‏ در قانون مدنی ایران دو ماده کلیدی در بیان حدود مالکیت وضع شده که مالکیت اشخاص را تضمین و حدود آن را مشخص می‌کند. نخست ماده 30 قانون مدنی ایران است که مبنای آن اصل تسلیط است و دیگری ماده 132 همین قانون که بر اساس قاعده لاضرر وضع شده است. ماده 30 قانون مدنی می‌گوید که «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد» و ماده 132 همین قانون می‌گوید «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود باشد».

اداره حقوقی و مترجمین قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 7151ر7 – 08ر12ر1378 اعلام نظر کرده است: «ماده 30 قانون مدنی که همان اصل تسلیط است…. در صورت تعارض اصل تسلیط با اصل لاضرر (اصل40 قانون اساسی)، اصل لاضرر مقدم است». تقدم اصل لاضرر نسبت به اصل تسلیط مورد تایید همه اساتید حقوق است و تردیدی در آن وجود ندارد.

امام خمینی(ره) در تحریرالوسیله در رعایت حقوق همسایه فرموده‌اند: «ذکر جماعة انه یجوز لکل من المالکین المتجاورین التصرف فی ملکه بماشاء و حیث شاء و ان استلزم ضرر علی الجار لکنه مشکل علی اطلاق و الاحوط عدم جواز ما یکون سبباً لعروض الفساد فی ملک الجار، بل لایخلوا من قرب الا اذا کان فی ترکه حرج او ضرر علیه، فحینئذ یجوز له التصرف» (جمعی از فقها فرموده‌اند: جائز است برای هر یک از دو مالک مجاور در ملک خود هر تصرفی که هر زمانی بخواهند هرچند که مستلزم ضرر مالک مجاور باشند بکنندلکن قبول این فتوی به طور مطلق مشکل است. احتیاط در این است که بگوییم تصرفاتی که سبب ضرر مالک مجاور باشد جایز نیست. بلکه عدم جواز اینگونه تصرفات خالی از قرب نیست. مگر آنکه در ترک آن برایش ضرری یا حرجی باشد که در این صورت جایز است. در غیر این صورت جایز نیست).

اصل چهلم قانون اساسی می‌گوید: «هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوزبه منافع عمومی قرار دهد» و برای نمونه نظر دو تن از اساتید متقدم و متاخر حقوق به عنوان نمونه بیان می‌شود. مرحوم مصطفی عدل در کتاب حقوق مدنی خود نوشته‌اند «مالکیت حقی است که به موجب آن یک چیزی به طور مطلق و انحصاری تحت اختیار و اراده یک نفر واقع می‌شود. اطلاق اختیار مالک در تصرفات واقع به ملک خود محدود نمی‌شود مگر به حکم قانون و این در حقیقت همان اصل «الناس مسلطون علی اموالهم» است که بدین طریق واقع شده است.

بنابراین محاکم باید در مورد اختلاف دو مالک ِهمسایه، قواعد عدل و انصاف و همچنین منافع هیأت جامعه را در نظر گرفته با التفات به مفهوم ماده 132 قانون مدنی که برای تصرفات مالک در ملک خود حدی قائل شده است، اندازه ناراحتی و بی آسایشی را که هر همسایه باید از تصرفات مالکانه همسایه خود متحمل شود، معین می‌کند و در نتیجه همین فکر محکمه می‌تواند مالکی را که تصرفات او از حد متعارف تجاوز می‌کند یا از حدودی که برای رفع احتیاج یا دفع ضرر از خود لازم است تخطی می‌کند و بدین طریق موجبات تضرر و یا سلب آسایش همسایه خود را فراهم می‌آورد، محکوم به دفع ضرر همسایه کرده و او را ملزم نماید که تصرفات مالکانه خود را محدود سازد و محکمه این تصمیم را نه فقط نسبت به مالک همسایه می‌تواند اتخاذ کند بلکه آن را می‌تواند نسبت به هر مالکی که برای اضرار دیگری در مال خود تصرفاتی می‌کند، اتخاذ نماید.

دکتر کاتوزیان در این باره نوشته اند: «طبق ماده 132 قانون مدنی کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند…» حکم این ماده که محل برخورد و تزاحم دو قاعده تسلیط و لاضرر است از دو دیدگاه مورد مطالعه واقع می‌شود: 1٫ از جهت مرز اختیار مالک و قلمرو حق مالکیت که جای شرح آن در باب مالکیت است. در این بحث کافی است یادآور شود که حقوق و اختیار مالک مطلق نیست و هر موقع باعث اضرار ناروا به حقوق دیگران (به ویژه همسایگان) باشد محدود می‌شود. به بیان دیگر در تزاحم دو قاعده تسلیط و لاضرر حکومت با قاعده لاضرر است که جنبه اجتماعی دارد. وانگهی اجرای حق همیشه محدود به موردی است که هدف مالک از تصرف در مال خود انتفاع باشدنه اضرار. چنانکه اصل چهلم قانون اساسی اعلام می‌داردکه هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.

