چگونگی رفع تصرف عدوانی از مشاعات آپارتمان – تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان – قاسم نجفی بابادی

تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان

در مجتمع ‌های آپارتمانی مجاورت واحدها، محل‌های مشاع، سلایق گوناگون و تقابل فرهنگ‌های مختلف در صورت عدم رعایت مقرارتی خاص می­‌تواند ناراحتی ساکنین را ایجاد کند. درست است که دوستی، برادری و گذشت مهمترین اصل جهت ایجاد آرامش و صمیمیت در محیط‌های اجتماعی است؛ اما وضع قوانین نیز جهت شفاف شدن موضوعات الزامی است.

قانون تملک آپارتمان‌ها زمانی تصویب شد که تازه موضوعی به نام آپارتمان نشینی در کشورمان مطرح شده بود. مجمع عمومی بهترین نهاد تصمیم گیری درخصوص ساختمان می‌ اشد که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون و مقررات تعیین می‌شود.

مالکیت در آپارتمان‌ها مشتمل بر دو بخش می با‏‎شد:

⇐ مالکیت قسمت‌های اختصاصی

⇐ مالکیت قسمت‌های مشترک

تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان

مالکیت قسمت‌های اختصاصی

قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده باشد را جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌کنند. استفاده از قسمت‌های اختصاصی ساختمان در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحد‌ها حق استفاده ندارند.

قسمت‌هایی از ملک که استفاده از آن به کسی اختصاص داده نشده از جز قسمت‌های مشترک میباشد بنابراین حیاط یا بامی که به واسطه عدم دسترسی در استفاده اختصاصی فردی از واحد‌های آپارتمان میباشد بخشی از مشترکات نیست حال آنکه مالکیت آن مشاع میباشد.

تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، یکی از موضوعات بسیار شایع در زندگی شهرنشینی است که در این مقاله به بررسی آن می پردازیم.

قسمت‌های مشترک ساختمان در قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نبوده و به کلیه مالکین تعلق می‌گیرد.

قسمت‌های مشترک یا مشاع متعلق متعلق به تمامی ساکنین ساختمان است و بر حسب ضرورت و نیاز می باشد می‌توانند استفاده کنند.

تصرف عدوانی در مشاعات آپارتم

مشاعات آپارتمان

قسمت‌هایی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی ساکنین نبوده و یا در سند مالکیت ساکنین و یا طبق عرف قسمت‌ها از موارد مالکیت اشخاص نباشد، می‌تواند شامل مشاعات آپارتمان باشد.

برای دیدن مقاله نحوه رفع تصرف از مشاعات اینجا کلیک نمایید

بناها و قسمت های مشاعات آپارتمان، شامل موارد ذیل می باشد:

⇐ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌ ان قرار گرفته باشد.

⇐ تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع ‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد.

⇐ دستگاه آسانسور و محل ان‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، بر، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری ان و غیره‌.

⇐ اسکلت ساختمان‌

⇐ جدارهای فاصل ‌بین قسمتهای ‌اختصاصی، مشروط بر اینکه از موارد اسکلت ساختمان نباشد.

⇐ درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

⇐ تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین‌کننده ‌روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن‌ها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل ان‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌

⇐ بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ ‌بنا در ان احداث گردیده است‌.

⇐ نمای خارجی ساختمان‌

⇐ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده ی عمومی ‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

تصرف عدوانی انباری

بر اساس ماده ۱ قانون تملک آپارتمان، مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.

طبق ماده ی ۲ این قانون  قسمتهای مشترک مذكور عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده ی ۳ قانون تملک آپارتمان بیان می دارد حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

از این رو همانطور که واحد مسکونی جز قسمت اختصاصی ساختمان به حساب می آید، پارکینگ و انباری هم در صورتی که جز مشاعات نباشد و در سند مالکیت شخص عنوان شده باشد، جز قسمت اختصاصی ساختمان تلقی می گردد.

در قانون فعلی آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، زمانی برای سبق تصرف در نظر گرفته نشده است، درحالی که در قانون آیین دادرسی مدنی قدیم سبق تصرف یک ساله در نظر گرفته شده بود. قانونگذار حتی تصرف سابق کوتاه مدت را نیز منشاء حق دانسته و مورد حمایت قرار داده است. بنابراین اگر شخصی به تازگی واحدی را خریداری کرده باشد و در سند مالکیت وی انباری نیز ذکر شده و صرفا چند روز سابقه ی استفاده و تصرف انباری را داشته باشد و دیگری انباری وی را مورد تصرف عدوانی قرار دهد، میتواند علیه شخص متصرف عدوانی، شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی یا خلع ید را مطرح کند.

در اینجا به چند مثال در خصوص تصرف عدوانی انباری اشاره میکنیم.

