دعوی خلع ید – نحوه و شرایط طرح دعاوی خلع ید – قاسم نجفی بابادی

خلع ید

مقدمه

بر اساس مقررات قانون و شرع، اگر کسی مال دیگری را غصب کند، مکلف است عین مال را به صاحب آن برگرداند. چرا که در غیر این صورت با حکم دادگاه از او خلع ید می شود.

از موضوعات مهمی که امروز در دادگاه ها به تعداد فراوان مطرح می شود، دعوای تصرف است. بنا به حکم قانون و شرع، اگر کسی مال دیگری را غصب کند، مکلف است عین مال را به صاحب آن برگرداند؛ چرا که در غیر این صورت با حکم دادگاه از او خلع ید می شود. همچنین اگر شخصی به ملک دیگری تجاوز و در آن ساخت و ساز کند، در این صورت نیز باید پس از بازگرداندن زمین به حالت نخست، عین زمین را به صاحب آن بازگرداند.خلع ید

ارکان دعوی خلع ید

هر دعواي حقوقي که در محکمه مطرح مي‌شود، داراي شرايط و ارکان جداگانه‌اي است.

بنابراين رسيدگي به هر دعوا منوط به تحقق ارکان و شرايط تشکيل‌دهنده آن دعوا و مستلزم تقديم دادخواست مطابق مقررات قانوني است و ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني مؤيد اين مدعاست. زماني که خواهان دادخواستي به خواسته خلع يد به دادگاه تقديم مي‌نمايد، شرايط و ارکان تشکيل‌دهنده اين دعوا اثبات مالکيت، تصرف غاصبانه و يا در حکم غاصبانه خوانده دعوا و غیره است که ذیلاً به انها خواهیم پرداخت.

1. استیلاء و وضع ید مدعی علیه

مطابق با ماده 308 قانون مدنی لازمه طرح دعوی خلع ید و رسیدگی به آن ، وقوع غصب است . منظور از ید دست اندازی به مال دیگری نیست بلکه مراد حاصل شدن تسلط و استیلاء عرفی است .  معیار تحقق استیلاء عرف است و نشانه ثابتی ندارد. هرگاه در مورد اینکه آیا اقدامات مدعی علیه تصرف محسوب می شود یا نه باید به عرف رجوع کرد . همچنین عرف زمانی غصب را محقق می داند که ورود به ملک به قصد استیلاء و تصرف صورت گیرد .

هرگاه چندین نفر مالی را مشترکاً تصرف نمایند ، در این حالت تمام متصرفین غاصب تمام مال محسوب می شوند و همه آنها در برابر مالک دارای مسئولیت هستند . بر این اساس استیلاء مشترک از ضمان هریک از غاصبان نمی کاهد. استیلاء بر مال غیر ممکن است به مباشرت باشد یا با واسطه و هرگاه الف به امر و دستور دیگری در خانه ای سکونت ورزد ، آمر را باید مستولی بر آن مال و در نتیجه غاصب شمرد. اما گاهی ممکن است ملک توسط فردی تصرف شود و او عین یا منافع آن را به دیگری واگذار نماید به عنوان مثال ملکی توسط الف غصب شود اما توسط او به ب و ج منتقل می گردد یا اجاره داده می شود، در چنین موردی ضروری است که دعوی خلع ید علیه هر دو شخص مذکور مطرح گردد تا احیاناً در اجرای حکم محکوم له با مشکلی مواجه نگردد .

دادگاه رسیدگی کننده به دعوی خلع ید باید با دلایل لازم جدا از مالک بودن خواهان استیلای متصرف و مبنای تصرف او را احراز نماید چه بسا در بسیاری از موارد خواهان مالکیت خود را به اثبات برساند اما به علت عدم انجام مقدمات اثبات ادعا و به دلیل عدم اطلاعات حقوقی نتواند دلیلی برای اثبات تصرف خوانده در ملک مورد نظر به دادگاه ارائه نماید نکته دیگر این است که استیلای غاصب در صورتی از نظر تثبیت تصرف واجد ارزش است که سلطه او برمال به منظور خارج نمودن از تصرف دیگران و به قصد استفاده شخصی باشد.

