حق شفعه و شرایط ایجاد آن – قاسم نجفی بابادی

مقدمه

در اصطلاح حقوقی، شفعـه تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر بتواند با پرداخت‌‌ همان بها‌ به مشتری حصه شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.از آنجایی که در اخذ به شفعـه، اراده شریک دیگر نقشی نداشته و توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد لذا باید گفت که یکی از انواع ایقاعات محسوب می‌شود.

اخذ به شفعـه یکی از احکام استثنایی است زیرا طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد. حق شفعـه برای کسی که حضور ندارد و غایب است، ‌ثابت است و هر ‌گاه از سفر بیاید، می‌‌تواند حق خود را اعمال کند همچنین حق شفعـه برای کودک، ‌دیوانه و سفیه ثابت است و ولی و سرپرست آنها در صورت وجود مصلحت، این حق را اعمال می‌کند.

در صورتی که ولی این حق را اعمال نکند این حق همچنان برای آنان ثابت است و پس از رفع نقصان و حصول کمال می‌توانند این حق را اعمال کنند.با وجود اینکه یکی از شرایط حق شفعـه، فوری بودن آن است اما در خصوص محجوران همچون صغیر و سفیه این فوریت نادیده گرفته می‌شود تا هنگامی که خود دارای اهلیت استیفا شوند و نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند. بنابراین غبطه (مصلحت) آنان در این خصوص در نظر گرفته شده است تا حق آنان از بین نرود.

شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟

۱. شراکت

حق شفعه در خصوص مالِ مشاع قابل تحقق بوده و مشارکت در مال به نحو اشاعه باید احراز گردد. یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد اما به محض تقسیم آن، حق از بین می‌رود. همسایه بودن و وصل بودن زمین‌ها به هر طریق، دلیل بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول نخواهد بود.

۲. قابلیت تقسیم

ملکِ موضوعِ حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو طریق می‌توان عمل کرد. اگر ملک سابقه‌‌ی ثبتی داشته باشد باید به اداره‌‌ی ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره‌‌ی ثبت اقدام نمود. اما اگر سابقه‌‌ی ثبتی نداشته باشد به وسیله‌‌ی کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم مشخص می‌شود. در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این‌صورت حق شفعه وجود ندارد.

قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

۳. عقد بَیع

انتقال ملک باید حتما به‌وسیله‌‌ی عقد بیع باشد و مالِ دارای حق شفعه،‌ مبیعِ (موضوعِ عقد بیع) این عقد قرار گیرد. برای روشن شدن موضوع به مثالی که در ابتدای متن آورده شد باز می‌گردیم. اگر در آن مثال شخص «الف» ملک خود را به «ج» صلح کرده یا در رهن او قرار داده باشد، شریک دیگر یعنی «ب» نمی‌تواند از حق شفعه بهره‌مند شود و سهمِ «الف» را تملک نماید. ولی اگر «الف» سه دانگ خود را به «ج» فروخته باشد، این حق وجود دارد.

۴. وجود تنها دو شریک

اعم از حقیقی و حقوقی. بنابراین هرگاه بیش از ۲ نفر مالک زمینی باشند، حق شفعه برای هیچ‌کدام از آن‌ها ایجاد نمی‌شود.

۵. بی‌اثری کلیه‌‌ی معاملاتِ معارض نسبت به شفیع

(شریکی که حق شفعه را اعمال کرده است). باز هم به مثال بالا باز می‌گردیم. فرض کنید «الف» سهم خود را به «ج» فروخته باشد و متعاقبِ آن «ج» نیز آن زمین را به «د» واگذار کرده باشد. هرگاه «ب» که شریکِ دیگر «الف» بوده حق شفعه خود را اعمال کند، معامله‌ی انجام شده میان «ج» و «د» نسبت به او بی‌اثر است. این معامله می‌تواند بیع باشد یا صلح یا غیره.

ویژگی‌های حق شفعه

۱. حقی مالی است

در قانون به تملکِ (مالک شدن) سهمِ فروخته شده، حق شفعه می‌گویند. دلیل آن حفظ منافع شریک است تا در مال مشترکش احساس امنیت و اطمینان کند. به این دلیل حقی مالی است که این حق، وسیله‌ی تحصیل مال است و فرد می‌تواند با استفاده از این ابزار، مال را تملک کند.

