چگونگی خلع ید از ملکی که سند رسمی ندارد – خلع ید برای مالکی که سند رسمی ندارد – قاسم نجفی بابادی

دعوی خلع ید یا غصب، دعوی است که از طرف مالک بر متصرف مالی اقامه می شود و مدعی از دادگاه می خواهد که سلطه نامشروع متصرف و همه آثار و مظاهر آن را از بین ببرد. لذا ضروری است ابتدا خواهان مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را ثابت نماید زیرا اگر خواهان مالک نباشد، برای طرح دعوی مذکور ذینفع محسوب نمی شود و به علت ذینفع نبودن قرار رد دعوی مطروحه صادر خواهد شد. حال باید بدانیم که برای طرح دعوی خلع ید خواهان چگونه باید ملکیت خود را ثابت کند و در واقع از نظر رویه قضائی مالک کیست ؟

در بحث مالکیت خواهان در دعوی خلع ید توجه به رای وحدت رویه دیوان عالی کشور به شماره 672 مورخ 1/10/83  و مواد 46 و 47 و به ویژه 22 قانون ثبت ضروری می باشد. تا قبل از صدور رای وحدت رویه مذکور تردیدی وجود نداشت که خواهان دعوی خلع ید مکلف است مالکیت خود را به اثبات برساند تا ذینفع بودن او توسط دادگاه احراز شود ، اما در مورد چگونگی احراز مالکیت اختلاف نظر وجود داشت.

مبنای اصلی این اختلافات نظر بر سر پاسخگویی به یک پرسش استوار است که اگر معاملات نسبت به اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی بدون تنظیم سند رسمی انجام شود، آیا دارای اثر و اعتبار قانونی است یا خیر!؟ تداوم این اختلافات موجب صدور رای وحدت رویه گردید. مطابق با این رای وحدت رویه «خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است، بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

بنا به مراتب و با توجه به مواد 46،47و48 قانون ثبت اسناد و املاک، رای شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می شود… » فلذا ملاحظه می گردد که بر این اساس دعوی خلع ید متفرع بر احراز مالکیت خواهان می باشد و در صورتی که خواهان فاقد مالکیت ثبتی باشد دعوی قابلیت استماع نخواهد داشت. به این نکته توجه گردد ملاک مالکیت ثبت دفتر املاک است لذا چنانچه با وجود تنظیم اظهارنامه مراتب در دفتر املاک به ثبت نرسد اظهار کننده مالک محسوب نمی گردد. همچنین است تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی بدون ثبت در دفتر املاک که مثبت مالکیت نمی باشد.

در خصوص اینکه آیا حکم دادگاه مثبت مالکیت است یا خیر نیز بین قضات اختلاف نظر وجود دارد. به موجب نظریه شماره 2186/7 مورخ 8/3/1379 اداره حقوقی قوه قضائیه وجود رای قطعی دادگاه بر اصالت سند یا رای قطعی صادره بر الزام فروشنده به انتقال ملک، کافی برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف می باشد.

همانطور که ذکر شد در مواد 46 و 47 قانون ثبت صریحاً حکم به الزام به ثبت اسناد راجع به عقود، شامل عین و منفعت ملک می شود و قانونگذار برای نقل و انتقال منافع هم تنظیم سند رسمی را الزامی دانسته است اما در مورد مالکیت بر منافع حاصل از عقد اجاره یک استثنای قانونی وجود دارد که براساس آن سند عادی هم می تواند مثبت مالکیت بر منافع ناشی از عقد اجاره باشد.

درست است که قانون ثبت تنظیم سند رسمی انتقال منافع املاک را ضروری دانسته، اما قانون روابط موجر و مستاجر که نسبت به قانون ثبت قانون خاص و موخرالتصویب است، سند عادی را برای ساماندهی روابط استیجاری، قانونی و قابل پذیرش دانسته است، لذا در مورد روابط استیجاری می توان مستند به سند عادی، مالکیت بر منافع را اثبات و دعوی خلع ید مطرح نمود البته مشروط بر اینکه قرارداد اجاره منقضی نشده باشد.

در خصوص موردی که با توجه به تصرف املاک دارای سابقه ثبتی پس از انقلاب اسلامی، بسیار از اینجانب پرسیده شده است مبنی بر اینکه فردی سالها بر ملک خود (که دارای مالکیت ثبتی است) تصرف نداشته است و متصرف در آن ملک اقدام به ساخت بنا نموده و هزینه های بسیار نیز کرده است و پس از چندیدن سال مالک یا ورثه مالک به متصرف رجوع و خواهان رفع تصرف از ملک می شوند، آیا این عدم تصرف که ممکن است بیش از سی سال از آن گذشته باشد  را می توان اعراض از مالکیت تلقی نمود؟ آیا مالک میتواند دعوی خلع ید علیه متصرف طرح نماید؟

بنده بر خلاف نظر برخی از حقوقدانان بارها به این پرسش پاسخ داده ام که از آنجا که اساساً در مقابل سند رسمی مالکیت و سوابق ثبتی موجود ملک و وضع مالکیت، استناد به تحجیر و تصرف موجه نیست و تصرفات دیگری در ملک موصوف، من غیر حق و غیر مجاز بوده و از مصادیق بارز ماده 308 قانون مدنی است و بر تصرفات غیر مجاز اثری مترتب نیست.

ضمن اینکه استناد به ماده 35 قانون مدنی در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، فاقد وجاهت قانونی بوده و به اموال منقول و اموال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی اختصاص دارد، همانگونه که در ماده 22 قانون ثبت تصریح شده است وقتی ملکی در دفتر املاک به نام فردی ثبت شده است قانون او را مالک می شناسد و تصرف یا عدم تصرف مالک بر ملک، تاثیری بر مالکیت او ندارد. در نتیجه هرگاه الف ملکی را که در دفتر املاک به نام ب ثبت شده است  بدون اذن او تصرف نماید، ب حق دارد دعوی خلع ید علیه الف مطرح نماید و دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و حتی دعوی قلع و قمع مستحدثات با رعایت ضوابط قانونی نیز، قابل طرح می باشد.

اگر غیر از این باشد اسناد رسمی اعتبار خود را از دست داده و هرکسی مجاز خواهد بود نسبت به تصرف املاک دیگران اقدام نماید ولو آنکه ملک قبلا به نام دیگری ثبت شده باشد و در صورتی که تصرف را دلیل مالکیت بدانیم دیگر چه اثری بر ثبت ملک در دفتر املاک مترتب خواهد بود !؟