اخذ به شفعه – حق شفعه – تایید حق شفعه – قاسم نجفی بابادی

دسته بندی : حقوقی و ملکی نویسنده : قاسم نجفی بابادی 24 / 12 / 1399 9 دقیقه برای مطالعه 1,273 بازدید بازدید

اخذ به شفعه و حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را این طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.»

تعریف لغوی شفعه

شفعه در لغت به معنای “با خواهشگری چیزی را از شخصی خواستن” آمده است. روشن است که این مفهوم بیان کننده این موضوع است که اگر چه حقی در میان است و می توان آن را تصاحب کرد. اما می بایست از راه های صحیح و تعریف شده صورت پذیرد. واژه اخذ نیز به معنای گرفتن و بدست آوردن به کار رفته است. در عالم حقوق اخذ به شفعه و حق شفعه به معنای همان حق شریک دوم در اموال غیر منقول است.

شرایط اخذ به شفعه چیست؟

غیر منقول بودن مال در ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت ذکر شده است که مال غیرمنقول باشد.

منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، ‌به تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.

آیا مال غیرمنقول باید مشاع باشد؟

در ماده ۸۰۸ قانون مدنی، به مشاع بودن مال غیرمنقول تصریح شده است.

اخذ به شفعه

اگر مالی بین دو نفر مشترک باشد و تقسیم شود، بعد از تقسیم دیگر حق شفعه‌ای نخواهد بود؛ چرا که دیگر شرکتی باقی نیست تا به منظور جلوگیری از ضرر، حق شفعه وجود داشته باشد.

حال اگر بعد از تقسیم مال و از بین رفتن شرکت، شریک دیگر حصه خود را به شخص ثالثی بفروشد، در این صورت نیز حق شفعه وجود نخواهد داشت، به دلیل اینکه یکی از شرایط اخذ به شفعه، مشاع بودن و وجود شراکت بین دو نفر است اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد.

شفعه فقط در صورتی است که تنها یک شریک وجود داشته باشد. بنابراین شفعه منحصر به مواردی است که شرکت میان دو نفر است.

در خصوص مشاع بودن مال غیر منقول و وجود حق شفعه بعد از تقسیم یا از بین رفتن شرکت استثنایی وجود دارد. ماده ۸۱۰ قانون مدنی که تصریح می‌کند: اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؛ اگرچه در خود ملک مشاعا شریک نباشد اما اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

قانون مدنی در ماده مذکور، به طور استثنا حق شفعه را در بیع ملک مفروز (جدا کرده) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است که از این استثنا نمی‌توان تجاوز کرد.

انتقال سهم مشترک به وسیله چه عقدی باشد؟

بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اخذ به شفعه در صورتی ایجاد می‌شود که یکی از دو شریک سهم خود را به وسیله عقد بیع واگذار کند و صراحت به انتقال از طریق بیع دارد. چنانچه مال غیرمنقول توسط یکی از شرکا، به وسیله‌ای غیر از بیع به فرد دیگری واگذار شود، برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نخواهد آمد.

اخذ به شفعه و ایقاعی بودن آن

اخذ به شفعه یک عمل ایقاعی است. حال منظور از ایقاعی بودن این حق چیست؟ شفعه تملک سهم فروخته شده شریک به وسیله شریک دیگر است. این امر یا این حق برای جلوگیری از ضرر و زیان شریک در مال غیر منقول قابل تقسیم قرار داده شده است. همانطور که بیان گردید در اخذ به شفعه اراده شریک دیگر نقشی ندارد. چرا که توافقی بر خارج شدن مال از مالکیت شریک وجود ندارد. پس می توان اخذ به شفعه را یکی از انواع ایقاعات محسوب نمود.

نکته: حق شفعه برای افراد غایب ثابت است و شخص غایب هر زمان که حضور پیدا کند می تواند از حق شفعه خویش استفاده نماید.

اخذ به شفعه برای سفیه, کودک و مجنون ثابت است. و حق اعمال و استفاده از آن به ولی یا سر پرست داده شده است. یکی از شرایط حق شفعه فوری بودن آن است. اما در خصوص افراد نام برده این فوریت نادیده گرفته می شود، تا زمانی که دارای اهلیت استیفاء شوند.

