فسخ قرارداد به معنی انحلال یا لغو یک قرارداد است. این انحلال می‌تواند توسط یکی از طرفین، هر دو طرف و حتی شخص ثالث صورت گیرد که با توجه به شخص فسخ‌کننده قرارداد قوانین خاصی برای آن در نظر گرفته شده است
آشنایی با قوانین و مقررات در هنگام هر معامله‌ای علی‌الخصوص قراردادهای ملکی بسیار ضروری است؛ زیرا بسیاری از افراد به علت آشنا نبودن با این قوانین گاهی دچار ضررهای مالی سنگینی می‌شوند. عقد و فسخ قرارداد ملکی دارای قوانین خاص خود بوده و بسیار پیچیده هستند.
در هنگام عقد قراردادهای ملکی (فروش یا خرید آپارتمان، یا اجاره) امکان دارد هر یک از طرفین قرارداد به دلایلی مختلف آن را فسخ کند.
این کار ممکن است باعث به وجود آمدن ضرر و زیان برای یکی از طرفین شود. پس در هنگام عقد قراردادهای ملکی باید با قوانین آن آشنا بود تا از به وجود آمدن چنین ضرر و زیان‌هایی جلوگیری کرد.
در ادامه این مقاله قوانین و مقررات مربوط به فسخ قراردادهای ملکی شامل قراردادهای خرید و فروش و یا رهن و اجاره آپارتمان یا خانه آورده شده است تا ضمن آشنایی با این قوانین بتوان قراردادهای بهتری را امضاء کردو متضرر نشد.
فسخ قرارداد چیست؟
فسخ قرارداد به معنی انحلال یا لغو یک قرارداد است. این انحلال می‌تواند توسط یکی از طرفین، هر دو طرف و حتی شخص ثالث صورت گیرد که با توجه به شخص فسخ کننده قرارداد قوانین خاصی برای آن در نظر گرفته شده است.
یکی از بندهای مهم هر یک از قراردادهای ملکی این است که به هر یک از طرفین معامله فرصت داده می‌شود که در یک زمان تعیین شده و مشخص و با ارائه دلایل قابل قبول، قرارداد را فسخ کند. اما قبل از امضاء کردن یک قرارداد باید به یک نکته اساسی توجه داشته باشید، قبل از امضاء کردن قرارداد آن را به طور کامل بخوانید؛ زیرا گاهی وجود حتی یک جمله ساده می‌تواند شما را از فسخ قرارداد محروم کند.
در هنگام قرارداد فروش خانه حتماً توجه داشته باشید که جمله اسقاط کافه خیارات در آن به کار نرفته باشد تا شما توانایی فسخ قرارداد را داشته باشید. خیار در اصطلاحات حقوقی به معنی اختیار برهم زدن معامله است و خیارات به معنی اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.
آیا فسخ یک قرارداد ملکی به صورت یک طرفه انجام می‌گیرد؟
بله، فسخ یک قرارداد به صورت یک طرفه نیز انجام می‌گیرد. هر کدام از طرفین معامله می‌توانند در مراجع قانونی (بنگاه معاملات ملکی) و به صورت کاملاً یک طرفه قرارداد ملکی را فسخ کند. لازم به ذکر فسخ یک قرارداد می‌تواند به موافقت هر دو طرف نیز باشد.
یک قرارداد ملکی چگونه فسخ می‌شود؟
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
⇐ کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
⇐ طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
⇐ در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
شرایط اولیه فسخ قراردادهای ملکی در فروش خانه کدامند؟
برای فسخ هر قراردادی از جمله قرارداد فروش خانه شرایط خاصی وجود دارد که در صورت داشتن همه شرایط از نظر قانونی فسخ آن بدون مانع است. برای فسخ قرارداد شخص باید به سن قانونی رسیده و قابل اعتماد باشد.
اراده شخص برای فسخ قرار نیز یکی از شروط سه گانه فسخ است و همچنین طرف مقابل مایل به فسخ این کار بوده و آن را با رضایت کامل انجام دهد. اگر در هنگام فسخ قرارداد هر سه شرط فسخ برقرار باشد، می‌توان آن را فسخ کرد.
یک نکته‌ی مهم در خصوص تنظیم سند
در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل خود در معامله اقدام به امضای یک قرارداد ملکی می‌کنید، غافل از این‌که تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک بند خاص را در این سند تنظیم کرده است.
این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”. طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین بکنند. اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به هیچ عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید.
بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.
نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.
در هنگام فسخ قرارداد ملکی باید به موارد زیر توجه کنید:
⇐ هیچکدام از طرفین قرارداد ملکی به صورت یک طرفه نمی‌توانند آن را فسخ کنند. این امر در صورتی امکان‌پذیر است که در قرارداد ذکر شده باشد که یکی از طرفین می‌تواند معامله را به صورت یک طرفه لغو کند. همچنین باید دانست اگر هر یک طرفین معامله اصرار بر فسخ قرارداد داشته باشد، باید برای این کار خود دلایل موجهی ایراد کند.
⇐ باید حق فسخ قرارداد در متن قرارداد ذکر شده باشد و هر دو طرف باید آن را امضاء کرده باشند.
⇐ اگر بعد از عقد قرارداد خرید و فروش، شخص خریدار متوجه که ایراداتی مانند عقب‌نشینی یا کمبود متراژ دارد می‌تواند آن را فسخ کند و در صورتی که پول معامله به طور کامل پرداخت شده است خریدار می‌توان با مطرح کردن شکایت در دادگاه، مابه‌التفاوت کمبود متراژ و عقب‌نشینی را از فروشنده دریافت کرد.
