تعریف برخی اصطلاحات اجاره:
تعریف عقد اجاره: اجاره در لغت به معنی كرایه دادن، در اختیار گذاشتن و اصطلاحن عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین. ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره بیان می دارد: “اجاره عقدی است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.”
مال الاجاره: یا كرایه بهاء وجهی است كه مستأجر در ازاء منتفع شدن از عین مستأجره به موجر می پردازد .
عقد بیع و عقد اجاره: موضوع عقد بیع، عین مال است (مثل خانه ای كه بفروش می رسد) در حالیكه موضوع عقد اجاره، منافع مال (استفاده از منزل مسكونی ) می باشد.
عقد اجاره و عقد عاریه: اجاره جزء عقود معوض است (یعنی در قبال واگذاری ملك وجهی دریافت می شود) در حالیكه عاریه عقدی است تبرعی (یعنی استفاده از ملك و یا شی مجانی است و از بابت این انتفاع از مستعیر وجهی دریافت نمی گردد .)
عقداجاره در قانون مدنی :
در فصل چهارم قانون مدنی، پس از تعریف عقد اجاره در ماده 466، اجاره را به سه قسم؛ اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص تقسیم كرده است كه در این نوشتار فقط در خصوص اجاره اشیاء بحث می گردد. در اینجا به لحاظ رعایت اختصار نكاتی را برگرفته از مواد قانونی بحث اجاره در قانون مدنی متذكر می شویم.
– در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است .
– برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره به ابقاء اصل آن ممكن باشد. (بدین ترتیب اجاره اشیاء مصرف شدنی مثل خوراكی ها باطل است .)
– عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است .
– لازم نیست كه موجر مالك عین مستأجره باشد ولی باید مالك منافع آن باشد .(بدین ترتیب مستأجر هم می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد . مگر اینكه در قرار داد اجاره از این كار منع شده باشد .)
– اجاره مال مشاع جائز نیست مگر با اجازه کلیه شرکا.
– هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ كند یا به همان نحوی كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند.
– موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد كه منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد. (مثل اینكه موجر در مغازه ای كه مثلن برای بوتیك اجاره داده شده بنحوی تغییرات به وجود آورد كه دیگر نتوان از آن مغازه بعنوان بوتیك استفاده كرد.)
– تعمیرات و كلیه مخارجی كه در عین مستأجره برای امكان انتفاع از آن لازم است به عهده مالك است مگر آنكه شرط خلاف شده باشد .
– هرگاه مستأجرنسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد .
– مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار و تعدی و تفریط نكند، در همان مصرفی كه در اجاره نامه مقررشده، مصرف نماید و مال الاجاره (كرایه) را در مواعدی كه بین طرفین مقرر شده پرداخت نماید .
– مستأجر در صورت عدم تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره ضامن نیست.
– عقد اجاره چون قائم به مدت است، به محض انقضاء مدت برطرف می شود.
– عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود .
– اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه هزینه تعمیرات را نخواهد داشت .
– اقساط مال الاجاره (كرایه) كه به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود .(توضیح اینكه اگر مثلن مستأجری مقررشده شش ماه دیگر اجاره بهاء را به موجر پرداخت كند ولی هم اكنون فوت می كند، موجر نمی تواند بهایی كه شش ماه بعد بایستی پرداخت می شد را هم اكنون از ورثه مستأجر مطالبه نماید.)
در خصوص نکات و ترفندهای تنظیم قرارداد اجاره در مقاله جداگانه با عنوان نکات مهم و کاربردی برای اجاره اماکن مسکونی به تفصیل بررسی گردیده است.
خصوصیات و ویژگی های عقد اجاره :
یكم – معاوضی بودن عقد اجاره : اجاره عقدی است معوض زیرا در تعریف آن گفته شد ؛ تملیك منافع در برابر عوض معین برای مدت مشخص. مقصود از معوض همان اجاره بهاست كه در حقیقت یكی از عناصر اصلی عقد اجاره است. وجه تمایز عقد اجاره و عقد عاریه همانگونه كه گفته شد یكی در غیرمعوضی بودن عقد عاریه است .
عوضی راكه طرفین درباره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق وتراضی می نمایند را اجرت المسمی یا اجاره بهاء گویند. ولی اگر شخص بدون اذن و اجازه و انعقاد قرارداد از ملك دیگری استفاده نماید یا منافع آن را از بین ببرد وجهی كه بایستی پرداخت كند اجرت المثل نامیده می شود.
دوم – تملیكی بودن عقد اجاره: اجاره تملیك منفعت است یعنی مستأجر به محض انعقاد عقد اجاره مالك عین مستأجره در مدت اجاره می گردد. بدین ترتیب پس از عقد اجاره ملكی، آن ملك دو مالك پیدا می كند؛ یكی مالك عین، ودیگری مالك منفعت.
تفاوت حق انتفاع و اجاره هم در اینست كه؛ در حق انتفاع، شخص فقط اجازه بهره بری دارد ولی مالك منفعت نیست در حالیكه در اجاره علاوه بر بهره بری مستأجر مالك منفعت عین مستأجره هم می شود.