2. عدوانی بودن تصرفات متصرف

استیلاء برمال دیگری در صورتی غصب محصوب می شود که تصرفات متصرف، غیر مجاز و غیر قانونی باشد. عداوانی بودن تصرف شرط ضروری تحقق غصب است. قانون مدنی عدوان را تعریف نکرده است. عدوانی بودن ید متصرف جنبه نوعی دارد و از انکار یا تعدی و تفریط او به حکم قانون احراز می شود. بنابراین برای تحقق غصب استیلاء بر حق دیگری باید بدون مجوز قانونی و به ناحق باشد. بدین سان غصب با حسن نیت و جهل غاصب نیز محقق می شود، چنانکه هرگاه کسی به تصور مالک بودن بر مال دیگری مستولی شود، غاصب محسوب می گردد.

مبنای مسئولیت غاصب تجاوز به حق دیگری است خواه این تجاوز عمدی باشد خواه غیر عمد. اگر خریداری مال مغصوب را بخرد همین که بر آن مسلط شود از نظر قانون غاصب و مسئول است، هرچند که هیچ تقصیری را نتوان به او نسبت داد. تصرفات متصرف برای غاصبانه و عدوانی بودن باید بدون اجازه مالک باشد.

ماده 310 قانون مدنی بیان می دارد اگر کسی مالی به عاریه یا ودیعه و امثال آنها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است. توجه شود که صرف عدم اقدام یا عدم اعتراض مالک ملک نسبت به تصرف ملک از سوی متصرف، دلالت بر رضایت وی و در نتیجه عدوانی نبودن ید متصرف نمی کند بلکه رضایت مالک زمانی احراز می شود که همراه با اعلام اراده باشد و سکوت فاقد هرگونه اثر حقوقی است. نکته مهم دیگر این است که عدوانی بودن تصرفات موجب می شود تا برای غاصب در ملک مورد تصرف هیچ حقی ایجاد نشود. متصرف زمانی می تواند به واسطه اقداماتی که در ملک تحت تصرفش انجام داده است، مطالبه حقی نماید که تصرفاتش دارای منشاء قانونی باشد.

3. مالکیت خواهان

گفته شد دعوی خلع ید یا غصب ، دعوی است که از طرف مالک بر متصرف مالی اقامه می شود و مدعی از دادگاه می خواهد که سلطه نامشروع متصرف و همه آثار و مظاهر آن را از بین ببرد. لذا ضروری است ابتدا خواهان مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را ثابت نماید زیرا اگر خواهان مالک نباشد، برای طرح دعوی مذکور ذینفع محسوب نمی شود و به علت ذینفع نبودن قرار رد دعوی مطروحه صادر خواهد شد. حال باید بدانیم که برای طرح دعوی خلع ید خواهان چگونه باید ملکیت خود را ثابت کند و در واقع از نظر رویه قضائی مالک کیست ؟

در بحث مالکیت خواهان در دعوی خلع ید توجه به رای وحدت رویه دیوان عالی کشور به شماره 672 مورخ 1/10/83  و مواد 46 و 47 و به ویژه 22 قانون ثبت ضروری می باشد. تا قبل از صدور رای وحدت رویه مذکور تردیدی وجود نداشت که خواهان دعوی خلع ید مکلف است مالکیت خود را به اثبات برساند تا ذینفع بودن او توسط دادگاه احراز شود ، اما در مورد چگونگی احراز مالکیت اختلاف نظر وجود داشت . مبنای اصلی این اختلافات نظر بر سر پاسخگویی به یک پرسش استوار است که اگر معاملات نسبت به اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی بدون تنظیم سند رسمی انجام شود، آیا دارای اثر و اعتبار قانونی است یا خیر!؟ تداوم این اختلافات موجب صدور رای وحدت رویه گردید. مطابق با این رای وحدت رویه «خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است، بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

