رفع تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع آپارتمان – قاسم نجفی بابادی

در مجتمع ‌های آپارتمانی مجاورت واحدها، محل‌های مشاع، سلایق گوناگون و تقابل فرهنگ‌های مختلف در صورت عدم رعایت مقرارتی خاص می­‌تواند ناراحتی ساکنین را ایجاد کند. درست است که دوستی، برادری و گذشت مهمترین اصل جهت ایجاد آرامش و صمیمیت در محیط‌های اجتماعی است؛ اما وضع قوانین نیز جهت شفاف شدن موضوعات الزامی است.

قانون تملک آپارتمان‌ها زمانی تصویب شد که تازه موضوعی به نام آپارتمان نشینی در کشورمان مطرح شده بود. مجمع عمومی بهترین نهاد تصمیم گیری درخصوص ساختمان می‌ باشد که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون و مقررات تعیین می‌شود.

مالکیت در آپارتمان‌ها مشتمل بر دو بخش می با‏‎شد:

⇐ مالکیت قسمت‌های اختصاصی

⇐ مالکیت قسمت‌های مشترک

مالکیت قسمت‌های اختصاصی

قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده باشد را جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌کنند. استفاده از قسمت‌های اختصاصی ساختمان در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحد‌ها حق استفاده ندارند.

قسمت‌هایی از ملک که استفاده از آن به کسی اختصاص داده نشده از جز قسمت‌های مشترک میباشد بنابراین حیاط یا بامی که به واسطه عدم دسترسی در استفاده اختصاصی فردی از واحد‌های آپارتمان میباشد بخشی از مشترکات نیست حال آنکه مالکیت آن مشاع میباشد.

تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، یکی از موضوعات بسیار شایع در زندگی شهرنشینی است که در این مقاله به بررسی آن می پردازیم.

قسمت‌های مشترک ساختمان در قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نبوده و به کلیه مالکین تعلق می‌گیرد.

قسمت‌های مشترک یا مشاع متعلق متعلق به تمامی ساکنین ساختمان است و بر حسب ضرورت و نیاز می باشد می‌توانند استفاده کنند.

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

مشاعات آپارتمان

قسمت‌هایی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی ساکنین نبوده و یا در سند مالکیت ساکنین و یا طبق عرف قسمت‌ها از موارد مالکیت اشخاص نباشد، می‌تواند شامل مشاعات آپارتمان باشد.

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

برای دیدن مقاله نحوه رفع تصرف از مشاعات اینجا کلیک نمایید

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

بناها و قسمت های مشاعات آپارتمان، شامل موارد ذیل می باشد:

⇐ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌ ان قرار گرفته باشد.

⇐ تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع ‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد.

⇐ دستگاه آسانسور و محل ان‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، بر، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری ان و غیره‌.

⇐ اسکلت ساختمان‌

⇐ جدارهای فاصل ‌بین قسمتهای ‌اختصاصی، مشروط بر اینکه از موارد اسکلت ساختمان نباشد.

⇐ درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

⇐ تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین‌کننده ‌روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن‌ها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل ان‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌

⇐ بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ ‌بنا در ان احداث گردیده است‌.

⇐ نمای خارجی ساختمان‌

⇐ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده ی عمومی ‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

در رابطه با استفاده از حیاط مشاع آپارتمان چه قوانینی وجود دارد؟

حیاط مشاع آپارتمان معمولاً یک فضای باز است و تمامی ساکنین ساختمان به صورت یکسان  اجازه استفاده از این قسمت را خواهند داشت، اما هیچ یک از آن ها اجازه ندارند وسایل مورد استفاده خود را در این حیاط قرار بدهند، مگر اینکه چنین کاری با اجازه سایر ساکنین انجام گیرد. همچنین، در رابطه با ورود خودرو به حیاط مشاع نیز کسب اجازه سایر ساکنین الزامی می باشد.

هیچ یک از ساکنین آپارتمان حق ندارند مراسمات و جشن های شخصی خود را در مشاعات آپارتمان از جمله حیاط آن برگزار کنند. همچنین، اگر یکی از ساکنین تصمیم داشته باشد که حیاط مشاع را مسقف نماید، باید از تمامی ساکنین ساختمان اجازه بگیرد، در غیر این صورت، کار او خلاف قوانین مشاع محسوب می شود.

برخی از واحدهای مسکونی دو طبقه هستند و درب همسایه پایینی رو به حیاط باز شده و درب همسایه طبقه بالا نیز به سمت پارکینگ گشوده می شود. در این گونه ساختمان ها، حق استفاده از حیاط و پارکینگ با توافق هر دو واحد به صورت اشتراکی معین می شود. اگر در این رابطه قراردادی تنظیم کرده باشند، هر گونه سرپیچی از آن جرم محسوب خواهد شد.

