نحوه رسیدگی به دادخواست کسری مساحت زمین
زمانی که فرد برای کم بودن مساحت زمین یا ساختمان مورد توافق خود و فروشنده اقدام به تنظیم دادخواست کسری مساحت زمین می کند دادگاه برای رسیدگی به این دعوا به دو صورت عمل خواهد کرد که به شرح زیر می باشد؛
1. چنانچه کسری مساحت ساختمان احداث شده یا زمین فروخته شده کمتر از ۵ ٪ متراژی باشد که در قرارداد ذکر شده است دادگاه با توجه به نرخ روز ما به التفاوت را مشخص کرده و خوانده قرارداد را ملزم به پرداخت آن خواهد کرد.
2. اگر کسری مساحت ساختمان احداث شده یا زمین فروخته شده بیشتر از ۵٪ متراژ مقرر شده در قرارداد باشد، دادگاه دو فرض را برای رسیدگی به این مسئله در نظر خواهد گرفت؛
الف) مطابق نظر کارشناس مابه تفاوت را به نرخ روز محاسبه کرده و فروشنده باید آن را به خواهان دادخواست پرداخت نماید.
ب) قرارداد به علت کسری مساحت زمین فسخ خواهد شد و باید وجه پرداختی به خریدار استرداد شود.
چنانچه دادگاه به یکی از حالت های پرداخت مابه التفاوت رای خود را صادر نماید حکم صادر شده به مرجع اجرای حکم ارسال می شود و اجراییه حکم الزامی خواهد شد و این مرجع خوانده دعوا را به پرداخت وجه مابه التفاوت ملزم می نماید و در صورت عدم پرداخت از سوی خوانده، خواهان می تواند اموال وی را شناسایی کرده و به دادگاه معرفی نماید تا در اسرع وقت اموالش به نفع او توقیف شود و در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه خواهان می تواند خواستار جلب او شود.
نحوه محاسبه ما به تفاوت کسری مساحت
که نحوه محاسبه ارزش یا وجه ما به تفاوت کسری مساحت اینگونه است که قیمتی که در عقد قرارداد برای کل ملک تعیین شده مبنای محاسبه قرار داده می شود و بر اساس این قیمت وجه مابه التفاوت را مشخص خواهند کرد.
همچنین اگر در قرارداد شرطی یا موردی در خصوص کسری یا مازاد مساحت بنا ذکر نشده باشد خریدار همچنان حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و یا می تواند مابه التفاوت آن را از فروشنده مطالبه نماید.
حق فسخ در صورت اختلاف متراژ
در این مورد یک قانون جداگانه به نام «قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شده که بیشتر برای حمایت از «پیش خریدار» بوده است.
ماده ۷ این قانون بیان می‌کند که اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، وکیل فسخ معامله در مشهد ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.
مثلا اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و از قرار متری ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچکس حق فسخ ندارد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است.
اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد.
اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
دادگاه صالح
دعاوی مربوط به ساختمان و یا اموال غیر منقول در دادگاهی مطرح خواهد شد که قرارداد در آن شهر یا ناحیه عقد شده باشد و یا در محل اقامت خوانده باید دادخواست کسری مساحت زمین را به دادگاه ارائه داد. خواهان خریدار زمین و خوانده فروشنده زمین است.
مستندات قانونی درخصوص کسری مساحت زمین
⇐ ماده ۳۸۴ قانون مدنی؛
هر گاه در حین انجام معامله مبیع از لحاظ مقدار معین بوده و در زمان تسلیم مبیع کمتر از آن مقدار باشد مشتری مختار به فسخ قرارداد است و یا اینکه قیمت موجود یا مابه التفاوت را با تایید نظر کارشناس قبول نماید.
⇐ ماده ۳۸۵ قانون مدنی؛
چنانچه مبیع مورد معامله از قبیل خانه و یا فرش باشد و تجزیه آن بدون متحمل شدن ضرر ممکن نباشد و به شرط وجود مقدار مشخص فروخته شده موضوع در زمان تسلیم کمتر یا بیشتر باشد در حالت اول مشتری و در صورت دوم بایع از منظر قانون حق فسخ معامله را خواهند داشت.
⇐ ماده ۳۵۵ قانون مدنی؛
الزام خوانده به پرداخت قیمت نقیصه مشخص چه به نرخ روز یا نرخ زمان معامله وجاهت قانونی خواهد داشت.
⇐ ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان؛
زمانی که مساحت ساختمان بر اساس صورتجلسه بیشتر یا کمتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد مابه تفاوت بر اساس نرخ درج شده در قرارداد محاسبه خواهد شد. پس چنانچه مساحت ساختمان تا ۵٪ بیشتر از زیر بنای مقرر شده در توافق قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق اینکه قرارداد را فسخ نمایند ندارند. اما چنانچه بیش از ۵ درصد باشد خریدار این حق را یعنی حق فسخ را خواهد داشت. همچنین اگر مساحت واحد ساختمانی تحویل داده شده کمتر از نود و پنج درصد متراژ مورد توافق باشد پیش خریدار حق اینکه قرارداد را فسخ نماید را دارد و یا می تواند خسارت وارد شده را با نظر و تایید کارشناس رسمی دادگستری تعیین کرده و بر پایه قیمت روز از پیش فروش کننده مطالبه نماید.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.