تفکیک سند ملک مشاعی – قاسم نجفی بابادی

تفکیک سند ملک مشاعی

تفکیک سند مشاع هنگامی انجام می شود که هر یک از شرکا یا همه ی شرکا که دارای سهمی در یک سند  هستند، بخواهند که سند مورد نظر را به صورت مجزا در آورند، به گونه ای که هر نوع تصرفی را که خواهان آن هستند، مثل وثیقه گذاشتن، بتوانند بر روی سند خود اعمال نمایند.

 

شرایط تفکیک املاک

برای این که بتوان ملکی را تفکیک نمود باید جریان ثبتی آن ملک از لحاظ حدود و حقوق ارتفاقی خاتمه یافته و حدود و حقوق ارتفاقی آن تثبیت شده باشد، یعنی تحدید حدود به عمل آمده و مدت اعتراض، بدون اعتراض سپری شود و در صورتی که اعتراضی واصل گردید، تکلیف نهایی برابر مقررات مشخص گردد و در صورتی که مالک بیش از یکی باشد مالکین با تفکیک، موافقت نماید.

 

فرآیند تفکیک

تفکیک املاک برای هر منظوری که باشد به روش زیر انجام می شود:

در محدود قانونی شهرها بدوا مالک به دفترخانه اسناد رسمی موردنظر خود مراجعه و با ارائه نقشه ی تفکیکی مصوب شهرداری موضوع ماده ۱۰۱ شهرداری ها و مدرک مالکیت خود، درخواست تفکیک می نماید و در بافت مسکونی روستاها باید نقشه ی تفکیکی به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برسد.

دفترخانه درخواست متقاضی را همراه با نقشه مربوط به اداره ی ثبتی که ملک در حوزه ی آن قرار دارد ارسال می دارد. اداره ثبت محل محل با تعیین وقت مناسب نماینده و مهندس نقشه بردار را به محل اعزام می دارد، تا با معرفی مالک یا مالکین، محل را معاینه نموده و نقشه تفکیکی را با حدود مشخصات صورت مجلس تحدید حدود و یا سند مالکیت کنترل نماید تا قطعات تفکیکی داخل در محدوده ی صورت مجلس تحدید حدود و یا سند مالکیت، انجام پذیرد و به مجاورین تجاوزی نشده باشد.

پس از تهیه صورت مجلس تفکیکی توسط مامورین مذکور و امضای آن توسط مالک یا مالکین و مامورین ثبت، مسئول دارای صلاحیت نسبت به کنترل آن از لحاظ رعایت قوانین و مقررات اقدام می نماید و هزینه تفکیکی واریز می شود.

 

صورت مجلس تفکیکی

صورت جلسه ای که در آن تعداد واحدها، مساحت هر واحد و شماره گذاری آنها ، انجام شده است از این رو، اگر ملک قبل از تفکیک، متعلق به یک نفر باشد، با تنظیم صورت مجلس متعلق به همان یک نفر است اما، در ملک مشاعی،  کل واحد ها تفکیک و برای هر نفر سهمی که دارند، مشخص می گردد.

 

فروش قطعات تفکیکی

در این مورد رونوشت صورت مجلس تفکیکی به دفترخانه مربوطه ارسال می گردد و مالک یا مالکین به دفترخانه مراجعه و هر یک از قطعات را انتقال می دهند و سر دفتر در ستون انتقالات سند مالکیت قید و خلاصه معامله آن را به اداره ی ثبت ارسال تا خریدار با مراجعه به اداره ثبت سند مالکیت مورد خریداری را دریافت دارد و آخرین قطعه تفکیکی که انتقال یافت، دفترخانه عین سند مالکیت را همراه خلاصه ی معامله به منظور ابطال و صدور سند مالکیت قطعه مورد انتقال، به اداره ی ثبت ارسال می دارد.

