.
تعریف کوچه بن‌بست
شاید ریشه لغت کوچه، مصغر کوی باشد و به معنای برزن است.
فرهنگ معین، کوچه را راه تنگ، باریک و کوچک در شهر یا ده تعریف کرده و کوچه بن‌بست را کوچه‌ای دانسته که آخر آن مسدود است و راه به خارج ندارد. ناظم‌الاطبا نیز آن را معبر ما بین خانه که دررو نداشته باشد و فرهنگ دهخدا کوچه‌ای که راهی به جایی ندارد و از بن دررو نداشته باشد توصیف کرده‌اند.
در متون فقهی نیز در باب احیای موات و مشترکات عمومی به بحث کوچه اعم از بن‌باز و بن‌بست زیر عنوان شوارع و طرق عامه پرداخته شده و فقها راه را به دو نوع نافذ و غیرنافذ تقسیم کرده‌اند. چنان‌که در تحریرالوسیله آمده است: راه نافذ که خیابان عمومی نامیده می‌شود، حبس بر همه مردم است و مردم در آن با هم مساوی‌اند و کسی حق احیای آن یا اختصاص به آن را ندارد.
و اما راه غیر نافذ که به آن سکه مرفوعه یا راه کوچک یا بن‌بست نیز اطلاق می‌شود راهی است که از آن به راه دیگری یا به مباحی، راه نداشته باشد بلکه سه جانب آن را خانه‌ها و دیوار احاطه کرده باشد.
با وجود معانی و تعاریف فوق، مع‌الوصف در متون قانونی و حتی آیین‌نامه‌های اجرایی به ویژه مقررات شهرداری جایی برای تعریف کوچه بن‌بست اختصاص داده نشده و شاید فرض را بر بداهت تعریف آن گذاشته‌اند.
تصرف در کوچه بن‌بست
اگر تصرف را عبارت از تسلط و اقتداری بدانیم که عرفاً، انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی‌دارا است، در این صورت حق تصرف و استفاده از منافع مکتسبه از معابر عمومی یا کوچه‌های بن‌باز در حدی که تعارض با بهره‌برداری دیگران نداشته و مطابق عرف نیز غیرموجه شناخته نشود قابل اعمال است. به عنوان مثال گذاشتن دیوار، احداث راه‌آب، ساختن دکه و کندن چاه در خیابان یا کوچه‌های بن‌باز مجاز نیست هرچند تصرف در فضای آن با باز کردن پنجره، روزنه، درب یا دادن بالکن و سایبان و قراردادن ناودان در صورتی که مزاحمتی برای عابرین و تزاحم با حقوق سایر مالکین مجاور نداشته و البته ضوابط و مقررات شهرداری محل نیز رعایت شده باشد بلااشکال است.
از جمله به موجب تبصره یک بند 2 از ماده 55 قانون شهرداری، سد معابر عمومی و اشغال پیاده‌روها و استفاده غیرمجاز آنها و میدان‌ها و پارک‌ها و باغ‌های عمومی برای کسب و یا سکنی و یا هر عنوان دیگری ممنوع است.
هم‌چنین به استناد بند 14 ماده 55 قانون مرقوم، شهرداری موظف است از گذاشتن هر نوع اشیا در بالکن‌ها و ایوان‌های مشرف و مجاور به معابر عمومی که افتادن آنها موجب خطر برای عابرین است و از ناودان‌ها و دودکش‌های ساختمان‌ها که باعث زحمت و خسارت ساکنین شهرها باشد جلوگیری نماید.
اما میزان تصرفاًت مجاز از طرف مالکین املاکی که در کوچه‌های بن‌بست وجود دارند به دلیل ماهیت حقوقی و ثبتی کوچه بن‌بست تفاوت اساسی دارد.
اولاً: حق تصرف و عبور و مرور صرفاً برای کسانی که در کوچه بن‌بست در(ب) ورود و رفت و آمد دارند شناخته شده و کسانی که به کوچه‌های مزبور صرفاً با دیوار خود متصل شده‌اند حق تصرف نداشته و نه تنها نمی‌توانند در کوچه بن‌بست در(ب) باز کنند بلکه گشودن پنجره یا نورگیر و دادن بالکن نیز منوط به اجازه دارندگان این حق است.