از لحاظ مسئولیت مالک در جبران زیانی که از تصرف او به همسایگان می‌رسد: «مالکی که از تصرف خود از مرز متعارف می‌گذرد یا در حدود متعارف ولی به قصد اضرار همسایه اقدام می‌کند نه تنها از طرف دادگاه منع می‌شود، مسئول زیان‌های ناشی از آن اقدام است. برای مثال اگر مالکی بدون رعایت قواعد متعارف ساختمان، چاهی در ملک خود بکند، سبب سست کردن پایه‌های ساختمان مجاور شود، دادگاه هم به پرکردن چاه دستور می‌دهد و هم به هزینه تعمیر‌های همسایه… زیانی که بر اثر تصرف ناروای همسایه و آلوده کردن محیط به مالک می‌رسد محدود به زیان مادی نیست. زیرا بر اثر مزاحمت ممکن است همسایه آرامش زندگی و سلامت جسمی و روانی خود را از دست بدهد»با دقت در قوانین و ملاحظه نظریات حقوقدانان، تردیدی در الزام به رعایت مجاوران توسط اشخاص و دولت باقی نمی‌ماند. هدف از برنامه ریزی برای شهرسازی حفظ سلامت جسمانی و روانی افراد اجتماع هم است.

بدیهی است که تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی‌ها باید در حدود قوانین و مقررات باشد و نهاد‌های قانونی نباید با تصمیمات موردی در سلامت اجتماع مورد آسیب وارد کنند. اگرچه این تخلفات ناشی از عدم توجه دقیق به عمق مقررات و شان نزول آن باشد ولی بعضی از مالکان به منظور سودجویی، این نحوه استفاده از مالکیت خود را وسیله اضرار به غیر قرار داده‌اند که مخالف اصل چهلم قانون اساسی است.

چرا باید بعضی از مالکان به علت شرایط خاص اقتصادی کشور به جای به کار انداختن سرمایه‌های خود در بخش تولید، به صورت غیرمتعارف و به قصد سودجویی بیشتر، در بخش ساختمان به کار بیاندازند که دارای سودآوری غیرمتعارف و ناعادلانه است و چرا بعضی از نهادها باید با حمایت از این اقدامات، سلامت جامعه را به خطر بیندازند؟ در مورد تقدم حقوق عمومی به حقوق خصوصی چنانچه مراجع فوق خصوصاً وزارت راه و شهرسازی مشکوک هستند می‌توانند از مراجع معظم تقلید استفتاء نمایند تا حقیقت قضیه روشن شود. ‏

رضایت همسایه در کمیسیون ماده صد زمانی مطرح می شود که عموماً در پروسه ساخت و ساز و بر اساس رویه، شاکی خصوصی غیر از شهرداری وجود داشته باشد.

در این شرایط معمولاً رای کمیسیون ماده ۱۰۰ تخریب خواهد بود و به این خاطر جهت جلوگیری از این امر، جلب رضایت همسایه ضروری است.

تذکر: بهتر است این رضایت نامه به صورت رسمی اخذ شود.

حق اعتراض همسایه ها به آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰

اعتراض همسایه در کمیسیون ماده ۱۰۰ بستگی دارد که رای در مرحله بدوی باشد یا تجدیدنظر.

در مرجع بدوی کمیسیون ماده ١٠٠ تنها موارد زیر حق اعتراض دارند:

⇐ شهرداری

⇐ مالک

⇐ ذینفع

⇐ قائم مقام مالک

امّا در مرجع تجدید نظر؛ علاوه بر مالک و قائم مقام مالک، هر شخصی که ذینفع محسوب شود نیز می تواند اعتراض کند که در اینجا ذینفع می تواند همسایه باشد.

رضایت همسایه ها در صدور پروانه ساختمانی

در سال ۱۳۹۲ دعوایی در خصوص رضایت همسایه در کمیسیون ماده صد و صدور پروانه ساختمانی در دادگاه مطرح شد که رای نهایی در دیوان عدالت اداری صادر شد.

خلاصه رای صادره را در یک جمله بخواهم بازگو کنم این بود که:

«شهرداری در صدور پروانه ساختمانی، مکلف به کسب رضایت از همسایگان مجاور نمی‌باشد».

مقالات مرتبط

آشنایی با انواع تخلفات ساخت و ساز غیرمجاز – قاسم نجفی بابادی مرجع صالح برای طرح تخلفات ساختمانی – ( کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ) – قاسم نجفی بابادی نكات كاربردى و مهم در خصوص ساخت ساز ها، تخلفات و بررسی کمسیون ماده 100 – قاسم نجفی بابادی در چه صورتی حکم تخریب در کمیسیون ماده 100 صادر می باشد؟ — اعتراض به حکم تخریب در کمیسیون ماده 100