اگر دو سند مالکيت، جزئا يا کلا با هم تعارض داشته باشند سند مالکيت معارض محسوب مي شوند. اين اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکيت يا در مورد حدود ملک يا حقوق ارتفاقي مثل حق عبور بر روي اين ملک باشد. تعداد اسنادي که با اين مشکل روبه رو هستند کم نيست.
مفهوم اسناد مالکيت معارض چيست؟
اگر دو سند مالکيت، جزئا يا کلا از حيث اصل ملکي که موضوع آنهاست يا از حيث حدود ملک يا حقوق ارتفاقي با هم تعارض داشته باشند و اين تعارض با رأي هيات نظارت موضوع ماده6 قانون ثبت احراز شود، سند مالکيتي که ثبت آن نسبت به ديگري موخر است سند مالکيت معارض تلقي ميشود. به عبارت ديگر در مورد تعارض ميان اسناد مالکيت، مطابق فرض اوليه قانون که در بند1 ماده 3 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض مصوب 1333 بيان شده است، سندي که زودتر ثبت شده باشد تا زماني که به موجب حکم نهايي دادگاه ابطال نشده باشد، علي الاصول معتبر تلقي مي شود و سندي که پس از آن ثبت شده است، سند مالکيت ثبت موخر ناميده ميشود و تا زماني که حکم نهايي از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته ميشود.
دلایل صدور اسناد مالکیت معارض
اصولاً صدور اسناد مالکیت متعارض می تواند به دلایل ذیل باشد:
1- اشتباه مامورین تنظیم کننده:
هنگام شماره گذاری ملکی از قلم افتاده و با این حال بدون تحقیق و مطالعه دقیق در پرونده های مجاور و احضار مجاورین، شماره جدیدی به زمین اختصاص می دهند و تقاضای ثبت آن را پذیرفته و به جریان می گذارند، غافل از اینکه زمین مذکور جزء پلاک دیگری در تاریخ مشخصی درخواست ثبت شده و پرونده ای دارد و در اثر همین غفلت از طرف پرونده اصلی جریان خود را طی می کند و منتهی به صدور سند مالکیت می شود و بعد از مدتی متوجه می شوند که راجع به موضوع دو تقاضا پذیرفته شده و در نتیجه اسناد مالکیت معارض صادر گردیده است.
اشتباهات و مسامحه مامورین ثبت، علت اصلی وضع قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض می باشد.
٢- نقش مالکین:
این عده با استفاده از خلاءهای قانونی با سوء استفاده از قوانین اضطراری و موقت، اقدام به گرفتن سند مالکیت متعدد می کردند. (ماده ١۴٧و ١۴٨قانون ثبت)
مثلاً ملکی در رهن بانک می باشد و بعد از آن مالک پس از ادعای مفقود شدن درخواست المثنی می کند که این انتقال در آن درج نمی گردد و سپس به صورت عادی آن را به دیگری منتقل می کند، بانک در اثر عدم پرداخت حق الرهن به صدور سند انتقال اجرائیه صادر می کند. خریدار با قولنامه عادی برای رسمیت بخشبدن به قولنامه اش بعد از تنفیذ از مراجع قضایی درخواست صدور سند می نماید و سند دریافت می نماید.
٣- نقص مقررات و قوانین:
هرگاه قانون گذار بدون اعمال دقت کافی و آ ینده نگری اقدام به وضع قوانین فوری و احساسی و بدون انجام کارشناسی مناسب نماید، زمینه را برای صدور اسناد مالکیت معارض فراهم می آورد.
مثال: سند مالکیتی به نام شخص صادر می شود، سپس به موجب سند رسمی منتقل به دیگری می شود، حال سند مالکیت در ید خریدار است. مالک اولیه سند اولیه را براساس قولنامه در دفاتر مشاور املاک به خریدار ثانی منتقل می کند و خریدار ثانی از اداره ثبت به وسیله مواد 147 و 148 قانون ثبت درخواست سند می نماید و پس از مراحل ثبتی و بی دقتی کارمندان ثبت و نداشتن مکانیز لازم سند دیگری صادر می گردد.
بنابراین با مطالب بیان شده مقرر می گردد: چنانچه نسبت به تمام یا قسمتی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود سند مالکیت موخرالصدور را سند معارض می نامند… بدیهی است سند مالکیت مقدم الصدور تا موقعی که به موجب حکم قطعی نهایی دادگاه باطل نشده معتبر است و سند مالکیت موخرالصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده، نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.