بنا به مراتب و با توجه به مواد 46،47و48 قانون ثبت اسناد و املاک، رای شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می شود… » فلذا ملاحظه می گردد که بر این اساس دعوی خلع ید متفرع بر احراز مالکیت خواهان می باشد و در صورتی که خواهان فاقد مالکیت ثبتی باشد دعوی قابلیت استماع نخواهد داشت. به این نکته توجه گردد ملاک مالکیت ثبت دفتر املاک است لذا چنانچه با وجود تنظیم اظهارنامه مراتب در دفتر املاک به ثبت نرسد اظهار کننده مالک محسوب نمی گردد. همچنین است تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی بدون ثبت در دفتر املاک که مثبت مالکیت نمی باشد. در خصوص اینکه آیا حکم دادگاه مثبت مالکیت است یا خیر نیز بین قضات اختلاف نظر وجود دارد. به موجب نظریه شماره 2186/7 مورخ 8/3/1379 اداره حقوقی قوه قضائیه وجود رای قطعی دادگاه بر اصالت سند یا رای قطعی صادره بر الزام فروشنده به انتقال ملک، کافی برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف می باشد.

همانطور که ذکر شد در مواد 46 و 47 قانون ثبت صریحاً حکم به الزام به ثبت اسناد راجع به عقود، شامل عین و منفعت ملک می شود و قانونگذار برای نقل و انتقال منافع هم تنظیم سند رسمی را الزامی دانسته است اما در مورد مالکیت بر منافع حاصل از عقد اجاره یک استثنای قانونی وجود دارد که براساس آن سند عادی هم می تواند مثبت مالکیت بر منافع ناشی از عقد اجاره باشد.

درست است که قانون ثبت تنظیم سند رسمی انتقال منافع املاک را ضروری دانسته، اما قانون روابط موجر و مستاجر که نسبت به قانون ثبت قانون خاص و موخرالتصویب است، سند عادی را برای ساماندهی روابط استیجاری، قانونی و قابل پذیرش دانسته است، لذا در مورد روابط استیجاری می توان مستند به سند عادی، مالکیت بر منافع را اثبات و دعوی خلع ید مطرح نمود البته مشروط بر اینکه قرارداد اجاره منقضی نشده باشد.

در خصوص موردی که با توجه به تصرف املاک دارای سابقه ثبتی پس از انقلاب اسلامی، بسیار از اینجانب پرسیده شده است مبنی بر اینکه فردی سالها بر ملک خود (که دارای مالکیت ثبتی است) تصرف نداشته است و متصرف در آن ملک اقدام به ساخت بنا نموده و هزینه های بسیار نیز کرده است و پس از چندیدن سال مالک یا ورثه مالک به متصرف رجوع و خواهان رفع تصرف از ملک می شوند، آیا این عدم تصرف که ممکن است بیش از سی سال از آن گذشته باشد  را می توان اعراض از مالکیت تلقی نمود؟ آیا مالک میتواند دعوی خلع ید علیه متصرف طرح نماید؟ بنده بر خلاف نظر برخی از حقوقدانان بارها به این پرسش پاسخ داده ام که از آنجا که اساساً در مقابل سند رسمی مالکیت و سوابق ثبتی موجود ملک و وضع مالکیت، استناد به تحجیر و تصرف موجه نیست و تصرفات دیگری در ملک موصوف، من غیر حق و غیر مجاز بوده و از مصادیق بارز ماده 308 قانون مدنی است و بر تصرفات غیر مجاز اثری مترتب نیست.

ضمن اینکه استناد به ماده 35 قانون مدنی در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، فاقد وجاهت قانونی بوده و به اموال منقول و اموال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی اختصاص دارد، همانگونه که در ماده 22 قانون ثبت تصریح شده است وقتی ملکی در دفتر املاک به نام فردی ثبت شده است قانون او را مالک می شناسد و تصرف یا عدم تصرف مالک بر ملک ، تاثیری بر مالکیت او ندارد. در نتیجه هرگاه الف ملکی را که در دفتر املاک به نام ب ثبت شده است  بدون اذن او تصرف نماید، ب حق دارد دعوی خلع ید علیه الف مطرح نماید و دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و حتی دعوی قلع و قمع مستحدثات با رعایت ضوابط قانونی نیز، قابل طرح می باشد. اگر غیر از این باشد اسناد رسمی اعتبار خود را از دست داده و هرکسی مجاز خواهد بود نسبت به تصرف املاک دیگران اقدام نماید ولو آنکه ملک قبلا به نام دیگری ثبت شده باشد و در صورتی که تصرف را دلیل مالکیت بدانیم دیگر چه اثری بر ثبت ملک در دفتر املاک مترتب خواهد بود !؟

