مقدمه
باتوجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی: “به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود”. اما یکی از مشکلاتی که در معاملات به طور معمول به آن بر میخوریم، امتناع فروشنده از تحویل بیع به خریدار است. این امر به خصوص در زمان بین انجام معامله و تنظیم سند رسمی بسیار دیده می شود.
زیرا در این زمان؛ اغلب ارزش مادی مبیع افزایش یافته و برخی فروشندگان با طمع فروش مال با سود بیشتر، از تحویل مبیع سر باز می زنند. در این زمان خریدار می تواند اقدام به اقامه دعوی الزام به تحویل مبیع نموده و مال غیر منقول خریداری شده خود را تحویل بگیرد.
ذکر چند نکته:
1. اگر ملک دارای سند رسمی است، قبل از الزام فروشنده به تحویل بیع، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه خواست. در غیر اینصورت، دعوی تحویل بیع بدون سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد.
2. در هر قراردای طرفین می توانند ایفای تعهد خود را موکل به ایفای تعهد طرف دیگر نماییند که در اصطلاح حقوقی به این عما حق حبس می گویند. در نتیجه در صورتی که یکی از طرفین از تسلیم مبیع یا ارزش ریالی آن امتناع ورزد، طرف مقابل نیز تعهدات متقابل خود را انجام ندهد. در صورتی که هر دو طرف عقد بیع به دلیل عدم انجام تعهد از طرف مقابل به تعهدات خود عمل ننماید، دادگاه هر دو طرف را ملزم به ایفاء تعهد می نماید.
3. مرجع صالح به رسیدگی دادگاهی می باشد که در محل وقوع ملک مستقر است. البته اگر اقامتگاه شما در شهری غیر از محل ملک می باشد با توجه به ایجاد دفاتر خدمات قضایی شما می توانید در محل خود دادخواست را از طریق دفاتر خدمات قضایی ارائه نمایید اما جلسات رسیدگی در دادگاه محل وقوع ملک انجام خواهد گرفت.
4. اگر احتمال می دهید که فروشنده ممکن است دوباره ملک را به دیگری منتقل نماید یا در آن دخل و تصرفی نماید می توانید از نهاد دستور موقت استفاده نمایید که در نمونه دادخواست سوم ذکر گردیده است.
نمونه دادخواست
در زیر 3 نمونه دادخواست تحریر گردیده است و هر فرد باتوجه به نوع دعوی خود باید این دادخواست ها را تغییر و در واقع شخصی سازی نماید البته و با توجه به اینکه هزینه الزام به تحویل معادل سه و نیم درصد از ارزش منطقه ای ملک می باشد بهتر است قبل از طرح دعوی از مشاوره وکلای خبره امر استفاده نمایید از صرف زمان و هزینه مالی اشتباه اجتناب نمایید
نمونه دادخواست 1
برگ دادخواست به دادگاه عمومی
| مشخصات طرفين | نام | نام خانوادگى | نام پدر | شغل | محل اقامت
شهر – خيابان -كوچه – شماره –پلاك |
خواهان |
|||||
| خوانده | |||||
| وكيل | |||||
| خواسته وبهاي آن | 1- الزام به تسلیم و تحویل مبیع مالی غیرمنقول مقوم به …. ریال 2- پرداخت کلیه خسارات | ||||
| منضمات دادخواست | 1. مبایعه نامه مابین طرفین 2. اظهارنامه ارسالی به مستنکف و پاسخ آن در صورت وجود 3. مستندات پرداخت ثمن 4.شهادت شهود | ||||
| ریاست محترم …..