⇐ در صورت قراردادهای اجاره‌ای، صاحب تنها در صورتی می‌تواند خانه خود را تحویل بگیرد که در قراردادهای بندی به عنوان حق فسخ برای صاحب ملک در نظر گرفته شده باشد، در غیر این صورت به هیچ عنوان نمی‌توان یک قرارداد اجاره را یک طرفه فسخ کرد.
⇐ بند بالا در مورد شخص مستاجر نیز صدق می‌کند، بدین صورت که شخص مستاجر بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول پیش به صاحب ملک پشیمان شود و قصد داشته باشد معامله را فسخ کند قانون این اجازه را به او نخواهد داد.
⇐ فسخ قرارداد اجاره‌ای نیز دارای قوانین خاص خود است و در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد مایل به فسخ قرارداد بود باید حداقل یک ماه قبل از آن درخواست خود را به طرف دیگر بدهد تا بدون هیچ گونه مشکلی قرارداد مابین خود را فسخ کنند.
در صورت فسخ معامله چه ضرر و زیانی متوجه طرفین معامله خواهد شد؟
یکی از بندهای اساسی قراردادهای فروش خانه پرداخت ضرر زیان به طرف مقابل در صورت فسخ قرارداد است. مبلغ این ضرر مقدار مشخصی نبوده و با توجه به مبلغ کل معامله، کاملاً عادلانه توسط طرفین تعیین خواهد شد. پس در صورتی هر یک طرفین درخواست فسخ قرارداد را بدهد باید این مبلغ را به دیگر طرف معامله پرداخت کند. در واقع این مبلغ یک نوع تضمین برای معامله خواهد بود.
نکات مهم در خصوص فسخ قرارداد خرید و اجاره‌ی ملک
اولین نکته‌ای که باید در خصوص خرید یا اجاره‌ی ملک بدانید این است که باید حق فسخ قرارداد در قول‌نامه‌ی شما ذکر شده و به امضای هر دو طرف معامله رسیده باشد. در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد امکان فسخ معامله را نخواهید داشت.
موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک طرفه‌ی قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.
اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، ما به التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.
اگر شما صاحب ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت می‌توانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌توانید قرارداد اجاره‌ی ملک خود را پیش از موعد مقرر و به صورت یک طرفه فسخ کنید.
شرایط فسخ قرارداد ملکی
اما آنچه در بند قبل برای عدم امکان فسخ یک طرفه‌ی قرارداد اجاره ملک توضیح داده شد، در مورد مستأجر نیز صدق می‌کند. به این معنی که اگر فردی ملکی را اجاره کند و بابت پول پیش آن مبلغی به مالک امانت بدهد، سپس بعد از مدت کوتاهی پشیمان شده و بخواهد معامله را بر هم زده و قرارداد را فسخ کند، قانون این اجازه را نیز به او نخواهد داد.
در چنین شرایطی اگر اجباری برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد، مستأجر باید به هر صورتی که می‌تواند رضایت مالک را جلب کند.
فسخ قرارداد پیش فروش ملک
در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، د
ر قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقرات با مقررات قانون مدنی متفاوت است برای نمونه در قانون مدنی ، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد 355،384و 385 قانون مدنی).
اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد، در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر انچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا 5درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد
در چه شرایطی می‌توان قرارداد اجاره ملک را فسخ کرد؟
یکی از شروط مهم در اجاره ما بین مستأجر و مؤجر این است که هرکدام از این طرفین اگر تمایل به فسخ قرارداد پیش از موعد مقرر را داشته باشند، باید حداقل یکی دو ماه پیش از بر هم زدن معامله این موضوع را به طرف دیگر اعلام کنند. در این صورت می‌توانند بدون بروز مشکل و بر اساس یک توافق دو طرفه و با دادن حق و حقوق یکدیگر و به اصطلاح تسویه حساب کردن، قرارداد را فسخ کنند.
به جز این شرایط، مستأجر موظف به قبول فسخ قرارداد و در نهایت تخلیه‌ی ملک نیست. به عنوان مثال اگر مالک خانه را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌توانند مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک کنند. مگر این‌که چنین شرطی در زمان عقد قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.
یکی از مهم‌ترین دلایلی که مستأجران قرارداد اجاره‌ی خود را لغو یا آن را فسخ می‌کنند این است که ملک مورد اجاره‌ی آن‌ها ایرادات عمده‌ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آن‌ها هیچ اشاره‌ای نکرده است. در این شرایط چون مستأجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا بتواند در ملک مذکور ساکن شود، می‌تواند اقدام به فسخ معامله کرده و از آن انصراف بدهد.
این در حالی است که اگر مستأجر به ملکی که در آن ساکن است آسیب جدی وارد کند، به طوری‌که رفع این آسیب برای مالک امکان‌پذیر نبوده و او را دچار دردسر جدی کند، مالک می‌تواند قرارداد فی ما بین را پیش از موعد اتمام آن فسخ کند.
یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامه‌ی ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی‌مدتی داشته باشد. در این صورت مالک می‌تواند ضمن اجاره، حکم تخلیه را نیز بگیرد.
پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله
یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز آنچه در بالا به آن‌ها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد. مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.