یکی از مشکلاتی که خریداران و فروشندگان مسکن با آن مواجه هستند، توجه نکردن به بندهای مندرج در مبایعه نامه های چاپی بنگاه های معاملاتی است، به نحوی که همهی برگه هایی را که مشاوران در برابر آنها قرار میدهند امضاء میکنند، حال آنکه این مبایعه نامه ها بندهایی دارند که میتوانند در صورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد سلب کنند.
یکی از بندهای موجود در مبایعه نامه ها که غالبا به آن توجه نمی شود، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش است.
در ادامه به بررسی معنی هر یک از واژگان این عبارت به صورت جداگانه خواهیم پراخت:
اسقاط: اسقاط در معنی ساقط کردن و از بین بردن است. وقتی فردی حقی را از خود اسقاط می کند یعنی میپذیرد که آن حق خویش را اعمال نکند، کسی که ذیل این واژه را امضاء می کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.
کافه: به معنای همهی چیزهایی است که تحت این عبارت قرار میگیرند. ا
خیارات: یک اصطلاح حقوقی است. این اصطلاح برگرفته از فقه شیعه است که به معنای داشتن اختیار در بر هم زدن معامله است.
خیار غبن: یکی از انواع خیارات، خیار غبن است به این معنا که اگر هر یک از طرفین معامله از انعقاد معاملهای متضرر شدند، (به این صورت که فروشنده کالایش را بسیار ارزانتر از بهای بازار بفروشد یا خریداری کالایی را بسیار گرانتر از قیمت متعارف بخرد) ، براساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارند.
فاحش: به معنای قابل توجه است. این واژه در عبارت بالا به معنای ضرری است که عرفا قابل چشمپوشی نباشد. اسقاط کافه
در قانون مدنی ایران خیارات انواع متفاوتی دارند. در ادامه این خیارات را به همراه تعریفشان می آوریم:
خیار مجلس: در این نوع از خیار، هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشدند اختیار بر هم زدن معامله را دارند.
خیار حیوان: این خیار مختصّ معامله حیوان زنده است که تا سه روز پس از انجام معامله، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. اسقاط
خیار شرط: اختیار فسخ معامله تا یک مدت زمان معین به استناد شرطی است که دو طرف یا یکی از آنها در معامله قرار دادند.
خیار تاخیر ثمن: اختیار بر هم زدن عقد به جهت تاخیری است که خریدار در پرداخت ثمن داشته از تاریخ سه روز از انعقاد عقد.
خیار رویت و تخلف وصف: خیاری است که اختیار برهم زدن قرارداد را فراهم میآورد از آن جهت که کسی بدون آن که مورد معامله را ببیند بر اساس یک سری اوصافی آن را می خرد اما پس از خریدن متوجه می شود کالای مورد بحث فاقد اوصاف مذکور در حین قرارداد بوده است.
خیار عیب: خیاری است که به جهت عیبی که درکالای مورد معامله وجود دارد امکان اعمال می یابد.
خیار تدلیس: اختیار فسخ معامله است برای طرفی که در قرارداد فریب خورده است.
خیار تبعض صفقه: در برخی از قراردادها، ممکن است حالتی ایجاد شود که بخشی از قرارداد به دلیلی باطل شود (مثلا از آن جهت که بخشی از مورد معامله (میبع) از آنِ فروشنده نباشد). در این وضعیت خریدار میتواند یا کل معامله را فسخ کند یا معامله را به همان نسبتی که صحیح است (با قیمتی معادل مقدار صحیح) بپذیرد. به این خیار، خیار تبعض صفقه [به معنای خیال جزء جزء شدن معامله] می گویند.
خیار تخلف شرط: اگر هر یک از طرفین عقد شرطی را ضمن عقد تعیین کنند و بر آن شروط توافق شود، در صورت تخطی از آن شروط و عدم رعایت آنها طرفی که شرط را تعیین نموده حق فسخ کل معامله را دارد. به این خیار تخلف شرط گفته می شود.
بنابراین عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به این معنی است که معامله کنندگان از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله ممنوع هستند و اجازه ندارند قرارداد را فسخ کنند.
از آنجایی که گنجاندن این شرط عملا ممکن است در حالاتی ضرری را بر یکی از طرفین معامله با هر دو طرف تحمیل کند؛ بهتر است این بند را از مبایعه نامه ها حذف نمود. درصورتی که طرفین معامله با هم توافق کنند امکان حذف این بندها از مبایعه نامه ها وجود دارد.
دراین راستا بایستی توجه نمود از آن جایی که مبایعه نامه ها در سه نسخه تهیه می شوند (نسخه های مربوط به خریدار، فروشنده، مشاور املاک). هرگونه تغییری که بخواهیم در بندها ایجاد کنیم باید به صورت یکسان و در هرسه نسخه صورت گیرد.