باسلام احتراماً به استحضار می رساند: اینجانب به موجب مبایعه نامه مورخ … شش دانگ یک باب خانه مسکونی/یک واحد آپارتمان به مساحت … واقع در شهرستان … بخش … به شماره پلاک ثبتی … را از خوانده به عنوان مالک قانونی به مبلغ … خریداری نمودم و طبق قرارداد خوانده متعهد شدند که ملک را در تاریخ … به اینجانب تحویل بدهند. علاوه بر تمدید مهلت تحویل ملک طبق قرارداد، اینجانب مراجعات بسیاری نزد ایشان داشتم و همچنین اظهارنامه ای به شماره … در تاریخ … نیز ارسال نمودم که خوانده هیچ اقدامی در جهت تحویل مورد معامله انجام ندادند و از این حیث خساراتی به اینجانب وارد شد. لذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم محل امضاء
|
|||||
نمونه دادخواست 2
برگ دادخواست به دادگاه عمومی
| مشخصات طرفين | نام | نام خانوادگى | نام پدر | شغل | محل اقامت
شهر – خيابان -كوچه – شماره –پلاك |
خواهان |
|||||
| خوانده | |||||
| وكيل | |||||
| خواسته وبهاي آن | 1- تسلیم مبیع مالی غیرمنقول مقوم به …. ریال 2- پرداخت کلیه خسارات قانونی | ||||
| منضمات دادخواست | 1- تصویر مصدق مبایعه‌نامه 2- مستندات پرداخت ثمن 3_ تصویر مصدق اظهارنامه | ||||
| ریاست محترم شعبه ……… دادگاه عمومی ………
با سلام ، با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می‌رساند: 1_ خوانده مالک قانونی شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت …….. متر مربع واقع در ………..به شماره پلاک ثبتی ……….. بخش ………… می‌باشد. 2_ اینجانب تمامیت شش دانگ ملک مذکور را به موجب مبایعه‌نامه مورخ ……………. به مبلغ ………………… با شرایط مندرج در قرارداد خریداری نمودم. 3_ مطابق با قرارداد فی مابین، خوانده متعهد شده است، ملک مذکور را در تاریخ ……………… تحویل اینجانب بدهد. 4_ همچنین در قرارداد فی مابین، اینجانب یک بار با تمدید مدت تحویل ملک موافقت نموده‌ام. 5_ ذکر این نکته لازم است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ……….. تاریخ …………… خوانده حاضر به انجام تعهد نشده و مورد معامله را تحویل اینجانب نداده و از این بابت خساراتی به بنده وارد شده است. فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد 10، 219، 220، 223 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، رسيدگي و صدور حكم به شرح خواسته، مورد استدعاست.
محل امضاء |
|||||
نمونه دادخواست 3
برگ دادخواست به دادگاه عمومی
| مشخصات طرفين | نام | نام خانوادگى | نام پدر | شغل | محل اقامت
شهر – خيابان -كوچه – شماره –پلاك |
خواهان |
|||||
| خوانده | |||||
| وكيل | |||||
| خواسته وبهاي آن | 1- الزام به تسلیم و تحویل مبیع مالی غیرمنقول مقوم به …. ریال 2- پرداخت کلیه خسارات | ||||
| منضمات دادخواست | 1. مبایعه نامه مابین طرفین 2. اظهارنامه ارسالی به مستنکف و پاسخ آن در صورت وجود 3. مستندات پرداخت ثمن 4.شهادت شهود | ||||
| ریاست محترم …..
باسلام با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می‌رساند: 1_ خوانده مالک قانونی شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت …….. متر مربع واقع در ………..به شماره پلاک ثبتی ……….. بخش ………… می‌باشد. 2_ اینجانب تمامیت ششدانگ ملک مذکور را به موجب مبایعه‌نامه مورخ ……………. به مبلغ …………………با شرایط مندرج در قرارداد خریداری نمودم. 3_ مطابق با قرارداد فی مابین، خوانده متعهد شده است، ملک مذکور را در تاریخ ……………… تحویل اینجانب بدهد. 4_ همچنین در قرارداد فی مابین، اینجانب یک بار با تمدید مدت تحویل ملک موافقت نموده‌ام و همچنین به تعهدات قراردادی خود عمل کرده‌ام ولی خوانده از اجرای مفاد قراردادی خود امتناع نموده است. 5_ لازم به ذکر است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ……….. تاریخ …………… خوانده حاضر به انجام تعهد نشده و مورد معامله را تحویل اینجانب نداده و از این بابت خساراتی به بنده وارد شده است. 6_ بدوا قبل از اولین جلسه دادرسی به منظور حفظ حقوق اینجانب صدور دستور موقت منع نقل و انتقال مورد معالمه را از محضر دادگاه خواستارم. فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد 10، 219، 220 الی 225 قانون مدنی و بند 3 ماده 362 و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، رسيدگي و صدور حكم به شرح خواسته، مورد استدعاست.