نقش اشتباهات ثبتی در بروز اين نوع اسناد معارض تا چه حد است؟
طبيعي است که اگر ماموران ثبت دقت کافي را در انجام تشريفات قانوني ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولا تعارض دو سند مالکيت اتفاق نخواهد افتاد بنابراين اشتباهات ثبتي قاعدتا موجب بروز اين تعارض ميشوند. به بيان ديگر، تعارض در اسناد مالکيت معمولا زماني اتفاق مي افتد که در ثبت ملک يا صدور سند مالکيت اشتباهي رخ مي دهد و در نتيجه اين اشتباه، دو سند مالکيت صادر ميشود که اگر چه قاعدتا بايد ناظر بر دو ملک
وظيفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چيست؟
ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکيت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامهاي به دفاتر اسناد رسمي حوزه خود ابلاغ کنند. همچنين بايد گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هيات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوي هيات نظارت (يا حسب مورد شوراي عالي ثبت)، اداره ثبت بايد مراتب را کتبا به دارنده سند مالکيت موخرالصدور که سند معارض محسوب ميشود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهي اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ کند.
دارنده سند مزبور چه دعوایی را بايد اقامه کند؟
حسب مورد دعواي ابطال کلي يا جزئي سند مالکيت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده 5 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض دادگاه بعد از رسيدگي هاي لازم هر يک از دو سند متعارض را که تشخيص دهد جريان ثبتي آن بر طبق مقررات صحيحا انجام شده است، مشخص مي کند و حکم به ابطال سند مالکيت ديگر خواهد داد. اين بدين معناست که دادگاه در رسيدگي به چنين دعوايي اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نيست و آن سندي را که جريان ثبتي آن را صحيح تشخيص دهد تعيين و سند ديگر را که جريان ثبتي آن را صحيح تشخيص نداده است اعم از اينکه سند ثبت مقدم يا ثبت موخر باشد ابطال مي کند. به عبارت ديگر اينکه دارنده سند ثبت موخر دعواي ابطال سند ثبت مقدم را طرح مي کند، اما ممکن است نتيجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنين ترتيبي جزو استثنائات بر قاعده اي است در آيين دادرسي مدني که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق اين قاعده که در ماده2 قانون آيين دادرسي مدني انعکاس يافته است، در مانحن فيه دادگاه يا بايد حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد يا حکم به رد دعواي ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده 5 در اينجا دادگاه مکلف است در هر حال يکي از دو سند مالکيت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکيت متعلق به خواهان باشد و دعواي ابطال آن طرح نشده باشد.
برای دیدن متن کامل مقاله دعوای ابطال سند رسمی اینجا کلیک نمایید
آيا اداره ثبت می تواند بدون داشتن حکم از دادگاه، اسناد معارض را باطل کند؟
اگر دارنده سند معارض يعني سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهي طرح دعوا را به اداره ثبت تسليم نکند، و دارنده سند مالکيت مقدم الصدور گواهي عدم طرح دعوا ظرف مهلت يادشده را از مرجع مربوط دريافت و به اداره ثبت تسليم کند، اداره ثبت مکلف است سند مالکيت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قيد کند. البته بايد توجه داشت که مورد مذکور تنها موردي است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکيت را بدون حکم قضايي دارد.
تکليف دارنده سند معارض چيست؟
تکليف دارنده سند معارض اين است که براي تعيين تکليف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعواي ابطال سند مالکيت در دادگاه کند. از طرف ديگر تا تعيين تکليف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکيت خود را ندارد و اگر چنين معاملهاي انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده 6 لايحه قانوني سال 1333 خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتري محکوم خواهد شد. البته بايد توجه داشت که دارنده سند معارض ميتواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.
آيا دارنده سند ثبت مقدم هم همين تکاليف را دارد؟
خير. تکليف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکيت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواريهايي خواهد داشت از جمله اينکه هر چند وي ميتواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمي مکلفند در متن سند قيد کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف ديگر تا زماني هم که تکليف سند معارض طبق حکم نهايي دادگاه مشخص نشود به خريدار و خريداران بعدي سند مالکيت جديد داده نميشود. از اين رو، اگر دارنده سند معارض يعني سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعواي ابطال خواهد بود تا هم تکليف تعارض اسناد تعيين شود و هم بتواند به آساني ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم براي خريدار هم سند جديد صادر شود.
