در ملک مشاع هر کدام از مالکین می توانند نسبت به مالکیت و سهم خود تصمیماتی از قبیل اجاره دادن و یا فروش (فروش ملک مشاع) اقدام کند. به این امر در اصطلاحات حقوقی تصرف حقوقی می گویند. اما زمانی که پای اجرایی کردن تصمیم شخص برای فروش و یا اجاره به میان می آید دیگر پای تصرف معنوی در میان نیست، بلکه تصرف از نوع تصرف مادی است.
در تصرفات حقوقی تصمیم برای فروش ملک مشاع، به لحاظ قانونی ممکن است. اما هرگونه تصرف مادی و تحت تصرف در آوردن هر بخشی از ملک مشاع بدون اجازه دیگر شرکا قانونی نمی باشد. زیرا همه ی شرکا در تمام ملک سهم دارند و بخشی برای هر یک مشخص نگردیده است.
برای واضح تر شدن موضوع به این مثال توجه داشته باشید: تصور کنید امید و مرتضی هر دو به صورت مشاع مالک ملکی باشند. اگر هر یک از این دو نفر بخواهند سهم خود از ملک را بفروشد، این حق را دارد. اما اگر پس از فروش ملک، مالک جدید و یا شخص دیگری از شرکا که سهم خود را نگه داشته بود بخواهد در ملک تصرفی داشته باشد، مثلا بخواهد در ملک زندگی کند، این اقدام بدون کسب اجازه از دیگر مالکان و شرکا قانونی نمی باشد.
اگر هر کدام از مالکین بخواهند تصمیمی را که نیاز به تصرف مادی دارد را اجرایی کنند باید ملک مورد افراز قرار بگیرد. اگر بدون اذن دیگر مالکین در ملک مشاع تصرفی صورت پذیرد دیگر مالکین می توانند علیه متصرف دادخواست خلع ید به دادگاه ارائه کنند. سپس برای فروش و یا افراز ملک همانگونه که شرح خواهیم داد اقدام کنند.
افراز و فروش ملک مشاعی
بنا به موضوعات و مشکلاتی از این قبیل که در ابتدا به آن ها اشاره کردیم این معضلات باعث به وجود آمدن اختلافات زیادی بین شرکا می شود و حتی این موضوع همیشه باعث افت قیمتی املاک مشاع شده است. به همین خاطر اکثر صاحب خانه ها و شرکای املاک مشاع سعی در خاتمه دادن و حل این مشکل به فکر افراز و فروش ملک مشاع می افتند.
برای فروش ملک هیچ یک از شرکا مشکلی نداشته و می توانند اقدام به فروش کنند. اما اگر قصد مشخص کردن سهم خود از مال مشاع را دارند که در قوانین و حقوق به آن افراز می گویند، به اتفاق شرکا توافق کرده و سهم هر یک را مشخص می کنند. پس از توافق، برای رسمی و قانونی کردن افراز باید همه ی شرکا و مالکین نزد دفتر اسناد رسمی رفته و افراز نامه ای تنظیم کنند.
اگر در میان مالکان شخصی که دارای مشکل ذهنی است و یا کودکی که به سن قانونی نرسیده باشد حضور داشته باشند و یا حتی یک نفر از مالکان در جلسه دفتر ثبت حاضر نباشد افراز صورت نخواهد پذیرفت. در این مواقع افراز دیگر در دفتر اسناد رسمی صورت نمی پذیرد و به دلیل جلوگیری از ضایع شدن حقوق این افراد دادگاه برای افراز ملک مشاع تصمیم گیری می کند.
بهتر است بدانید: اگر مال مشاع غیر قابل افراز (تقسیم) باشد، در صورتی که طرفین توافقی بر سر مال نداشته باشند تنها دادگاه می تواند در مورد فروش و مزایده آن تصمیم گیری کند. یعنی اگر یکی از مالکین قصد فروش مال را داشته باشد باید دادخواستی مبنی بر فروش مال مشاع غیر قابل افراز به دادگاه بدهد. دادگاه نیز برای مال مزایده برگزار می کند و کارشناسی را جهت قیمت گذاری برای قیمت پایه در مزایده می فرستد.
اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامهای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید، که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام مینماید.
پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا می‌تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‌شود، اقدام کند.
مرجع رسیدگی دعاوی فروش ملک مشاع
همانطور که در توضیحات قبل بیان کردیم، اگر مالکین مال قابل افراز بر سر افراز توافق کنند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی می توانند این موضوع را حل کنند. اما اگر توافقی صورت نپذیرد تنها دادگاه در این خصوص تصمیم گیری کند.
اگر مال و یا ملک غیر قابل افراز باشد، در این صورت دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی به موضوع افراز و فروش مال خواهد بود.
تاکید دوباره این موضوع بی شک بدون اهمیت نیست که اگر شخصی که دارای مشکل ذهنی است و یا به رشد کامل ذهنی نرسیده اند همچون کودکان، جزء مالکان ملک و یا به طور کلی مالی باشند، در این صورت مرجع رسیدگی به پرونده های آن مال دادگاه می باشد.