هرچند می‌توان اذعان داشت که در اختصاص حق رفت و آمد به دارندگان در(ب) در کوچه بن‌بست اتفاق نظر وجود دارد لیکن در سایر حقوق تصرفی، نظریات متفاوتی در متون فقهی مشاهده می‌گردد از جمله در مسئله سوم کتاب مشترکات تحریرالوسیله آمده است:
کسی که دیوار خانه‌اش در کوچه بن‌بست است حق ندارد در(ب)ی را به آن کوچه باز کند مگر با اذن صاحبان کوچه. البته حق دارد سوراخ و پنجره‌ای به آن کوچه باز کند و آنها حق منع او را ندارند. زیرا این کار تصرف در دیوارش است نه در ملک آنها. و آیا حق دارد در(ب)ی به منظور نور گرفتن و ورود هوا، نه راه پیدا کردن، به آن کوچه باز نماید، اقرب جواز آن است.
ثانیاً: همه کسانی که در کوچه بن‌بست دارای در (ب) رفت و آمد هستند دارای همه حقوق تصرفی نسبت به ملک خود می‌باشند مشروط بر این‌که مغایر با مقررات عمومی ساخت و ساز نبوده و عرفاً در تعارض با حقوق سایرین در کوچه بن‌بست نباشد. از جمله می‌توان به گذاشتن وسایل نقلیه، نشستن، تردد خود و سایر بستگان و میهمانان، عبور چارپایان و غیره اشاره نمود.
ثالثاً: هر یک از مالکان کوچه بن‌بست که دارای در(ب) در آن باشند مجازند در هر کجای دیوار که لازم بدانند در(ب) باز کنند اعم از آن‌که در(ب) قبلی خود را مسدود کنند یا علاوه بر در(ب) قبلی پیش‌تر یا داخل‌تر از آن در(ب) دیگری مفتوح کنند.
رابعاً: کوچه بن‌بست همانند سایر املاکی که بین چند نفر مشترک است، می‌تواند منحصراً در تصرف و اختیار شرکا قرار گرفته و با بستن ابتدای کوچه، آن را به اصطلاح به صورت دربند درآورده و رفت و آمد مالکین با باز و بسته شدن در(ب) یا حفاظ ورودی صورت پذیرد چنان‌که در بسیاری از محلات قدیم، کوچه‌های خاصی که به صورت دربند برای خانه‌های متعددی پیش‌بینی شده کماکان قابل مشاهده است.
قابلیت تملک در کوچه بن‌بست
از نظر قانون مدنی که در ماده 24 مقرر داشته هیچ‌کس نمی‌تواند طرق و شوارع عامه و کوچه‌هایی را که آخر آنها مسدود نیست تملک نماید، می‌توان اظهار نمود مستنبط از مفهوم مخالف ماده مرقوم، تملک کوچه‌هایی که آخر آنها مسدود است یا به عبارتی کوچه‌های بن‌بست مجاز خواهد بود.
از دیدگاه حقوقی نیز بررسی وضعیت مالکیت در کوچه بن‌بست قابل تحلیل است.
اصولاً تصرف می‌تواند دلیل یا حداقل اماره مالکیت تلقی شود چنان‌که به موجب ماده 35 ق.م.، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است. تصرف در مبانی حقوقی و فقهی از جهات متعددی مورد طبقه‌بندی واقع شده که از جمله آنها تقسیم تصرف به دو نوع، یکی تصرفی که سبب مالکیت و دیگری تصرف ناشی از مالکیت است.
الف) تصرفی که سبب حصول و اکتساب مالکیت می‌گردد مانند حیازت مباحات که نوعی تصرف بوده و در صورت تحقق احیاء، موجب پیدایش مالکیت می‌گردد.
ب) تصرفاًتی که پس از پیدایش مالکیت قابل اعمال است مانند تصرف ورثه در ماترک مورث خود که با فوت او ابتدا وراث مالک قهری اموال شده و سپس مجاز به تصرف خواهند بود.
این تقسیم‌بندی از تصرف به هر دو صورت آن دقیقاً در کوچه‌های بن‌بست قابل مشاهده است. نظر به این‌که کوچه‌های بن‌بست بعضاً دارای سبق مالکیت اشخاص و بعضی بدون سابقه مالکیت خصوصی می‌باشند بنا بر این در هر کوچه بن‌بست (بسته به این که دارای سبق مالکیت خصوصی باشد یا نباشد) یکی از حقوق تصرف که در بالا به آن اشاره شد، در آن قابل تصور است.