کدام مراجع صلاحيت رسيدگی دارند؟
مرجع صالح برای رسيدگی به دعوای دارنده سند معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فيه است.
سازوکاري که بتوان از اين نوع معاملات پيشگیری کرد، چيست؟
بحث سند مالکيت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نبايد اين دو را با هم خلط کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکيت خواه ناخواه منجر به نوعي از معاملات معارض هم خواهد شد. از اين حيث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگيري از معاملات معارض، صادرنکردن اسناد معارض يا تعيين تکليف هر چه سريع تر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همين طور قيد وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگيري از چنين معاملاتی پيش بينی شده است.
اقدامات پس از وقوع و احراز تعارض
ادارات ثبت مکلف اند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض؛ اعم از اینکه اعتراض نسبت به اصل یا حدود یا حقوق ارتفاقی باشد، فوراً وفق مقررات به موضوع رسیدگی نمایند ولی صاحبان اسناد مالکیت معارض نیز می توانند بعد از اطلاع از موضوع تعارض برای تعیین تکلیف به اداره ثبت محلی که ملک در حوزه آن واقع است، مراجعه نمایند که در این صورت به شرح ذیل عمل می شود:
بعد از قبول تقاضای اعلام کننده تعارض، مسئول اداره دستور ثبت آن را در دفتر اندیکاتور می دهد و وقت مراجعه بعدی متقاضی را برای معاینه محل تعیین و به او اعلام می نماید. رئیس ثبت با توجه به دفتر تعیین اوقات، نماینده و نقشه بردار را برای عزیمت به محل و اقدام تعیین می نماید. سپس نماینده و نقشه بردار همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند و بعد از حضور در محل، متقاضی ملک را معرفی و نماینده حدود آن را با حدود مجاورین و ملک مورد دعوی کنترل و با حدود مندرج در پرونده ثبتی و اسناد مالکیت مجاورین و مورد دعوی مقایسه نموده و نقشه بردار نیز نقشه وضعیت موجود پلاکهای مورد رسیدگی و مورد دعوی را برداشت و نقشه ای که نمودار حدود و موقعیت پلاکهای مورد رسیدگی و دعوی باشد، به نحوی که میزان تعارض در آن با رنگ خاصی مشخص شود، ترسیم و نماینده براساس مشاهدات و بررسی به عمل آمده و نیز نقشه ترسیمی نقشه بردار صورت جلسه لازم را تهیه می نماید. در این صورت جلسه که باید در مقدمه آن جریان ثبتی پلاکهای مورد دعوی به طور مشروح نوشته شود، چگونگی وقوع تعارض و علت و میزان آن و تاریخ صدور اسناد مالکیت مقدم و موخربه وسیله نماینده مشخص گردد. آن گاه نماینده صورتجلسه تنظیمی و نقشه ترسیمی را همراه با گزارش عملکرد خود به ضمیمه پرونده ثبتی مربوطه به استحضار رئیس اداره می رساند. رئیس ثبت گزارش نماینده و صورت جلسه تتظیمی و نقشه ترسیمی را ملاحظه و بررسی و مندرجات آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی تطبیق و مقایسه و بعد از حصول اطمینان از تعارض ضمن اظهارنظر صریح مبنی بر وقوع تعارض، دستور صدور بخش نامه به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه و تهیه گزارش به ثبت منطقه را صادر می نماید.
آنگاه گزارش لازم به ثبت منطقه مربوط برای طرح موضوع در هیات نظارت به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد، نوشته می شود.
در این گزارش نیز می بایستی جریان کامل پرونده های ثبتی مربوط و مشخصات اسناد مالکیت معارض و صاحبان آن و تاریخ صدور آنها به صر احت قید شود و در آن به وقوع تعارض و میزان آن به صراحت اظهارنظر گردد و نقشه های ترسیمی نیز به ضمیمه آن ارسال شود. بعد از امضای بخش نامه و گزارش به ثبت منطقه به وسیله مسئول اداره و درج شماره بر آنها توسط متصدی دفتر اندیکاتور بخشنامه و گزارش به مراجع یادشده ارسال می گردد.