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
عرض ادب و احترام دوباره،
با سپاس فراوان از شما، فقط یه نکته ای،
با توجه به فرمایش شما که در صورتی که ملک مشاع در رهن بانک است امکان دستور فروش از سمت دادگاه نیست که موضوع صحیحی هم هست، اما با درخواست شریک چهارم جهت فروش، از دادگاه وقت جلسه رسیدگی تعیین شده که ما حضور ببیریم یا لایحه موردنظرمان را ارائه نماییم.
مگر نباید دادخواست مبنی بر درخواست فروش به علت در مرهون بودن سند نزد بانک رد می شد ؟
با سلام
تا دادگاه استعلامی انجام دهد از این امر مطلع نمی شود و درخواست را رد نمی ماند
احتمالاً بعد از جلسه استعلام انجام خواهد شد و پس از مشخص شدن در رهن بودن، دادخواست رد خواهد شد
بسیار سپاس و ممنون از راهنمایی شما
با سلام و احترام خدمت جناب آقای نجفی
ما چهار نفر مالکین یک دستگاه آپارتمان به صورت مشاع می باشیم.
یکی از ما چهار نفر خواستار فروش ملک می باشد و به تازگی دستور فروش ملک را درخواست کرده است.
حال چند سوال :
۱. در صورت دستور دادگاه جهت فروش آیا در ابتدا اجازه خرید ملک به ما سه شریک باقی مانده داده می شود یا حتما به صورت مزایده فروش انجام می شود و ما هم می توانیم در مزایده شرکت کنیم ؟ (چون اگر به ما شرکا ابتدا اجازه خرید داده شود دیگر رقابت با سایرین مطرح نمی باشد، از این جنبه برای من سوال است)
۲. اگر اجازه خرید به ما شرکا در ابتدا داده شود، چه قیمتی برای آپارتمان در نظر گرفته می شود ؟ خود دادگاه کارشناسی می کند یا به توافق بین ما و شریک فروشنده واگذار می نمایند ؟ (چون شریکی که می خواهد بفروشد قیمت غیر منطقی و بالاتر از قیمت واقعی درخواست دارد)
۳. در صورت خرید سهم شریک چهارم توسط ما سه شریک، ما باید کل قیمت ملک را به حساب دادگاه واریز نماییم و سپس دادگاه سهم ما را بر می گرداند یا می توانیم فقط همان مبلغ مربوط به سهم شریک چهارم را به حساب دادگاه واریز نماییم ؟ در رابطه با ۱۰ درصد اولیه چطور ؟ آن هم می توانیم ۱۰ درصد از مبلغ سهم شریک را واریز نماییم یا ۱۰ درصد کل مبلغ ملک ؟ و همچنین میزان سهم خریداری شده به نام چه کسی از سه نفر خریدار سند می خورد ؟
۴. در حال حاضر ملک در رهن بانک می باشد. یکی از شرکا روی ملک از بانک وام گرفته بود که همه ما ۴ شریک نیز به بانک رفتیم و اعلام رضایت نمودیم. آیا با توجه به اینکه در حال حاضر ملک در رهن بانک است، درخواست دستور فروش شریک چهارم مورد پذیرش می تواند قرار بگیرد ؟
۵. در حال حاضر ملک دست مستاجر می باشد و البته اجاره نامه اش به پایان رسیده است. آیا آنها باید ملک را تخلیه نمایند ؟
پیشاپیش از راهنمایی شما سپاسگذارم.
سلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. شما هم می توانید همانند سارین در مزایده شرکت نمایید
2. در هرصورت مبنا قیمت کارشناسی است
3. اختلاف نظر وجود دارد و بهتراس از اجرای احکام مربوطه استعلام نمایید ولی غالبا دیگر نیاز نیست سهم خودتان را هم واریز نمایید
4. تازمانی که در رهن بانک است امکان دستور فروش نیست
5. در صورت اتمام و عدم توافق همه وراث باید تخلیه نماید
خیلی ممنون از راهنمایی شما،
فقط در مورد شماره 1 درست متوجه شدم که، ما سه شریک نمی توانیم قبل از مزایده از طریق قیمت کارشناسی دادگاه سهم شریک چهارم را بخریم و حتما باید در مزایده شرکت کنیم. این برداشت درست است ؟
باز هم از راهنمایی های شما بسیار سپاسگذاریم .
سلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
در هرصورت باید مزایده برگزار شود و نمیتوانید بدون مزایده سهم شریک دیگر را بدهید
عرض ادب و احترام دوباره،
با توجه به فرمایش شما که در صورتی که در رهن بانک است امکان دستور فروش نیست که موضوع صحیحی هم هست، اما با توجه به درخواست شریک چهارم جهت فروش، از دادگاه برای یک ماه دیگر جلسه رسیدگی تعیین شده که ما حضور ببیریم یا لایحه موردنظرمان را ارائه نماییم.
مگر نباید دادخواست مبنی بر درخواست فروش به علت در مرهون بودن سند نزد بانک رد می شد ؟
عرض ادب و احترام دوباره،
با توجه به فرمایش شما که در صورتی که در رهن بانک است امکان دستور فروش نیست که موضوع صحیحی هم هست، اما با توجه به درخواست شریک چهارم جهت فروش، از دادگاه برای یک ماه دیگر جلسه رسیدگی تعیین شده که ما حضور ببیریم یا لایحه موردنظرمان را ارائه نماییم.
مگر نباید دادخواست مبنی بر درخواست فروش به علت در مرهون بودن سند نزد بانک رد می شد ؟