1 ـ کوچه‌های بن‌بستی که دارای سابقه مالکیت ثبتی اشخاص باشد مانند موردی که مالک مبادرت به تفکیک ملک خود نموده و برای استفاده یا ایجاد دسترسی‌های سهل‌الوصول به قطعات تفکیکی، مبادرت به پیش‌بینی کوچه‌ای بن‌بست در زمین مورد تفکیک نموده که هرچند در اثر تفکیک، مساحت کوچه از سند مالکیت شخص کسر می‌گردد اما تصرفاًت مالک یا مالکین املاکی که در کوچه بن‌بست، ذی‌حق می‌باشند به دلیل آن‌که ناشی از مالکیت اولیه آنها بوده به قوت خود باقی و کماکان برای مالکین شناخته شده است.
2 ـ کوچه‌های بن‌بست که قبل از تعیین و تثبیت مالکیت مالکین مجاور ایجاد گردیده‌اند و پس از انجام عملیات ثبتی و به ثبت رساندن پلاک‌های مزبور حدی از حدود آنها به کوچه خاصی یا کوچه بن‌بست تحدید شده است که در این صورت نیز به موجب آنچه در مبحث آثار تصرفاًت مالکین کوچه بن‌بست بیان شد از توابع مالکیت آنها تلقی شده و همانند حریم در حکم ملک صاحب حریم است و همگی مشاعاً دارای حق مالکیت نسبت به کوچه می‌باشند چنان‌که ماده 134 ق.م. مقرر داشته هیچ یک از اشخاصی که در یک معبر یا یک مجری شریک‌اند نمی‌توانند شرکای دیگر را مانع از عبور یا بردن آب شوند.
بررسی فتاوای فقهی در شرع و نیز دکترین حقوقی در حقوق ایران نیز مبین شناخته شدن حق مالکیت برای دارندگان در(ب) در کوچه بن‌بست می‌باشد. چنان‌که اگر مالک منحصر به فرد باشد مالک تمام کوچه بن‌بست نیز خواهد بود و اگر مالکین متعدد باشند نسبت به کوچه مرقوم به صورت مشاعی حق اعمال مالکیت دارند که در مبحث بعدی به نحوه افراز این حق مشاعی از سایر مالکین خواهیم پرداخت.
اما برای تبیین نظرات ارائه شده در این خصوص لازم است به پاره‌ای از این اظهارات استناد شود.
الف) صاحب تحریرالوسیله آورده است؛ کوچه بن‌بست، ملک صاحبان آن خانه‌هایی است که در(ب)هایشان به آن باز می‌شود نه کسی که دیوار خانه‌اش ـ نه در(ب) آن ـ در این کوچه است. پس چنین راهی مانند سایر ملک‌های مشترک می‌باشد که برای صاحبان آن جایز است که آن را ببندند و بین خودشان تقسیم کنند و هر کدام از آنها حصه‌اش را داخل در خانه‌اش نماید. و برای کسی غیر از آنها بلکه برای آنها هم، جایز نیست که در آن و در فضای آن تصرف نماید مگر این‌که با اذن کسی باشد که اذنش معتبر است.
ب) دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در کتاب حقوق اموال اظهار می‌دارد؛ کوچه‌های بن‌بست، ملک مجاورین کوچه‌هاست و می‌توانند به تراضی آن را قسمت کنند مگر آن‌که قانون خاص آنان را منع کرده باشد.
ج) دکتر ناصر کاتوزیان نیز در دوره مقدماتی حقوق مدنی اعلام داشته؛ کوچه‌هایی که آخر آنها مسدود نیست به عموم واگذار شده و در شمار اموال عمومی است هرچند که در املاک خصوصی احداث شده باشد. لیکن کوچه‌های بن‌بست، ملک مشترک یا اختصاصی اشخاص است و داخل در اموال عمومی نیست.
د) از دیدگاه محمد بروجردی عبده در کتاب حقوق مدنی، قانون از باز کردن در(ب) جدید به طرف معابر عمومی منعی نکرده است اما احداث خروجی و هم‌چنین باز کردن در(ب) حیاط برای رفت و آمد در کوچه بن‌بست بدون تحصیل اجازه از کسانی که در(ب) منزلشان آنجا است، ممنوع است، اگرچه ضرری برای آنها نداشته باشد. زیرا کوچه، ملک آنها است و تصرف در ملک دیگران با نداشتن اذنی از آنان، مورد منع قانونی است.