شخصی طبق سند ملکی اش واحدی که خریداری کرده دارای انباری است اما هیچ گونه وسیله ای را نیز در انباری اش قرار نداده و در واقع هنوز از انباری اش استفاده ای نکرده است. همسایه ها قفلی را بر روی درب انباری وی گذاشته اند و مانع استفاده ی او از انباری اش شده اند.حال این شخص با توجه اینکه استفاده از این انباری حق وی میباشد میتواند در صورتی که با مراجعه به همسایگان یا مدیر ساختمان به نتیجه ای نرسد از طریق دادگاه و اقامه ی دعوای رفع ممانعت از حق اقدام نماید و در فرضی که همسایه ای، انباری وی را عدوانا تصرف کرده و مورد استفاده قرار میدهد، میتواند از دادگاه تقاضای خلع ید بکند. بنابراین اگر در سند ملکی شخصی انباری قید شده باشد و همسایه ای آنرا اشغال کرده و مورد استفاده ی خود قرار دهد، صاحب انباری میتواند ابتدا از طریق مدیر ساختمان اقدام کند، اگر فایده ای نداشت می تواند پس از ارسال اظهارنامه به همسایه ی متصرف شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی یا خلع ید مطرح کند.

فرض کنید شخصی در یک واحد آپارتمان سکونت دارد اما واحدی که او خریداری کرده فاقد انباری است لذا انباری یکی از واحدها را از صاحبش اجاره می کند و وسایلش را در انباری استیجاری اش می گذارد اما پس از مدتی یکی از همسایه ها اقدام به تصرف عدوانی این انباری می کند، دراین حالت شخصی که انباری را اجاره کرده می تواند با توجه به سبق تصرفش که بر اساس قرارداد اجاره و به صورت مشروع بوده علیه متصرف عدوانی شکایت حقوقی رفع تصرف عدوانی مطرح بکند.

در همین مثال فرض کنید موجر یا همان صاحب انباری اقدام به تصرف انباری که اجاره داده است بنماید، در این حالت با اینکه این انباری متعلق حق مستاجر قرار گرفته است اما از آنجاییکه نمی توان این انباری را نسبت به موجر، مال متعلق به غیر دانست این اقدامات را نمی توان مصداق جرم تصرف عدوانی به معنای اخص کلمه دانست؛ چرا که یکی از ارکان اساسی این جرم تصرف مال متعلق به غیر است اما نکته ی حائز اهمیت اینجاست چون مستاجر مذکور نسبت به مالک سبق تصرف دارد باید این جرم را تحقق یافته دانست و بنابراین میتوان علیه صاحب انباری دعوای رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق نیز مطرح کرد.

آیا هر تصرفی در مشاعات آپارتمان عدوانی است؟

تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، زمانی غیر قانونی است که شخص، در مشاعات به نوعی تصرف می کند که ساکنین نمی‌توانند، منتفع شوند.

ولی هرگاه شخص به موجب قانون این اجازه را داشته باشد که مانع تصرف ساکن یا ساکنین دیگر در مشاعات گردد، نمی توان عمل او را غیر قانونی تلقی نمود.

بنابراین هرگاه یکی از ساکنین از پرداخت هزینه‌های مشترک مشاعات آپارتمان که به عهده مالک و ساکنین می باشد، امتناع نماید.

در صورت ارسال اظهارنامه توسط هئیت مدیره به شخص مستنکف از پرداخت هزینه‌های ساختمان و عدم پرداخت ان در ظرف مدت ده روز، می توان او را از ارائه ی خدمات مشترک که به نوعی داخل در مشترکات و مشاعات ساختمان می باشد، محروم کرد و منع نمود.

این از مصادیق تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان نمی‌باشد.

تصرف عدوانی

تصرف در مال دیگران بدون اجازه قانون و مالک مال را تصرف عدوانی می‌گویند.

دعاوی تصرف عدوانی دونوع است

⇐ تصرف عدوانی حقوقی

⇐ تصرف عدوانی کیفری

اگر این دعوی به صورت حقوقی توسط خواهان مطرح شود، امکان اقامه دعوی کیفری برای وی امکان ندارد.

به مالکان پیشنهاد می‌شود جهت جلوگیری از اتلاف وقت، یکی از این دو نوع دعوای رفع تصرف عدوانی را در در کل روند پیگیری پرونده انتخاب نمایند.

برخی اوقات دیده می‌شود ساکنین، بدون اینکه خودشان در قسمت‌های مشاعات آپارتمان به صورت عدوانی و یا بدون اینکه باعث مزاحمت در استیفای خود به جهت استفاده از مشاعات گردند مانع تصرف ساکنین دیگر آپارتمان شوند.

همین موضوع یکی از مصادیق تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان می‌باشد.

قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و نگهداری از حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی در تمامی قسمت‌های ساختمان ممنوع است.

گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها غیر قانونی است. به هیچ عنوان استفاده از مشاعات نباید موجب آزار رساندن به ساکنین دیگر واحد‌ها شود.

دعوای خلع ید ملک مشاع چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد؟

در دعوای خلع ید، باید مالکیت فرد خواهان اثبات شود، یعنی طرح دعوای خلع ید بدون اثبات مالکیت بی فایده خواهد بود. تفاوت دعوای خلع ید ملک مشاع با تصرف عدوانی را در قالب یک مثال بررسی می کنیم:

شخص الف و شخص ب را در نظر بگیرید که یک ملک مشترک دارند و سهم هر کدام از آن ها سه دانگ باشد. حال شخص ب به تنهایی کل ملک را تصرف کرده است،  در این صورت، شخصی الف می‌تواند علیه شخص ب دعوای خلع ید مطرح کند.

