سرقفلی از موارد مهمی است که برای اماکن تجاری مطرح می شود و در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته میشد.
اگر بخواهیم به زبان ساده بیان کنیم باید بگوییم سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره محل خود و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزو اموال غیرمنقول تبعی است. به بیان بهتر، حقی که مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می کند و برابر این حق می تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند. که واگذاری این حق از طریق انعقاد قراداد صلح سرقفلی اجام می گردد.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه، در موارد متعددی می باشد. از جمله اینکه، سرقفلی، به پولی گفته می شود که مستاجر، در ابتدای اجاره به موجر داده یا وجهی است که مستاجر، در ازای اسقاط حقوق خود از موجر می گیرد؛ اما حق کسب و پیشه، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود.
نحوه نقل و انتقال سرقفلی
در املاک تجاری وقتی مالک سرقفلی را به دیگری واگذار میکند دو قرارداد بین مالک و انتقال گیرنده سرقفلی منعقد میشود:
1. قرارداد اجاره: مالک طبق این قرارداد در برابر مبلغ کمی ملک خود را به مستاجر اجاره میدهد.
2. قرارداد صلح سرقفلی: این قرارداد میتواند به صورت عادی یا رسمی منعقد گردد و به موجب عقد صلح سرقفلی به مستاجر واگذار گردد از آنجایی که به موجب عقد صلح سرقفلی متعلق به مستاجر است؛مالک موظف است قرارداد اجاره را بعد از پایان مدت اجاره مجددا تمدید بکند.
دیگری منتقل می کند. در این شرایط ملک به طور کامل از مالکیت فروشنده خارج و به مالکیت خریدار در می آید. با انتقال کامل مال به خریدار، حق سرقفلی نیز به او منتقل می شود.
منظور از سرقفلی در صلح نامه سرقفلی
سرقفلی به زبان ساده، قرارداد اجاره یا از تبعات آن است. در اصل، قراردادی که میان مالک و متقاضی سرقفلی تنظیم میشود، یک اجاره نامه است که در آن درباره حق سرقفلی و حق کسب و پیشه توضیح دادهاند.
حق سرقفلی نوعی سرمایه نقدی است که در ازای سرقفلی ملک تجاری به مالک پرداخت میشود. این مبلغ، مبلغی قابل توجه است. در متن قرارداد سرقفلی به این مساله اشاره میشود که مالک در ازای دریافت این مبلغ، متعهد است که حق سرقفلی و کار در مغازه را به مستاجر واگذار کند.
علاوه بر این، در متن قرارداد در رابطه با چگونگی پایان دادن به قرارداد سرقفلی نیز توضیح داده شده است. برای مثال توضیح میدهند که اگر طرفین تمایل داشتند قرارداد به پایان برسد یا اینکه مالک بخواهد حق سرقفلی را پس بگیرد، باید مبلغ دریافت شده بابت سرقفلی را به نرخ روز محاسبه کند و به مستاجر برگرداند.
علاوه بر حق سرقفلی، از حق کسب و پیشه هم صحبت میشود. در متن صلح نامه سرقفلی نیز میتوانید به حق کسب و پیشه اشاره کنید.
صلح نامه عادی سرقفلی
متن صلح نامه عادی سرقفلی، به صورت یک قرارداد صلح تنظیم میشود. در این صلح نامه، مصالح و متصالح طرفین قرارداد هستند و مورد صلح میان آنها منتقل میشود. برای مثال در این مقاله که درباره سرقفلی مغازه صحبت کردیم، باید از صلح نامه سرقفلی مغازه استفاده کنیم.
صلح عمری سرقفلی
صلح عمری سرقفلی همان صلح نامه عادی است که در آن شرطی برای زمان استفاده متصالح در نظر گرفتهاند. در این صلح نامه، مصالح شرط میگذارد که تا زمان مرگ از منافع ملک استفاده کند. متصالح تا زمان مرگ مصالح نمیتواند ملک یا مغازه را تصرف کند یا مانع کار کردن مصالح در مغازه شود. به این نوع از صلح که شرط فوت مصالح را دارد، صلح عمری گفته میشود.
اعتبار تنظیم صلحنامه سرقفلی مغازه، بدون اجازه مالک
یکی از رایجترین سؤالات مالکان و مستأجران املاک تجاری این است که اگر صلحنامه سرقفلی بدون اجازه مالک این حق نوشته شود، آیا آن صلحنامه معتبر است یا نه؟ برای پاسخدادن به این سؤال، به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 مراجعه میکنیم. این ماده و تبصره یک آن پاسخ را به شرح زیر میدهد:
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر میتواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بهعنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال بهغیراز وی سلب شده باشد.
تبصره۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
بنابراین، انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک، صحیح نبوده و مستأجر نمیتواند چنین کاری را انجام دهد؛ اما چنانچه مستأجر، سرقفلی ملک را به دیگری انتقال دهد و از او مبلغی بابت این موضوع اخذ کند، مالک اصلی هیچ تعهدی برای برگرداندن این مبلغ به مستأجر دوم نخواهد داشت.
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.