سپس پرونده برای ضبط تا وصول رای هیات نظارت به بایگانی برگشت می شود. رای هیات نظارت بعد از وصول از طریق ثبت منطقه به دستور رئیس اداره ثبت دفتر اندیکاتور می شود، آن گاه به استناد تبصره پنج ذیل بند هشت ماده ٢۵اصلاحی قانون ثبت به مدت بیست روز برای اطلاع ذی نفع به وسیله متصدی امور دفتری در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق می گردد. چنانچه با انقضای مهلت یاد شده در تبصره پنج فوق الذکر حسب گواهی متصدی دفتر اعتراض به رای هیات نظارت واصل نشود، اداره ثبت به دارنده سند مالکیت معارض (موخرالصدور) اخطار می نماید؛ تا چنانچه نسبت به موضوع در دادگاه صالحه اقامه دعوی کرده، گواهی طرح دعوی را ظرف مدت دو ماه از تاریخ رویت اخطار به ثبت محل ارائه و رسید بگیرد.
در این اخطار که خطاب به دارنده سند معارض(موخرالصدور) صادر می شود؛ علاوه بر قید مطالب یاد شده تاکید می گردد، چنانچه ظرف مهلت دو ماه گواهی طرح دعوی را ارائه نماید، صاحب سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را در مدت مزبور از مراجع صالحه گرفته تقدیم اداره ثبت نماید. ثبت محل بطلان سند مالکیت موخرالصدور (معارض) را نسبت به مورد تعارض اعلام خواهد نمود.
اخطار یاد شده بعد از امضای مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسیله متصد ی دفتر اندیکاتور برای ابلاغ به مخاطب، به مامور مربوطه تحویل می شود و پرونده برای ضبط تا انقضای زمان قانونی یاد شده به بایگانی ارسال می گردد. مامور ابلاغ اخطار رویت شده را با قید گواهی و تاریخ ابلاغ به نظر رئیس اداره می رساند و او پس از حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده صادر می نماید. بعد از انقضای مهلت دو ماه مقرر در صورتی که صاحب سند معارض (موخرالصدور) گواهی طرح دعوی را ارائه نموده باشد و صاحب سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را ارائه نماید، پرونده نزد رئیس اداره ارسال می شود و او پس از بررسی و حصول اطمینان از صحت اقدامات انجام شده و رعایت موارد قانونی مربوطه دستور ابطال سند مالکیت معارض (موخرالصدور) را صادر و پرونده را برای انجام اقدامات بعدی نزد نماینده ارسال می دارد نماینده حسب دستور مسوول اداره مراتب تعارض و ابطال سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت معارض با اشاره به رای هیات نظارت و انقضای مواعد قانونی قید می نماید و بخشنامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی تابعه مبنی بر ابطال سند مالکیت معارض در پیرو بخش نامه قبلی تهیه می کند.
سپس مراتب قید شده در پیش نویس سند مالکیت معارض و نیز بخش نامه را به امضای مسئول اداره می رساند. بخش نامه پس از درج شماره به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد. آن گاه پرونده به دفتر املاک ارسال می شود و متصدی مربوطه مراتب تعارض و ابطال سند مالکیت معارض (موخرالصدور) را در ستون ملاحظات ثبت و صفحه مربوطه قید و به امضای مسئول اداره می رساند و سند مالکیت معارض را در صورتی که در اختیار باشد، باطل و ضمیمه پروند می نماید. سپس پرونده را برای ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی ارسال می دارد.
نکته: ضمانت اجرای معامله دارنده سند معارض را در فرض صدور حکم نهایی بر بطلان سند او یا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاریه ظرف دو ماه جریمه نقدی معادل یک برابر بهای معامله تعیین کرده است، که با شکایت شاکی دادگاه مبادرت به صدور حکم خواهد کرد .
نکته: برای سردفتری که با وجود اخطار اداره ثبت و بخش نامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نماید، در قسمت آخر ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد معارض انفصال دائم از شغل سردفتری پیش بینی شده که یک نوع تخلف اداری است. کارمندان ادارات ثبت که مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات اداری انفصال موقت که کمتر از دو سال خواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب مورد پیش بینی شده است.
مجازات اداری مانع از این امر نیست؛ اگر معلوم شود ماورین و یا سردفتر علاوه بر مخالفت با مقررات با سوءنیت و تبانی با دارنده سند معارض اقدام به ثبت نماید، نمی توان مسئله را از جهت کیفری در مراجع کیفری و مراجع قضایی مورد تعقیب قرار داد.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.