از این رو صاحب حق شفعه (شفیع) می‌تواند یا از آن استفاده کند یا آن را اسقاط نماید (یعنی از آن صرف نظر کند) اما نمی‌تواند خود، آن را منتقل کند؛ مگر به‌وسیله‌‌ی ارث که حق به وراث می‌رسد. به عبارت ساده‌تر، شفیع می‌تواند از حق خود صرف نظر کند و سهم فروخته شده‌ی شریک خود را تملک ننماید ولی نمی‌تواند حقِ مزبور را به شخص ثالثی منتقل کند و به او اجازه‌ی اعمال حق شفعه را بدهد.

حق شفعه به تنهایی قابل داد و ستد نیست زیرا بودنش، وابسته به مالِ مشاع است و بدون آن موجودیتی ندارد.

همچنین حق شفعه نسبت به مالِ غیرمنقول تحقق می‌یابد.

۲. حقی عینی است

حق عینی حقی است که مستقیما نسبت به یک مال محقق می‌شود. برای نمونه بیع (خرید و فروش) از جمله عقودی است که مستقیما حقی را برای خریدار نسبت به مالِ خریداری شده ایجاد می‌کند. حق شفعه هم همین‌گونه است و شفیع مستقیما بر سهم شریک خود حق پیدا می‌کند. این حق نیازی به الزام خریدار به انتقال مال ندارد و حق تملک را مستقیما به شفیع می‌دهد. از طرفی شفیع نیازمند اقامه‌‌ی دعوا برای اثبات ادعای خود است که نشانه‌‌ی اراده و اعلام او برای استفاده از حق شفعه است. به دلیل عینی بودن حق ایجاد شده، دادگاه صرفا وظیفه‌‌ی صدورِ حکمِ اعلامی را دارد. یعنی تنها مالکیت شفیع را اعلام می‌کند زیرا این حق از قبل به وجود آمده است.

همچنین شفیع می‌تواند: به دلیل داشتن حق عینی تمامی معاملات معارض را با اقامه‌‌ی دعوا باطل کند. مطابق قانون: «اخذ به شفعه، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.»

در صورت ورشکستگی شریک، با اخذ به شفعه شفیع،‌ طلبکاران حق توقیف این مال را نخواهند داشت و در تملک، حق تقدم با شفیع است.

۳. به ارث می‌رسد

این حق را زن نیز به ارث می‌برد، حتی اگر زمین باشد.

باید گفت که اگر یکی از وراث حق خود را ساقط کند،‌ این حق تنها «به صورت کامل» برای سایرین باقی خواهد ماند. طبق قانون: «هر گاه یک یا چند نفر از وراث، حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مَبیع اجرا نمایند.»

۴. فوری است

شفیع باید هرچه سریع‌تر «اراده» خود را برای استفاده از حق اعلام کند. در غیر این‌صورت می‌توان به طور ضمنی این تعلل را انصراف و اسقاط حق (صرف نظر کردن از حق) دانست.

همچنان که در قانون مدنی آمده است: «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می‌شود.»

ثبوت حق شفعه برای غایب و سفیه

حق شفعه غایبى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته آن را اعمال کند؛ هرچند غیبتش به درازا بکشد، همچنین فردى که از فروش سهم توسط شریک خود آگاهى نیافته است و نیز بیمار یا زندانى اى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته اخذ به شفعه کند، ساقط نمى ‏شود.

حق شفعه براى سفیه، دیوانه و کودک نیز ثابت است؛ لیکن متولى اعمال این حق، ولی آنان است که با رعایت مصلحت و یا عدم مفسده- بنابر اختلاف اقوال- مى‏ تواند از طرف آنان اعمال حق کند. البته سفیه با اجازه ولی مى‏ تواند براى خود حق شفعه را اعمال کند. چنانچه در موارد یاد شده، ولی حق شفعه را اعمال نکند، کودک پس از بلوغ و دیوانه پس از هوشیارى مى‏ توانند آن را اعمال نمایند.

اجرای حق شفعه

طبق قانون، حق شفعه فوری است و این فوری بودن بسته به عرف و عادت مردم متفاوت است. این تاریخ از هنگام مطلع شدن شفیع از انعقاد عقد بیع شروع می‌شود. اصل بر عدم اطلاع شفیع از وقوع معامله است و خریدار بارِ اثباتِ اطلاع داشتن او را به دوش خواهد کشید.