محل امضاء |
|||||
باوجود این دادخواست که از نظر قضایی کامل می باشد اما در هر حال با توجه به متفاوت بودن هر پرونده و دارا بودن نکات و ظرائف خاص خود لذا این دادخواست شما را از مشاوره با وکیل بی نیاز نمی نماید
دادخواست الزام به تحویل ملک
باسلام در خصوص خریداری یک واحد اپارتمان مسکونی وتنظیم مبایعه نامه وگذشت بیش از یکسال وتصریح موضوع در رهن ماندن مبیع به عنوان حالت اجاره در ید مالک قبلی که مبلغ یک میلیارد ریال معادل 100 میلیون تومان را بابت تخلیه در سر رسید واجل معین یعنی در ابتدای شهریور 1400 بوده است که متناسفانه فروشنده ومالک قبلی امتناع ورزیده ومرتبا امروز وفردا میکند وباعث اطاله زمان وعسر وحرج اینجانب که در حال حاضر مستاجر هستم گردیده است و نیاز به مبیع خریداری شده ام دارم واز نظر اسنادی هم توضیح اینکه تمام مراحل صدور سند تک برگ به نام اینجانب سپری ودرحال صدور است وتمام شده است وبن چاق ثبتی به نام خودم هم دارم.
حال با گذشت دو ماه از تاریخ تخلیه طبق قرارداد مبایعه نامه و وجود خسارت و وجه التزام قراردادی روزانه 200 هزار تومان از باب ضمان وتخلف فروشنده در خصوص عدم به موقع تخلیه مبیع ایا میتوان ضمن دادخواست الزام به تحویل از دادگاه حقوقی همزمان وبدوا تقاضای صدور دستور موقت وپرداخت مانده حساب از باب رهن یعنی یکصد میلیون تومان را به حساب دادگستری واریز نمایم وابتدا حکم ودستور موقت را بابت تخلیه ید فروشنده بگیرم ودر زمان رسیدگی معین خواستههای قراردادی وخسارات را اثقبات ومطتالبه نمایم
در نهتایت هدف ایبنجانب تخلیه سریع اپارتمان است ودر این خصوص مبلغ مانده بابت رهن در قرارداد مبایعه نامه هم امادگیپرداخت و واریز به خزانه دادگستری را دارم .ممنون از بذل توجهات ان عالی جنابان ومشاوران خیر خواه
با سلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. شما باید دادخواست تخلیه ملک مطرح نمایید و نه تحویل ملک.
2. می توانید همزمان خسارت قراردادی را هم مطالبه نمایید.
سلام وقت بخیر
بنده 75متر زمین تجاری با قولنامه دستی خریداری نمودم و پول ان را نقدا پرداخت کردم قرار شد یک هفته بعد از تاریخ قولنامه1395/14/4 فروشنده زمین موردنظر را با پروانه حصار شهرداری تحویل دهد ولی اقدامی صورت نگرفت بنده بعد از یک هفته مراجعه کردن به محل موردنظر مشاهده شد زمین در تصرف شخص دیگری است و وقتی که به فروشنده مراجعه کردم فروشنده زمین دیگری را معرفی کردند و ان هم به مشکل برخورد باز هم زمین دیگری معرفی کرد که متاسفانه ان هم به همین صورت و بنده به دادگاه کیفری مراجعه کردم وشکایت کلاهبرداری و زمین خواری کردم دادگاه جواب کارشناسی را از اداره ثبت خواست و مشخص شد زمین موردنظر دولتی نمی‌باشد و دادگاه رای منع تعقیب برای فروشنده صادر کرد و الان هم حدود 5سال از تاریخ قولنانه میگذرد و فروشنده میگوید صبر کنید تا زمین را تحویل دهم لطفا راهنمایی بفرمایید که چطور میتوانم از دادگاه حقوقی درخواست جبران خسارت و یا تحویل زمین در محل نمایم.