نحوه تقسیم و افراز کوچه بن‌بست بین مالکین
اگر امکانِ داشتن حق مالکیت نسبت به کوچه بن‌بست برای دارندگان در(ب) عبور و مرور در آن، از نظر حقوقی پذیرفته شده است، لازمه آن دارا بودن حق همه گونه تصرفاًت مالکانه و نیز حق انتفاع نسبت به مایملک آنها است.بررسی حقوقی کوچه بن بست
از جمله حقوقی که برای مالک یا مالکین کوچه بن‌بست قابل تصور است تغییر نحوه استفاده یا به عبارت دیگر، تغییر کاربری عرصه کوچه می‌باشد به نحوی که می‌تواند از محل آن به منظور رفع سایر حوایج خود مثلاً به عنوان گاراژ، انبار و یا حتی ادغام و تجمیع با قسمت ملکی خود که مجاور کوچه است استفاده کند.
اصولاً اگر دارنده حق مالکیت نسبت به کوچه بن‌بست منحصر به فرد باشد اعمال حقوق مالکانه مزبور به سادگی و بدون تعارض با حقوق سایرین محقق می‌شود اما اگر مالکین کوچه بن‌بست متعدد بوده و متعلق به چند نفر باشد در این صورت افراز سهم مشاعی هر یک یا تقسیم سهم‌الشرکه هر یک از شرکای مرقوم بین آنها باید براساس ضوابطی خاص یا مستنداً به اصول حقوقی یا مبانی فقهی و شرعی صورت پذیرد.
برای وضعیت مزبور آنچه عمدتاً از منابع فقهی و بعضاً متون حقوقی قابل استنباط و استخراج است در فروع ذیل مورد بررسی قرار می‌گیرد.
1 ـ فرض اول مبتنی بر تحلیل کسانی است که ید مالکانه شرکا در کوچه بن‌بست را از نوع مالکیت مشاعی چند نفر در یک مال غیرمنقول یا عرصه یک‌پارچه کوچه می‌دانند. در این صورت، همه مالکین کوچه به نحو مشاع در تمام اجزای آن اعم از ابتدا و انتهای کوچه نسبت به سهم خود شریک‌اند.
مبنای محاسبه نسبت شرکا نیز مقدار مسافتی است که هر مالک در مجاورت کوچه مرقوم صاحب دیوار است مشروط بر این‌که دارای در(ب) نیز باشد و مقسم کل آن، طول تمام دیوارهای احداثی در کوچه است.
به عنوان مثال، اگر در یک کوچه بن‌بست 6 خانه وجود داشته باشد و طول تمام دیوار خانه‌های داخل این کوچه که در مجاورت آن قرار دارند و دارای در(ب) با راه عبور و مرور در آن نیز هستند 80 متر باشد و یکی از خانه‌ها صاحب 10 متر دیوار مجاور باشد نسبت سهم آن خانه از تمام عرصه کوچه کسر یک هشتم از مساحت (کل) کوچه خواهد بود و به همین ترتیب نسبت سهام سایر شرکا مشخص خواهد شد. بدیهی است در این فرض، همه کسانی که داخل کوچه، صاحب دیوار با حق در(ب) هستند حتی کسانی که در عرض انتهایی کوچه (به اصطلاح عامیانه طاق و از کوچه) صاحب دیوار و در(ب) هستند یا خانه‌هایی که در خم کوچه‌های بن‌بست پیچ در پیچ قرار دارند نیز مشاعاً مالک کوچه تلقی می‌شوند.
فرض دوم که تا حدودی با مسامحه نیز بیان گردیده و هیچ‌کس نیز از مبنای نظری خود سخنی به میان نیاورده و عموماً به نحوه تقسیم کوچه بن‌بست اکتفا شده، به نظر می‌رسد بر این تحلیل استوار باشد که مالکیت کوچه بن‌بست یک مالکیت مشاعی چند نفر شریک در یک مال غیرمنقول نیست بلکه هر کوچه بن‌بستی عبارت است از قطعاتی زمین که متعلق به مالکین اراضی مجاور کوچه بوده و از کنار هم قرار گرفتن آنها کوچه تشکیل شده است. النهایه همه مالکین کوچه مرقوم از سمت ابتدای کوچه به طرف انتهای آن نسبت به زمین یا زمینهای قبل از خود دارای حق ارتفاق با عنوان حق العبور می‌باشند.