سوم – رضایی بودن عقد اجاره: در حقوق مدنی عقود به قسم كلی؛ رضایی و عینی تقسیم شده است. عقود عینی آن دسته از عقود است كه علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض (یعنی تحویل و تحول موضوع عقد) نیز هست. در حالیكه عقود رضایی از جمله عقودی هستند كه به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم و تسلم، تحویل و تحول از شرایط صحت آن نیست بلكه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است. عقد اجاره از عقود رضایی است.
چهارم – لازم بودن عقد اجاره : عقد اجاره از عقود لازم است (در مقابل عقود جایز)، یعنی هیچ یك از طرفین عقد حق بر هم زدن و فسخ آن را ندارد مگر در موارد معینه.
یك نكته : به موجب ماده 497 قانون مدنی؛ [عقد اجاره به واسطه فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی شود . لیكن اگر مؤجر برای مدت عمر خود مالك منافع عین مستأجره بوده است، اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد .]
پنجم – موقتی بودن عقد اجاره : منظوراز موقتی بودن اجاره اینست كه تملیك منافع محدود به مدت معین است زیرا در ماده 468 قانون مدنی آمده: “در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است.”
ششم – ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره : مقصود از عقود ایجابی، عقودی هستند كه تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید. چه مبادله ای در آن صورت گیرد، مثل؛ عقد بیع و اجاره وچه مثل عقدنكاح مبادله ای صورت نگیرد. عقد اجاره از جانب مؤجر تعهد ایجابی حاصل می شود نه سلبی.
هفتم – تدریجی بودن عقد اجاره: عقود یا فوری اند مثل عقد بیع كه مالكیت بایع نسبت به قیمت و مالكیت مشتری نسبت به جنس مورد معامله بی درنگ پس از انعقاد عقد تحقق می یابد و یا عقود تدریجی اند مثل عقد اجاره كه تعهدات ناشی از آن به اجزاء زمان بستگی دارد به همین علت عقد اجاره را عقد مستمر گویند.
هشتم – شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره: منظور از شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره، در مقابل عینی بودن است. به بیان دیگر حق دینی، در مقابل حق عینی است. زیرا تملیك حاصل از عقد اجاره ظهور خارجی مانند تملك حاصل از عقد بیع ندارد. لذا عقد اجاره را عقد تعاهدی گفته اند. عقد اجاره ایجاد التزام و تعهد شخصی بین موجر و مستأجر می كند كه متعلق آن منافع عین معینی است.
********
اقسام اجاره اشیاء :
– اجاره اماكن مسكونی
– اجاره اماكن تجارتی
– اجاره اماكن اداری
– اجاره خانه های سازمانی
– اجاره دكه های روزنامه فروشی و دكه های موجود در فروشگاه های بزرگ و ترمینال ها
اركان عقد اجاره
ركن یكم – قصد و رضای طرفین (تراضی موجر و مستأجر):
مقصود از قصد و رضا، همان نیت و انگیزه و رضایت طرفین عقد اجاره است. هر شخص با مراجعه به وجدان خویش و برای سود و زیان و آثار حاصل از آن، میل و اشتیاق به انجام دادن یا ترك كاری می نماید. این میل و كشش و اشتیاق در نهایت ، تصمیم به انشاء عقد می گردد. جمع قصد و رضا را اراده گویند.
ركن دوم – موجر و مستأجر:
موجر شخصی است كه منافع عین مستأجره را به موجب عقد اجاره به شخص دیگری تملیك می كند. شخصی كه منافع عین مستأجره برای مدت معینی به تملك او در می آید را مستأجر گویند.
انواع موجر :
1- موجر ممكن است مالك عین و منافع مال باشد.
2- موجر ممكن است مالك منافع مال باشد (خود مستأجر هم باشد ).
3- موجر ممكن است شخصی باشد كه حق اداره مالی را دارد مثل؛ مدیر تصفیه، ولی و قیم و وكیل (مدیر).
4- موجر ممكن است عقد را به اجاره فضولی منعقد كند (در عقد اجاره فضولی).
توضیحی در مورد اجاره فضولی :
هرگاه موجر مالك عین و منافع مستأجره نباشد و حق اداره آن را نیز نداشته باشد چنین اجاره دادنی را اجاره فضولی گویند. به عبارت دیگر فضول عبارت از اینكه شخصی بدون داشتن اذن یا سمت قانونی، مال غیر را به حساب و مصلحت مالك معامله نماید، معامله كننده را فضول، طرف معامله را اصیل و شخصی كه مال را بدون مداخله اش مورد معامله قرار گرفته غیر یا مالك گویند.
فضول در عقد اجاره ممكن است:
1- یكی از شركاء مال مشاعی باشد.
2- حائز یا كسی به تصور اینكه وراث یا جزء ورثه است نسبت به ماترك تصرفاتی بنماید.
3- غیر حائز باشد.
قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مشاوره رایگان وکلای ما بهره مند شوید.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.