البته با وجود بیان این نکات مهم و اساسی اما باتوجه به اینکه چگونگی اثبات این مسائل در هر پرونده متفاوت و نیاز به اشراف به مواد قانونی می باشد قبل از طرح دعوی نیاز به مشاوره با یک وکیل می باشد

خلع ید

مبنای حقوقی دادخواست در دعوای خلع ید

خلع ید

طرفین دعوای خلع ید

نکاتی که هنگام ثبت دادخواست خلع ید باید مورد توجه قرارداد

اولا : كليه دعاوي خلع يد از اعيان غير منقول اعم از اينكه اختلاف در اصل مالكيت وجود داشته باشد يا خير، مالي تلقي مي شود و لذا هزینه دادرسی دعاوی مالی داده می شود که بر اساس نرخ شاخص منطقه ای املاک محاسبه خواهد شد.

ثانيا: نصاب خواسته  از حيث قطعي و قابل تجديد نظر بودن راي، همان است كه خواهان در دادخواست خود به عنوان تقويم خواسته معين كرده است. یعنی اگر خواسته را کمتر از سه ملیون ریال باشد رای صادره قطعی است و قابل تجدیدنظرخواهی نخواهد بود.

خلع ید

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید

طبق آئین دادرسی مدنی،کلیه دادخواستهای راجع به ملک،باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

خلع ید

هزینه دادرسی خلع ید

دعاوی خلع ید بر عکس دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت ممانعت از حق، جزء دعاوی مالی محسوب می شود. هزینه دادرسی در این گونه دعاوی بر پایه مبلغ مشخصی نیست و هزینه دادرسی این پرونده بر پایه ی ارزش معاملاتی (قیمتی در آن منطقه معامله می شود) املاک در هر شهر و منطقه محاسبه می‌شود.

اقدامات دادگاه در دعوای خلع ید

۱ – احراز مالکیت خواهان : از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه اسناد مالکیت

۲ – تشخیص غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده

۳ – احراز تصرف خوانده از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی، تأمین دلیل

نحوه طرح شکایت دعوی خلع ید

1. برای طرح دعوی خلع ید، باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را در آن جا ثبت نمود. مدارک لازم برای ثبت دادخواست، مدارک هویتی خواهان، سند مالکیت مال غیر منقول مورد دعوی شهادت شهود، نظر کارشناسی (در صورت لزوم) می‌باشد.

2. با توجه به غیر منقول بودن مال، پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع می‌شود.

3. با پرداخت هزینه دادرسی، پرونده وارد رسیدگی شده و در صورت محق بودن خواهان، حکم به خلع صادر می‌گردد.

4. با قطعی شدن حکم و صدور اجراییه، دادورز اجرای احکام به محل ملک مراجعه نموده و حکم را اجرا می‌نماید.

مالکی که سند رسمی ندارد برای خلع ید باید چه اقداماتی انجام دهد؟

در صورتی که مالک باشید اما سندی در دست نداشته باشید، باید ابتدا به دادگاه مراجعه کرده، دعوای اثبات مالکیت را مطرح کنید، سپس حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف را اخذ کنید.

خلع ید توسط وراث

اموال غیر منقول ورثه ای همچون ملک مشاع محسوب می شوند و همان گونه که در بخش های دیگر همین مقاله اشاره شده اگر شخصی از شرکا (یا همان وراث) در بخشی از مال و یا تمام آن بدون اجازه دیگر وراث دخل و تصرفی کند، اقدام او غیر قانونی بوده و دیگر وراث (شرکا) می توانند علیه او دادخواست خلع ید از ناحیه وراث تنظیم نمایند.

حتی اگر یکی از وراث علیه متصرف دادخواست تنظیم نماید. دادگاه به موضوع رسیدگی می نماید و نیاز به حضور همه ی ورثه و یا تنظیم دادخواست همه ی وراث نیست. دادگاه پس از بررسی تمام ملک را خلع ید خواهد کرد. ماده 43قانون اجرای احکام مدنی دلالت دارد که از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در آن ملک، مشمول مقررات املاک مشاعی می باشد.