 

نحوه صدور اسناد مالکیت قطعات تفکیکی

طبق ماده ۱۰۶ آیین نامه اصلاحی مندرج در روزنامه رسمی شماره ۱۶۶۱۳ مورخ ۱۸/۱۲/۱۳۸۰ مالک یا مالکین نیز می توانند با ارائه اسناد مالکیت اولیه درخواست صدور اسناد مالکیت قطعات مفروزی را بدون انتقال قطعات تفکیکی دریافت دارند که در این صورت اداره ی ثبت ضمن ابطال سند یا اسناد مالکیت مبادرت به صدور اسناد مالکیت قطعات طبق صورت مجلس تفکیکی می نماید.

 

نحوه صدور اسناد مالکیت بر اساس تقسیم نامه

در این صورت همانند شق اول، صورت مجلس تفکیکی به دفتر خانه مربوط ارسال می شود. سپس کلیه مالکین در دفترخانه حاضر و مبادرت به تنظیم سند تقسیم نامه می نماید.

در سند تقسیم نامه مالکیت هر یک از مالکین از هر قطعه با مساحت و حدود و مشخصات ذکر می شود.

پس از انجام تنظیم تقسیم نامه که باید کلیه مالکین در تنظیم آن شرکت نمایند و قصد و رضای خود را بدین وسیله اعلام دارند، دفتر خانه تقسیم نامه را به ضمیمه کلیه ی اسناد مالکیت مشاعی ششدانگ ملک به اداره ی ثبت محل ارسال می دارد تا اسناد مالکیت مشاعی ابطال و نسبت به صدور اسناد مالکیت مفروزی هر یک از مالکین اقدام گردد.

در تقسیم نامه برای هر یک از مالکین سهمی تعیین می شود و خروج هر یک از مالکین مشاعی بدون تعیین سهمی در تقسیم نامه صحیح نیست، ولی چون تقسیم بر تراضی کلیه مالکین مشاعی انجام می پذیرد، تعیین هر میزان برای یکی از مالکین منعی ندارد و بررسی تناسب سهم تعیین با میزان مالکیت مشاعی، ضروری نمی باشد.

مادامی که صورت مجلس تفکیکی ثبت دفتر املاک و یا نسبت به آن سند رسمی تنظیم نشده باشد، می توان حسب خواسته مالک یا مالکین آن را بی اثر کرد کما این که اگر ملک تفکیک شده باشد، مالک آن می تواند به نحو اولیه ملک خود را انتقال دهد یا از تفکیک انجام شده انصراف حاصل کند و ملک خود را به نوعی دیگر تفکیک نماید. در واقع ملک حالت مشاعی خود را حفظ کرده است.

 

مدارک مورد نیاز 

1. فرم تقاضاي درخواست صدور سند

2. تصوير بنچاق يا سند خريداري تنظيمي توسط دفترخانه

3. درخواست متقاضيان و اصل سند مالكيت

 

روش تفکیک املاک

نحوۀ طرح درخواست تفکیک بدین شکل است که متقاضی (مالک شخصاً، نمایندۀ مالک یا قائم مقام با ارائه دلیل سِمَت) ضمن تهیۀ نقشۀ تفکیکی با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، فرم مخصوص (فرم تقاضای تفکیک) را از متصدی مربوطه اخذ و پس از تکمیل مندرجات آن و تأیید دفترخانه، فرم تقاضای تفکیک و نقشه را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم میدارد و پس از طی این تشریفات، مراحل مربوط به تفکیک ملک آغاز می گردد.

تا سال ۱۳۴۵ که قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری از تصویب گذشت و همزمان با آن نیز کار تهیه طرح های جامع شهری در ایران رونق گرفت، سیاست تفکیک و تعیین نوع استفاده از زمین در اختیار شخص مالک بود. مالک اختیار مطلق داشت که زمین خود را هر وقت بخواهد، به هر شکل و به هر اندازه که مایل است تفکیک و قطعه بندی کند و به هر شکل و هر چند طبقه و با هر مصالح ساختمانی و برای هر منظور که مایل است بسازد.

