قبل از شروع بحث توصیه می گردد جهت درک بهتر ابتدا مقاله اجاره و دعاوی راجع به آن (1) مطالعه گردد.
ركن سوم – اهلیت:
حسب ماده 211 قانون مدنی، طرفین قرار داد باید بالغ، عاقل و رشید باشند و در یك عنوان كلی تر، طرفین اجاره نباید محجور باشند. اهلیت صلاحیتی است كه شخص برای دارا شدن و اجرای حق دارد كه ممكن است اهلیت تمتع، یعنی صلاحیت و شایستگی قانونی كه شخص به موجب آن صاحب حق و تكلیف می گردد و دیگر، اهلیت تصرف یا استیفاء و یا اجراء كه عبارت است از صلاحیت و شایستگی قانونی است كه شخص به موجب آن می تواند حقی را كه قانوناً صاحب شده به اجراء در آورد.
ملاك اهلیت متعاقدین در زمان انعقاد عقد اجاره است، بنابراین اگر طرفین عقد در زمان انعقاد دارای اهلیت بوده و لیكن یكی از آن دو یا هر دو در اثنای مدت اجاره فاقد اهلیت شود خللی به عقد وارد نمی شود.
برای موجر و مستأجر اهلیت اداره كافی است و لازم نیست دارای اهلیت تصرف باشند.
ركن چهارم – موضوع عقد اجاره:
هدف از عقد اجاره این است كه موجر منفعت مورد اجاره را به مستأجر در قبال عوضی كه دریافت می كند واگذار و تملیك نماید و چون منافع مورد اجاره همواره با عین همراه است و تملیك منفعت با در اختیار گذاشتن عین مال تحقق می یابد، لذا عین مستأجره را به عنوان موضوع عقد اجاره تلقی نموده اند.
ركن پنجم – مدت اجاره:
چنانچه از تعریف عقداجاره مستفاد می شود، اجاره عقدی است موقتی كه بدون قید مدت موجب بطلان عقد اجاره اشیاء خواهد بود. البته لزومی ندارد كه مدت بطور صریح ذكر شود بلكه اگر مثلاً گفته شود؛ مال الاجاره از قرار سالی فلان مقدار، اجاره برای یك سال خواهد بود.
ركن ششم – اجرت (اجاره بهاء):
اجرت یا اجاره بهاء یا مال الاجاره عبارت از مالی است كه مستأجر ملتزم به پرداختن آن به موجر در مقابل انتفاع از مورد اجاره است. اجاره بهاء یكی از اركان عقد اجاره است كه بایستی در قرارداد مقدار آن معلوم باشد. اگر در عقد اجاره مقدار اجاره بهاء معین نشده باشد سه حالت متصور است:
الف – طرفین در تعیین اجاره بهاء غفلت كرده باشند.
ب – طرفین در تعیین اجاره بهاء توافق نموده باشند لیكن متعذر از اثبات مقدار آن باشند.
ج – عالماً و عامداً اجاره بهاء تعیین نشده باشد و بنابر عدم تعیین آن باشد.
– در فرض «الف» و «ب» با رجوع به محكمه و جلب نظر اهل خبره و كارشناس اجرت المثل تعیین می گردد.
– در فرض «ج» عقد اجاره باطل است .
شرایط عقد اجاره:
شرایط عقد اجاره در چهار مبحث ذیل قابل بحث و توضیح است:
1- شروط انعقاد عقد اجاره.
2- شروط مال موضوع عقد اجاره.
3- شروط عوض (اجاره بهاء ).
4- شروط متعاقدین.
یكم – شروط انعقاد عقد اجاره :
شرط اول – طرفین كامل ، یعنی بالغ و عاقل و جایز التصرف باشند.
شرط دوم – موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد.
شرط سوم – منفعت ملك موجر باشد یا موجر مجاز به اجاره دادن آن باشد.
شرط چهارم – مال الاجاره معلوم و معین باشد.