مراحل دادرسی در پرونده خلع ید

1. به منظور تطبيق موضوع مالكيت رسمي خواهان با مورد تصرف خوانده و احراز تصرف وي در ملك مورد اختلاف و بيان حدود اربعه و ميزان تصرفات توام با ترسيم كروكي، قرار كارشناسي توام با قرار فوق در تصميم بعد از اولين جلسه دادگاه صادر مي گردد.(ماده ۲۵۷ق.آ.د. م)

2. آنگاه بعداز صدور قرار جهت امر ابلاغ توديع حق الزحمه كارشناس، وقت نظارت تعيين مي گردد.

3. چنانچه در وقت مقرر دستمزد كارشناس پرداخت نگرديد با رعايت ماده ۲۵۹ ق.آ.د.م قرار ابطال دادخواست صادر ميگردد.

4. در صورت پرداخت دستمزد وقت ديگري جهت اجراي قرار تحقيق و معاينه محل توام با كارشناسي تعيين و طرفين و كارشناس و عضو مجري قرار دعوت و موضوع قرار تفهيم مي گردد.

5. آنگاه وقت نظارت جهت وصول نظريه كارشناس تعيين مي شود (ماده ۲۶۰ق. آ. د.م)

6. به محض وصول نظريه كارشناسي دادگاه وقت نظارت تعيين ميكند و به طرفين ابلاغ مي نمايد تا ظرف يك هفته از تاريخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و با ملاحظه نظر كارشناس، چنانچه مطلبي دارند نفيا يا اثباتا به طور كتبي اظهار نمايند.

7. هر گاه به نظريه كارشناس از سوي طرفين اعتراض وارد نگرديد و نظريه نيز با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد كارشناسي مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء راي مي نمايد(ماده ۲۲ ق.آ .د.م)

خلع ید

نحوه اجرای رأی در خلع ید

دعوای خلع ید در ملک مشاع

در مورد طرح دعوا خلع ید علیه مالکین مشاع مطابق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی ” در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است “.

تصرف هر شریک در مال مشاع باید به اذن سایر شرکاء باشد و در صورتی که بدون اذن باشد متصرف ضامن است و محکوم له، در ملک مشاع، در صورتی می تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه (مورد اختلاف) را به خود نماید که از سایر شرکاء اذن داشته باشد.

مزایای طرح دادخواست خلع ید توسط وکلای استیناف گر

1. با توجه به اینکه کوچکترین اشتباه در دادخواست و تقدیم آن باعث رد شدن دادخواست و از بین رفتن هزینه های انجام شده می باشد در صورت طرح این دعوی بوسیله و کلای استیناف گر امکان بروز خطا به صفر می رسد.

2. مدت زمانی که حکم خلع ید گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.

3. نیازی به حضور موکل جهت حضور در جلسات دادگاه و یا اجرای حکم خلع ید نمی باشد.

4. وکیل میتواند خسارت و اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف غیرقانونی بگیرد.

5. بعد از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل میتواند اموال وی او را توقیف کند.

6. اگر ملک دارای چند مالک می باشد تمامی مالکین می توانند یک وکیل برای انجام امور مربوط به خلع ید اقدام کند و از آنها نیز تنها یک حق الوکاله اخذ خواهد شد.

خلع ید

خلع ید

در نهایت پیشنهاد می شود که با توجه به شباهت مقوله خلع ید با تصرف عدوانی حتما مقاله مربوط به تصرف عدوانی را نیز مطالعه فرمایید.

در صورت قصد طرح دعوی در این خصوص، با این وجود باتوجه به تخصصی بودن امر و جهت جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه خود پیشنهاد می گردد از مشاوره افراد خبره استفاده نمایید.

خلع 

مقالات مرتبط

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید – قاسم نجفی بابادی قلع و قمع بنا در ملک مشاع – قلع و قمع بنای مستحدثه بدون اجاره شریک – قاسم نجفی بابادی دادگاه صالح رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنا – قاسم نجفی بابادی وضعیت قرارداد اجاره بعد از فوت مستاجر – قاسم نجفی بابادی