مطرح کردن دعوای خلع ید در هر شرایطی (شخص متصرف چه هزار متر و چه ۵۰۰ متر از ملک را تصرف کرده باشد) امکان پذیر خواهد بود. برای آگاهی بیشتر در این رابطه می توانید به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مراجعه نمایید.

حال همین شخص الف و ب را در نظر بگیرید که شخص الف با تعویض کلید خانه، مانع از ورود شخص ب به ملک می شود. در مثال قبلی تنها تصرف ملک مورد بحث بود، اما این جا هر دو شریک بر ملک خود تصرف دارند. در چنین شرایطی، تصرف شخص ب با اختلال مواجه شده است و او می‌تواند علیه شخص الف یک دعوای تصرف عدوانی مطرح نماید.

مجازات متصرف عدوانی چیست؟

در صورت تصرف عدوانی از جانب هر یک از شرکا، بین یک ماه الی یک سال برای او حبس صادر می شود. چنانچه شخص خواهان سند مالکیت نداشته باشد، فقط می تواند در دادگاه حقوقی دعوای خود را مطرح نماید. مجازات تصرف عدوانی ملک مشاع در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بیان شده است.

در صورتی که هر یک از شرکا در مراجع کیفری اقدام به تنظیم دعوای تصرف عدوانی نماید، دیگر نیازی به مطرح کردن دعوای خلع ید نخواهند داشت، چرا که جهت رفع ممانعت یا مزاحمت از تصرف ملک،  شخص خوانده از تصرف خلع ید خواهد شد.

در چه صورتی تصرف ساکنین در مشاعات آپارتمان قانونی خواهد بود؟

گاهی اوقات ممکن است ساکنین آپارتمان مشاعات آپارتمان را تصرف کنند، اما برای این کار اجازه قانونی داشته باشند که در صورت چنین شرایطی، نمی‌توان از تصرف آن ها ممانعت به عمل آورد.

گاهی اوقات نیز ممکن است برخی از ساکنان آپارتمان هزینه های مشترک مشاعات آپارتمان را پرداخت نکنند که در این صورت، یک اخطاریه از طرف هیئت مدیره ساختمان برای آن ها ارسال می‌شود و اگر ظرف مدت زمان ۱۰ روز بدهی خود را پرداخت نکنند، ممکن است طبق تصمیمات هیأت مدیره برای ظرف مدت زمان مشخصی از استفاده از مشاعات آپارتمان محروم گردند. مصادیق فوق، جزو تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان محسوب نمی شوند.

چگونگی رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان

در صورت تصرف عدوانی از جانب یکی از ساکنین و عدم امکان رفع تصرف عدوانی او، می توان با مراجعه به شورای حل اختلاف، در صورتی که طرفین دعوی برای ارجاع اختلاف به داوری به جهت ایجاد صلح و سازش، با یکدیگر تراضی نمایند.

در غیر این صورت با مراجعه به دادگاه حقوقی و یا کیفری(در صورتی که مدعی تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، مالک باشد) و تقدیم دادخواست به مراجع مذکور، رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان را، توسط شخصی که تصرف نموده است، درخواست کرد. چنانچه، هرگاه به جهت تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان توسط شخص و دخل و تصرف او، خساراتی وارد شده باشد، می توان، از باب تسبیب و تقصیر، جبران ضرر و زیان وارده را درخواست نمود.

دادخواست تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، یکی دعوی غیرمالی و قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.

چگونگی تنظیم شکایت تصرف عدوانی

حکم رفع تصرف عدوانی در صورتی توسط دادگاه صادر می‌شود که دو رکن اساسی محرز باشد:

⇐ رکن اول مربوط به سبق تصرف. بدان معناست که سابقه تصرف شاکی تحقیق شود.

⇐ در رکن دوم نیز باید الحاق عدوانیت تصرف فردی که نسبت به او شکایت شده است برای مراجع قضایی اثبات شود.

اگر فردی به موجب قانون این اجازه را داشته باشد که مانع تصرف ساکن یا ساکنین دیگر در مشاعات گردد، نمی‌توان عمل او را خلاف قانون حساب کرد.

اگر یکی از ساکنین ساختمان از پرداخت هزینه‌های مشترک آپارتمان که به عهده ی مالک و ساکنین می‌باشد بی اهمیتی نشان دهد، اظهارنامه ای توسط هئیت مدیره به شخص ارسال می‌شود. در صورت عدم پرداخت آن طی مدت ده روز، می توان او را از ارائه‌ی خدمات مشترک محروم کرد.

مقالات مرتبط

رفع تصرف عدوانی حیاط مشاع آپارتمان – قاسم نجفی بابادی رفع تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع آپارتمان – قاسم نجفی بابادی رفع تصرف عدوانی انباری آپارتمان – قاسم نجفی بابادی رفع تصرف عدوانی پارکینگ آپارتمان – قاسم نجفی بابادی