همچنین عادلانه به نظر نمی‌رسد که شفیع مقداری از ملک را اخذ به شفعه نماید و مقداری را نه (مثلا به دلیل نامرغوب بودن قسمتی از ملک). به همین دلیل در قانون آمده است که:

«حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.»

بنابراین شفیع یا باید تمامی سهم شریک خود را تملک نماید یا باید از تمامی آن صرف نظر کند و نمی‌تواند حق خود را نسبت به مقداری از مال اعمال کند.

اجرای حق منوط به تأمین ثمن توسط شفیع است و باید در صندوق دادگستری یا صندوق ثبت سپرده شود و خریدار را از جبران ثمنی که قبلا پرداخته است، مطمئن کند. سپس شفیع می‌تواند اخذ به شفعه نماید. البته که اهمال در پرداخت پول خریدار می‌تواند قرینه‌ای برای اسقاط حق شفیع باشد.

آثار اجرای حق شفعه چیست؟

حق شفعه از آثار بیع صحیح است.  بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم شریک ایجاد می‌شود و بعد از محقق شدن مالکیت مشتری بر مبیع، شفیع می‌تواند پس از پرداخت ثمنی که مشتری پرداخت کرده است، آن را تملک کند؛ چنانچه بیع باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نمی‌آورد تا حق شفعه‌ای ایجاد شود. بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و همین دلیلی است بر اینکه با بیع فاسد تملکی برای مشتری ایجاد نمی‌شود؛ لذا موردی برای ایجاد حق شفعه نیز وجود ندارد.

آیا حق شفعه به ورثه منتقل می‌شود؟

حق اخذ به شفعـه پس از فوت شفیع به ورثه به ارث می‌‌رسد و ورثه می‌توانند به قائم‌مقامی  شفیع نسبت به اخذ به شفعـه اقدام کنند. با توجه به اینکه شفعـه، حق مالی است، پس از فوت صاحب آن به ورثه منتقل می‌شود و آنان می‌توانند از این حق استفاده کنند. ماده ۸۲۳  قانون مدنی می‌گوید که حق شفعـه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود. بر اساس نص صریح قانون، حق شفعـه به ارث می‌رسد و همانگونه که ماترک تقسیم می‌شود، حق شفعـه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم می‌‌شود اما مسئله‌ای که مطرح است، این است که بعد از تقسیم حق اخذ به شفعـه، وراثی که صاحب این حق می‌شوند، چگونه می‌توانند نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند. در صورتی که ورثه متعدد باشند، نمی‌توانند در حق شفعـه تبعض کنند، به این معنا که بعضی از سهم خود صرف نظر و بعضی دیگر نسبت به سهم خود اخذ به شفعـه کنند، زیرا ورثه بیش از حقی که مورث دارا است، نمی‌تواند دارا شود و مورث نیز نمی‌توانست نسبت به بعض از مبیع، اخذ به شفعـه و نسبت به بعض دیگر آن را ترک کند.

آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟

حق اخذ به شفعه توسط شفیع اسقاط می‌شود؛ این اسقاط ممکن است به واسطه فعل شفیع باشد؛ به‌گونه‌ای که عمل او منصرف به اسقاط این حق باشد یا اینکه با لفظ صورت می‌گیرد که انصراف خود را شفاهی اعلام می‌کند.  ماده ۸۲۲ قانون مدنی که می‌گوید:

«حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می‌شود.»

این اسقاط ممکن است به لفظ باشد مانند آنکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم یا به فعل باشد، چنانکه شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود‌، سهمش را به دیگری انتقال دهد که با این انتقال حق اخذ به شفعه‌اش خود به خود ساقط می‌شود.

مقالات مرتبط

اخذ به شفعه – حق شفعه – تایید حق شفعه – قاسم نجفی بابادی نمونه دادخواست اخذ به شفعه و مطالبه ثمن مبيع از شفیع – قاسم نجفی بابادی قرارداد هبه (قسمت دوم) – قاسم نجفی بابادی با پیش بینی وجه التزام، اجرایی شدن قرارداد خود را تضمین کنید! – قاسم نجفی بابادی