با این توصیف، زمین واقع در ابتدای کوچه متعلق به اولین مالک مجاور کوچه بوده هرچند خانه‌های بعد از او تا انتهای کوچه حق عبور از این زمین را دارا می‌باشند و به همین ترتیب سایر قسمت‌های کوچه، به موازات دیوار متعلق به مالکین آن است، با این فرض که؛ هر مالک نسبت به املاک قبل از خود دارای یک حق ارتفاق است.
تقسیم کوچه بر این اساس که عمدتاً در متون فقهی نیز از آن یاد‌شده تکلیف میزان و نسبت مالکیت کسانی را که دارای دیوار و در(ب) در قسمت عرضی واقع در انتهای کوچه و مالکین مجاور خم‌های کوچه هستند، مشخص و تعیین نمی‌کند.
بر همین اساس، در تحریر الوسیله آمده است: در کوچه بن‌بست بعید نیست کسی که داخل آن است تا مقابل در(ب) خانه‌اش از آنچه که ممرّ اوست با مرافقی که نوعاً احتیاج به آن دارد و متعارف است، با کسی که از او داخل‌تر است شریک باشد. و بعید نیست کسی که داخل کوچه است تا آخر دیوار خانه‌اش با او شریک باشد و کسی که داخل‌تر است (آخرین نفر کوچه) ما بعد آن را به تنهایی دارد. و در صورت تعدد شرکا کسی که داخل تر است (آخر همه) با همه آنها شریک است و آن مقداری را که راه مخصوص اوست به تنهایی دارد.
پس همه آنها تا در(ب) اول یا تا آخر دیوار آن سپس غیر از صاحب خانه اولی در ماعدای خانه اول، شریک می‌باشند و هم‌چنین شرکا تا آخر کوچه کم می‌شوند و بعید نیست زیادی که در آخر کوچه است اختصاص به آخری داشته باشد.
2 ـ اگر زمینی در اثر تفکیک به قطعات متعددی با یک یا چند کوچه بن‌بست تقسیم شود، از نظر مقررات ثبتی حدود اربعه قطعات تفکیکی با لحاظ کوچه بن‌بست احداثی تعیین شده و مساحت کوچه نیز در نهایت کسر می‌گردد اما اگر مالک یا مالکین زمین مورد تفکیک، مجدداً تقاضای تجمیع پلاک مرقوم را از لحاظ ثبتی بنمایند کوچه بن‌بست احداثی از مالکیت آنها خارج نشده و مجدداً قابل تجمیع با سایر قطعات حتی بدون اخذ مجوز از شهرداری است.
زیرا اگر براساس آنچه تاکنون بیان شد بپذیریم که کوچه بن‌بست در مالکیت خصوصی مالکین مجاور کوچه است باید اذعان داشت که مقررات ذیل ماده 101 قانون شهرداری که اعلام داشته (معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد) مشمول کوچه بن‌بست نخواهد شد.
3 ـ با فرض این‌که مالکیت تمام مالکین مجاور کوچه بن‌بست را از نوع مشاع به نسبت سهم دیوار در تمام کوچه بدانیم در این صورت همه مالکین اعم از آنهایی که شخصاً در اثر تفکیک مبادرت به احداث کوچه نموده‌اند یا کسانی که به تبع مالکیت در ملک مجاور کوچه، مالک کوچه نیز شده‌اند، به طور ضمنی پذیرفته‌اند که تا زمان بقای این کوچه، همه مالکین مشاعی حق بهره‌برداری از منافع آن را طبق آنچه عرفاً می‌توان از کوچه انتظار داشت، دارا هستند و این بداهت منافع مورد انتظار، همان وجه ملزمی است که ماده 589 ق.م. مقرر می‌دارد: هر شریک المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
بنابراین، تقسیم کوچه بن‌بست بین مالکین رضایت تمام آنها را لازم دارد. بدیهی است مقررات تقسیم اجباری از طریق محاکم قضایی نیز برحسب مقررات مواد 591 و 592 ق.م. در صورت عدم تراضی شرکا، لازم‌الاجرا خواهد بود.
بررسی حقوقی کوچه بن بست
بررسی حقوقی کوچه بن بست
بررسی حقوقی کوچه بن بست
آقای نجفی درود
داستان کوچه بن بست مشاعی را خواندم.نظرات گوناگون فقها و مقننین خواننده را سردرگم می کند.
یک پرسش دارم
لطفاً پست مجازی خود را بفرمایید تا آن را با شما در میان بگذارم.