شرط پنجم – منفعت مباح باشد.
شرط ششم – منفعت قابلیت تسلیم و تسلم داشته باشد.
دوم – شروط مال موضوع عقد اجاره :
1- موجود باشد یا ممكن الوجود باشد.
2- معین یا قابلیت تعیین داشته باشد.
3- قابلیت معامله و موضوع عقد اجاره قرارگرفتن را داشته باشد.
4- مال موضوع عقد اجاره استهلاكی نباشد.
5- عدم استحقاق منافع مورد اجاره به غیر.
سوم – شروط اجاره بها یا اجرت :
1- موجود یا قابلیت وجود داشته باشد.
2- دارای مشروعیت باشد.
3- معین یا قابلیت تعیین داشته باشد.
4- مقدور تسلیم و تسلم باشد.
5- مستحقق للغیر نباشد.
6- مالكیت داشتن و قابلیت تقویم و تعامل داشتن.
چهارم – شروط متعاقدین در عقد اجاره :
1- بلوغ.
2- رشد.
3- عقل.
4- اصیل یا داشتن نمایندگی قراردادی (مثل ولی و قیم و نماینده حقوقی).
5- سلامت (فقدان اجبار ، اكراه و اشتباه).
********
آثار عقد اجاره :
الف – تعهدات و الزامات موجر:
1- تسلیم مورد اجاره به مستأجر.
2- حفظ و صیانت از مورد اجاره در جهت سهولت انتفاع مستاجر.
3- عدم تغییر در عین مستاجره به نحوی كه منافی مقصود مستأجر از اجاره باشد.
4- انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره.
5- پرداخت مخارجی كه برای بقاء عین مستأجره لازم است.
6- قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث.
ب – تعهدات و الزامات مستأجر :
1- استعمال عین مستأجره به نحو متعارف و یا مطابق توافق و عدم تغییر آن (عدم تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره ).
2- پرداخت به موقع اجاره بها.
3- انجام تعمیرات غیر اساسی و دفع آفات از مورد اجاره.
4- استرداد مورد اجاره در پایان عقد اجاره.
5- عدم ممانعت از انجام تعمیرات اساسی توسط موجر.
********
انحلال عقد اجاره :
یكم – انحلال عقد اجاره از طریق بطلان
فقدان یكی از شرایط دهگانه ذیل موجب انحلال عقد اجاره از طریق بطلان (عدم وجود شرایط صحت عقد و فقدان اثر حقوقی از ابتدای آن).
1- قصد طرفین و رضای آنها.
2- اهلیت طرفین.
3- موضوع معین كه مورد معامله باشد. (عقد اجاره)
4- مشروعیت جهت معامله (عقد اجاره)
5- تعیین مدت اجاره در اجاره اشیاء.
6- داشتن قدرت بر تسلیم مورد اجاره توسط موجر.
7- امكان انتفاع از عین مستأجره به ابقاء اصل آن.
8- مجهول و مردد نبودن عین مستأجره.
9- مالكیت موجر نسبت به منافع مال مورد اجاره.
10- عدم وجود عیب و نقص در مال مورد اجاره از ابتدا به نحوی كه امكان انتفاع از بین برود و رفع آن نیز میسر نباشد.
دوم – انحلال عقد اجاره از طریق ابطال:
فقدان آن دسته از شرایط و عواملی كه ناظر بر بعد از عقد اجاره است و پس از تحقیق عقد حادث می گردد، موجب انحلال عقد اجاره از طریق ابطال میگردد. مثل؛ مفاد ماده 496 قانون مدنی كه اشعار می دارد: “عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود ……..” (در این عبارت علی الاصول بایستی به جای واژه باطل، واژه ابطال بكار می رفت ).
سوم – انحلال عقد اجاره از طریق فسخ :
موارد فسخ در مورد عقد اجاره را می توان به دو مورد ذیل تقسیم كرد :
1- موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر.
2- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر.
موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر :
1- در صورتی كه عین مستأجره با اوصافی كه در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود كه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3- در مواردی كه مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
4- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كلیه ورثه.
5- هرگاه مورد اجاره كلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .
نكته: درصورت وقوع هر یك از موارد پنجگانه فوق مستأجر نمی تواند راساً اقدام به فسخ نماید بلكه حسب ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر باید صدور حكم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید. علت این امر آنست كه اجاره از عقود لازم است و طرفین حق فسخ ندارند و موارد پنجگانه فوق الذكر از موارد استثنایی است كه مستأجری می تواند فسخ اجاره را ازدادگاه تقاضا كند.
موارد فسخ عقداجاره توسط موجر :
1- درموردی كه مستأجر ملك مسكونی بدون داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را كلاً یا جزئاً به هر صورتی كه باشد به غیر واگذار نموده باشد.
2- درموردی‌كه محل‌كسبی برای شغل معینی اجاره داده باشد و مستأجر بدون رضای موجر تغییر شغل بدهد.
3- در صورتی كه در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد. مشروط بر اینكه خریدار بخواهد مورد اجاره را برای خود یا سكونت اولاد یا پدر ومادر یا همسر خود اختصاص دهد.
4- درصورتی كه از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی كه در قرارداد اجاره قید شده است استفاده گردد.
5- در صورتی كه مستأجر در مورد اجاره تعدی و تفریط كرده باشد.
6- در صورت تخلف از شرط و عدم پرداخت اجور توسط مستأجر.
در چنین شرایطی موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و از دادگاه تقاضای تخلیه نماید.
چهارم – انحلال عقد اجاره از طریق تفاسخ :
تفاسخ یا اقاله عبارت است از برهم زدن و انحلال عقد در اثر تراضی طرفین عقد. بنابراین ركن اصلی تفاسخ تراضی طرفین است. حسب ماده 283 قانون مدنی: “بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ كنند.” عقد اجاره نیز همانند سایر عقود ممكن است با تراضی طرفین تفاسخ گردد. در این صورت از تاریخ وقوع تراضی، عقد منحل می شود. اثر تفاسخ نسبت به آتیه است و تاثیری نسبت به گذشته ندارد.
اجاره ملک
پنجم – انحلال عقد اجاره از طریق انفساخ :
انحلال قهری عقد را انفساخ گویند. اگر وضعیت و شرایط خاصی در خارج بروز كند به نحوی كه مورد اجاره تلف گردد. واین تلف در اثر حوادث قهری و طبیعی مانند زلزله، سیل و آتش سوزی و جنگ و …. باشد در این حالت قرارداد اجاره خود به خود از بین رفته، عقد اجاره منحل می گردد.
اجاره ملک
ششم – انحلال عقد اجاره از طریق انقضاء مدت :
ماده 494 قانون مدنی اشعار می دارد: “عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود ….” لازم به توضیح است كه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در خصوص امأكن كسب و پیشه صرف انقضاء مدت موجب تخلیه عین مستأجره نمی گردید بلكه موجر علاوه بر تحقق انقضاء مدت می بایست نیاز شخصی خود را به اثبات می رسانید.
اجاره ملک
درخصوص اماكن مسكونی هم با توجه به ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب 1362 و پیش بینی عسر و حرج و استمهال (مهلت خواهی) برای تخلیه در محل، انقضاء مدت نقطه عطف و شاخص بودن خود را از دست داده بود . ولی در ماده یك قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 با بازگشت به اصول و قواعد قانون مدنی دگر بار انقضاء مدت جایگاه خود را بازیافت. در این ماده قانونی چنین اشعار می دارد: “از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی، تجاری، محل كسب و پیشه، اماكن آموزشی، خوابگاهای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظائر آن كه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.”
اجاره ملک
ادامه دارد…
اجاره ملک
قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مشاوره رایگان وکلای ما بهره مند شوید.
اجاره ملک
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.