اداره ثبت وظیفه داشت نقشه تفکیکی و پیشنهادی مالک را قبول کرده و به ثبت برساند و اسناد مالکیت تفکیک را صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت مراقبت از عدم تجاوز نقشه تفکیکی به اراضی مجاور و متعلق به دیگران بود. شهرداری نیز در مورد احداث ساختمان ها موظف بود، هر نقشه ساختمانی را که مالک پیشنهاد می نمود تصویب و پروانه ساختمان صادر نماید. صدور پروانه ساختمان فقط از این جهت انجام میگرفت که شهرداری مطابق متراژ ساختمان، عوارض خود را دریافت نماید و مراقب عدم تجاوز معابر موجود باشد. همچنین ساختمان دارای استحکام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جانی بوجود نیاورد و یا کمتر بوجود آورد.

برای اولین بار در سال ۱۳۴۵، ضمن مواد ۹۸ الی ۹۹ و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری، این اختیار به شهرداری ها داده شده تا نحوۀ استفاده از زمین و منطقه بندی شهر و محل تأسیسات عمومی و سایر نیازمندی ها را تعیین نموده، در قطعه بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه های تفکیکی اراضی را قبل از اقدامات ثبتی، مورد بررسی و تصویب قرار دهند.

 

در زیر به ترتیب به و به صورت کامل به چگونگی تفکیک املاک پرداخته شده است:

1. متقاضی تفکیک املاک باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک ملک

2. آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد.

3. تقاضای تفکیک ملک پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می گردد.

نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده به وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تایید و موافقت با تفکیک ملک به شهرداری محل ارسال می دارد.

4. نامه تهیه شده در خصوص تفکیک ملک پس از انقضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به ضمیمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بایگانی جهت ضبط اعاده می گردد.

تذکر ۱ : چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راسًا مبادرت به تفکیک ملک نماید.

5. پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تایید شده و ثبت آن در دفتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک ملک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال می شود.

6. در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه برداری را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین می نماید.

7. بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را به شرحی که در مباحث قبل توضیح داده شد در حساب سپرده نزد بانک ملی واریز نماید.

8. آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و درصورتیکه قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه  گردد نقشه بردار نقشه تفکیکی را با توجه به نقشه تایید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورتجلسه تفکیکی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.

9. در صورتجلسه تفکیکی ابتدا بایستی جریان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایند.

10. متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد.

11. متصدی حسابداری هزینه تفکیک ملک را برمبنای بهای مندرج در برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار محاسبه و قبض مربوطه را صادر و جهت واریز در بانک ملی به متقاضی تسلیم می دارد.

12. متقاضی پس از واریز هزینه تفکیک املاک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمیمه پرونده شود.

13. متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه به واریز هزینه تفکیک به پرونده و گواهی وصول آن ، آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد.

14. مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده صورتجلسه تفکیکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور می فرستد.

15. متصدی دفتر اندیکاتور پس از درج شماره بر صورتجلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکیک ملک ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده می دهد.

 

و در آخر نکته مهمی که قبل ذکر است اینکه:

اگر نسبت به ملک مشاعی، سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهندۀ ختم عملیات ثبتی است و درخواست افراز آن باید به اداره ثبت محل ارسال گردد. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد، بهتر است به اداره ثبت مراجعه شده و در صورتی که آن اداره ختم جریان ثبتی را اعلام نماید، باید دادخواست به دادگاه عمومی تقدیم گردد. در غیر اینصورت، اگر ابتدا به دادگاه مراجعه شود، دادگاه باید از اداره ثبت استعلام نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا خیر؟ سپس دادگاه با توجه به پاسخ آن اداره نسبت به صلاحیت خود اتخاذ تصمیم کند. مسلماً این سوال و پاسخ موجب اطاله کار خواهد شد.

مطلب مفیدی برای شما بود ؟ پس به اشتراک بگذارید برای دوستانتان

قاسم نجفی بابادی

2370 مطلب منتشر شده

درباره این مطلب نظر دهید !

محصولات پرفروش