با عرض سلام و خسته نباشید در سال ۸۷ ترکه ای که از پدر بزرگم به جا مانده بود بع از ۲۳ سال تقسیم نامه ای به امضا رسید بین مادر من و ۲ تا از دایی هام که موارد شامل ۶ دانگ منزل مسکونی به متراژ ۱۰۰۰ متر در خیابان میرداماد و ۹ دانگ سرقفلی واقع در میدان انقلاب که در این تقسیم نامه پسرها به گفته ی دایی کوچکم هر کدام از منزل مسکونی نفری ۲/۴ و مادر من ۱/۲ میبره و از مغازه ها پسرها هر کدام ۳/۶ و مادر من ۱/۸ میبره متاسفانه به صورت کاملا بی انصافی مادر من رو متقاعد میکنن که مغازه در آمدش برای تو بهتره او را متقاعد میکنن که در قبال ۱/۲ منزل مسکونی با سهمی که از مغازه میبرده کلا ۳ دانگ مغازه برداره که متراژ مغازه کلا ۸۸ متر میباشد یعنی ۳ دانگ این مغازه متاسفانه خیلی سریع در همان سال اقدام کردند و هم از مادرم مبایعه نامه گرفتن و هم سریع اقدام کردند هر ۲ دایی برای تنظیم سند قطعی و در سال ۹۱ گرفتند سند قطعی رو از آنجایی که کاملا این تقسیم به نا حق انجام شده آیا امکان ابطال سند وجود دارد حتی با وجود سند قطعی فقط در ضمن بگم که به علت روابط بسیار تنگاتنگ و عاطفی همیشه مادرم رو از شکایت کردن منصرف میکردند تا زمانی که ما الان بزرگتر شدیم و متوجه این اشتباه فاحش کردیمش در ضمن یکی از پسر دایی هام بسیار آشنایی با امور حقوقی داشتن در تمام دوران زدن سند ها با تشکر
سلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
شما باید ابتدا دادخواست ابطال تقسیم نامه مطرح نمایید
پس از گرفتن نتیجه مطلوب، می توانید با طرح ابطال سند، اسناد مالکیت را باطل نمایید
با سلام و عرض ارادت .
قرارداد مشارکت با سازنده بسته بودم که سازنده ملک را تخریب کرده ولی توان مالی برای ساخت را ندارد و از طرفی تعداد 6 واحد پیش فروش کرده که البته فقط حق 1 پیش فروش را داشته . اگر من با سازنده تفاهم کنم و قرارداد کلا فسخ شود . زمانی که سازنده جدید بخواهد ملک را بسازد آیا آن 6 نفر میتوانند جلوی پروژه را بگیرند ؟ چاره چیست ؟
با تشکر
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
بنظر بهترین راه این است که دادخواست ابطال قرارداد درخصوص آن واحدها را مطرح نمایید
با سلام در پاسخ این مطلب به نظر می رسد بابت فروش مال غیر(جون حق پیش فروش یک واحد بیشتر نداشته است ) میتوانشکایت کرد از طرفی نیز بابت تخلف از شرط یا تاخیر در شروع پروژ بتوان دادخواست فسخ را ارائه داد
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. بسته به نوع قرارداد با سازنده دارد که ایا تنها یک واحد به ایشان واگذار شده یا اینکه 6 واحد به وی اختصاص داده شده ولی تنها ایشان به فروش یک واحد تعهد داده است حکم ان متفاوت است
2. درهرصورت در تشخیص مصادیق در نزد افراد و حتی در محاکم ممکن است اختلاف باشد
با سلام بنده یک قطعه زمین مسکونی معامله کردم ی بند که آخرش نوشتم پول پشیمانی است یادم رفته مدت زمان بنویسم الان فروشنده بعد از هفت ماه میخواد فسخ کنه منم با این تورم ضرر میکنم پول پشیمانی کم است .لطفا راهنمایم کنی د
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. فسخ یکطرفه باید به استناد یکی خیارات موجود در قرارداد می باشد که با توجه به عدم ذکر مدت و نیز فوریت امر به نظر می رسد در مورد قرارداد شما امکان فسخ نیست
2. شما می توانید دادخواست الزام به تحویل و نیز الزام به تنظیم سند مطرح نمایید
سلام؛ من یک ساختمان کلنکی معامله کردم؛ من بعلت بیماری اعصاب روان؛ در موقع معامله هیچ چیزی نفهمیمدم؛ قرص های مصرف میکنم : عوارضی مانند اختلال در حافظه؛ خواب الودگی را دارد؛ سرم کلاه گذاشتن امضا گرفتن
ایا میتونم شکایت کنم
ملک ام را پس بگیرم لطفا راهنمایم نماید
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
شما باید دادخواست ابطال قرارداد به علت عدم قصد و اختیار مطرح نمایید
سلام وقت بخیر
بنده مالک ، قرارداد با سازنده بسته ام.
اسقاط کافه خیارات ذکر شده ولی نوزده ماه است که سازنده نیامده کار را شروع کند و جواز را هم من گرفته ام و او یک ثانیه وقت نگذارده و یک ریال هم خرج نکرده ضمنا در دو پروژه خود با توقف کامل مواجه شده و دو مورد شکایت دارد
من نیز اعتمادم سلب شده آیا میتوانم فسخ درخواست کنم؟ مطمئنم اگر الزام به ایفاد بزنم می آید و من را از ملک بیرون کرده و ملک را زخمی میکند و میرود .
بسیار قالتاق است و در لفافه میگوید اگر میخواهی فسخ کنم باید ۱۰۰ میلیون بدهی
داور هم یک املاکی است که بشدت با سازنده جیجیباجی است. آیا میتوان فسخ کرد؟ طی دو اظهاریه از داور کمک خواستم جواب نداد
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
بهتر است ابتدا تامین دلیل نمایید و همزمان اظهارنامه ای مبنی بر فسخ ارسال نمایید و سپس بر اساس تامین دلیل و اظهارنامه ارسال شده دادخواست فسخ مطرح نمایید