حق استفاده ساکنین آپارتمان از حیاط خلوت به چه شکل است؟

حیاط خلوت آپارتمان در قسمت پشت ساختمان قرار دارد. به این دلیل که انجام بسیاری از فعالیت ها در خانه های آپارتمانی ممکن نمی باشد، استفاده از حیاط خلوت برای تمامی ساکنین آپارتمان ضروری به نظر می‌رسد.

با وجود اینکه حیات خلوت جزو قسمت های اصلی ساختمان محسوب می شود، اما همواره جزو مشاع به شمار نمی‌آید، چرا که معمولا در بیشتر آپارتمان ها، حیاط خلوت در مجاورت طبقه اول قرار دارد و ساکنین سایر طبقات جهت استفاده از آن باید از طبقه اول عبور کنند، به همین دلیل معمولا فقط از نور و تهویه حیاط خلوت استفاده می کنند و به آن وارد نمی شوند.

قوانین استفاده از حیاط خلوت ساختمان

⇐ اگرچه حیاط خلوت ساختمان عموما در اختیار ساکنین طبقه اول است، اما ایجاد هرگونه تغییر در این حیاط از جانب این ساکنین ممنوع می باشد.

⇐ استفاده آزادانه ساکنین طبقه اول از حیاط خلوت و ایجاد مزاحمت برای سایر طبقات ممنوع و خلاف قانون است.

⇐ اگر ساکنین طبقه اول آپارتمان قصد داشته باشند که حیاط خلوت را مسقف کنند، باید از سایر ساکنین ساختمان اجازه بگیرند، در غیر این صورت، اهالی و مدیر ساختمان می توانند علیه او شکایت کنند.

⇐ در صورتی که یکی از ساکنین آپارتمان اجازه استفاده از حیاط خلوت را به عنوان پارکینگ داشته باشد، نمی تواند در عبور و مرور سایر ساکنین از درب های آن دخالت کند.

⇐ نصب هرگونه چادر و ساخت انباری در حیاط خلوت توسط ساکنین طبقه اول و سایر طبقات ممنوع است.

⇐ ساکنین سایر طبقات به خاطر استفاده نکردن از حیاط خلوت حق هیچ گونه شکایتی ندارند.

⇐ ساکنین سایر طبقات ساختمان با کسب اجازه از اهالی آپارتمان می توانند جهت دسترسی راحت تر به حیاط خلوت، از واحد خود به سمت حیاط خلوت پله نصب کنند.

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

چگونگی رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان

در صورت تصرف عدوانی از جانب یکی از ساکنین و عدم امکان رفع تصرف عدوانی او، می توان با مراجعه به شورای حل اختلاف، در صورتی که طرفین دعوی برای ارجاع اختلاف به داوری به جهت ایجاد صلح و سازش، با یکدیگر تراضی نمایند.

در غیر این صورت با مراجعه به دادگاه حقوقی و یا کیفری(در صورتی که مدعی تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، مالک باشد) و تقدیم دادخواست به مراجع مذکور، رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان را، توسط شخصی که تصرف نموده است، درخواست کرد. چنانچه، هرگاه به جهت تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان توسط شخص و دخل و تصرف او، خساراتی وارد شده باشد، می توان، از باب تسبیب و تقصیر، جبران ضرر و زیان وارده را درخواست نمود.

دادخواست تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، یکی دعوی غیرمالی و قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

چگونگی تنظیم شکایت تصرف عدوانی

حکم رفع تصرف عدوانی در صورتی توسط دادگاه صادر می‌شود که دو رکن اساسی محرز باشد:

⇐ رکن اول مربوط به سبق تصرف. بدان معناست که سابقه تصرف شاکی تحقیق شود.

⇐ در رکن دوم نیز باید الحاق عدوانیت تصرف فردی که نسبت به او شکایت شده است برای مراجع قضایی اثبات شود.

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

اگر فردی به موجب قانون این اجازه را داشته باشد که مانع تصرف ساکن یا ساکنین دیگر در مشاعات گردد، نمی‌توان عمل او را خلاف قانون حساب کرد.

اگر یکی از ساکنین ساختمان از پرداخت هزینه‌های مشترک آپارتمان که به عهده ی مالک و ساکنین می‌باشد بی اهمیتی نشان دهد، اظهارنامه ای توسط هئیت مدیره به شخص ارسال می‌شود. در صورت عدم پرداخت آن طی مدت ده روز، می توان او را از ارائه‌ی خدمات مشترک محروم کرد.

مقالات مرتبط

رفع تصرف عدوانی حیاط مشاع آپارتمان – قاسم نجفی بابادی رفع تصرف عدوانی انباری آپارتمان – قاسم نجفی بابادی چگونگی رفع تصرف عدوانی از مشاعات آپارتمان – تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان – قاسم نجفی بابادی رفع تصرف عدوانی پارکینگ آپارتمان – قاسم نجفی بابادی