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. بر اساس همین مقاله یک دادخواست تحت عنوان الزام به تحویل مطرح نمایید
2. اگر در قراردادتان در خصوص جبران خسارت مبلغی تعیین شده باشد دادگاه فروشنده را به ان مبلغ محکوم و اگر مبلغی ذکر نشده باشد امکان اخذ خسارت وجود ندارد
سلام ملکی خریداری کرده ایم که در قرار داد نوشته شده است باید ۱۴ آذر ملک را تخلیه تحویل میدادند اما ندادند
و اینکه موعد سند زدن ۳۰ ابان بوده و تمدید شده به ۵ بهمن
چه کاری باید انجام بدیم برای تخلیه ملک با توجه به اینکه سند هنوز به نام بنده نشده است
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
باید دادخواست الزام به تحویل مطرح نمایید
سلام اگر شما زمینی بخرید ۱۰سال پیش و زمین قولنامه ای باشد و فروشنده متعهد میشه با هزینه خریدار دیوار بکشه واون رو تحویل بدهداما اینکار رو نکرده اظهاز نامه هم دادیم ۱۰سال پیش اما نیومدن اما الان که امدم دیوار بکشم همسایه میگه زمین شما چند متر انطرف هست و مالک قبلی هم نمیاد حدود زمین را نشان بدهد باید چیکار کرد یعنی باید دادخواست الزام به تسلیم مبیع بدیم تا بیاد و اگر نیاد چه اتفاقی می افتد ایا قراداد فسخ می شود چون توی قولنامه قید شده اگه مشکلی پیش بیاد باید به روز پول زمین رو بپردازن
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
بهتر است ابتدا دادخواست تامین دلیل مطرح نمایید تا ابتدا کارشناس حدود واقعی ملک را مشخص نماید
سپس بر اسا نظر کارشناس اگر حدود مورد نظر شما با نتیجه کارشناس مطابقت داشته باشد می توانید دیوار کشی نمایید در غیر این صورت اگر میزان کمتر باشد بر اساس قرارداد حسب مورد ممکن است اختار فسخ داشته باشید یا به نسبت کمبود از ثمن دریافت نمایید
سلام شما در توضیحات نوشتین که ملک باید سند رسمی داشته باشه و اگر قولنامه باشه دادخواست رد میشود ،پس چرا در متن خواسته و دلایل به مبایعه نامه استناد شده؟ ماکه فقط قولنامه داریم ایا رد میشه؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. در قسمت توضیحات به هیچ عنوان اینکه “اگر قولنامه ای باشد دادخواست رد می شود” ذکر نگردید و احتمالا برداشت شما از جمله اشتباه است
2. خواسته شما اگر قانونی باشد و شرایط طرح ان رعایت شود به هیچ عنوان به خاطر قولنامه ای بودن رد نخواهد شد
با سلام و سپاس.پیش فروشی از سازنده خریداری نمودم که سازنده طبق قرادادی که با مالک زمین داشته تا مرحله سفت کاری حق فروش نداشته که الان متوجه شدم اما الان از مرحله سفت کاری گذشته و موعد تحویل هم گذشته اما هنو تکمیل نشده و مالک دنبال خلعییت سازنده بدلیل عدم عمل ب تعهداتش می باشد بنده چه کاری باید انجام بدم ک متضرر نشوم
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
دادخواست الزام به تکمیل و الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند و تحویل مطرح نمایید
سلام آقا می توان فروشنده را ملزم به تسلیم مدارک و اسناد بیع نمود
چون آپارتمان در حال ساخت است
تعاونی کارمندان بازنشستگان سپاه آن را می سازد
اما ریسی تعاونی دفترچه تعاونی امضاء و تحویل خریدار نمی دهد
می گوید ۵ میلیون به من بدهید تا دفترچه آپارتمان پیش فروش را امضاء کنم و نحو یا بدم
در دادخواست چه بنویسم ممنون
تلفن ۰۹۱۷۲۵۰۸۰۶۳
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
بله شما می توانید دادخواستی تحت عنوان استرداد اسناد و مدارک بیع مطرح نمایید
درصورتی که قراردادی تنظیم نشده است بهتر است ابتدا اظهارنامه ای ارسال نمایید و سپس دادخواست مطرح نمایید