اخذ به شفعه در مال غیر منقول تبعی

اخذ به شفعه در چه اموالی جاریست؟ ما می دانیم منظور قانون گذار از مال غیر منقول, غیر منقول ذاتی است مثل زمین. حال سوال اینجاست که در برابر اموال غیر منقول تبعی چگونه رفتار می شود؟

پاسخ روشن است. چنانچه مال غیر منقول ذاتی نبوده باشد, اگر به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه می تواند مورد حق شفعه قرار گیرد. ولی اگر به صورت مستقل به فروش رسیده باشد شریک حق شفعه نخواهد داشت. برای تفهیم بهتر به بیان ماده ۸۰۹ قانون مدنی می پردازیم که بیان داشته: هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه وجود نخواهد داشت.

نکته: در صورت تقسیم مال بین دو شریک دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت.

در صورتیکه مال غیر منقول قابل تقسیم نباشد حق شفعه وجود دارد؟

بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، مال غیرمنقول مشاع بین دو نفر، باید قابل تقسیم باشد تا در اثر فروش یکی از دو شریک، دیگری با استفاده از حق شفعه حصه شریک دیگر را تصاحب کند و مانع از ضرر به خود شود.

حق شفعه در ملک قابل تقسیم به وجود می‌آید تا بدین وسیله از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل می‌‌شود، جلوگیری شود اما در ملک غیر قابل تقسیم این ضرر متصور نیست.

اخذ به شفعه و ارتباط آن با عقد بیع

اخذ به شفعه برای کدام عقد وجود دارد؟ همانطور که نص صریح قانون روشن است انتقال به غیر و شخص دیگر توسط یکی از شرکاء حتما باید با عقد بیع صورت پذیرد تا حق شفعه به وجود آید. پس از مفهوم مخالف این امر روشن است که اگر یکی از شرکاء توسط عقدی غیر از بیع حصه خویش را به شخص ثالث انتقال دهد حق شفعه برای شریک دیگر به وجود نمی آید. این موضوع از ماده ۸۰۸ قانون مدنی قابل استنباط است.

در صورتی که مال غیر منقولی بین دو شریک مشترک باشد، و یکی از آنان حصه و سهم خود را طی عقد بیع به چند نفر بفروشد، شریک دیگر می تواند نسبت به تمامی این سهم اخذ به شفعه نماید. از آنجایی که شراکت ابتدا بین دو نفر بوده پس با فروش حصه, حق برای طرف دیگر حاصل می شود. پس تعدد خریداران هیچ تاثیری در به وجود آمدن این حق ندارد.

نکته: به شریکی که حق شفعه برای ایشان ایجاد می شود شفیع می گویند.

آثار اخذ به شفعه و اجرای آن

اخذ به شفعه دارای چه آثاری است؟ حق شفعه یکی از آثار بیع صحیح است. چرا که اگر بیع باطل یا فاسد باشد مشتری یا خریدار مالکیتی بر مبیع به دست نمی آورد که بخواهد حق شفعه ای ایجاد گردد. این مطلب را می توان با استناد به ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیان کرد که بیع فاسد اثری در تملیک ندارد. پس با بیع فاسد یا باطل تملیکی برای مشتری به وجود نمی آید پس موردی برای ایجاد حق شفعه وجود ندارد.

نکته: در صورتی که ثمن پول نباشد و یک مال قیمی باشد, شفیع باید قیمت زمان اخذ به شفعه را بدهد نه زمان بیع را.

اسقاط اخذ به شفعه و حق شفعه

حق شفعه حق مالی و عینی است. پس می توان همانند سایر حقوق مالی آن را اسقاط نمود. بر اساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی حق شفعه قابل اسقاط است. و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف کردن از حق مزبور نماید واقع می شود. برای مثال این امر می تواند با عدم انجام کاری پس از فروش سهم شریک یا با گفتن یک لفظ و غیره محقق شود.

اخذ به شفعه و ارتباط آن با ارث

از آنجایی که شفعه حقی مالی است. پس در صورت فوت شفیع قبل از اخذ به شفعه به ارث می رسد. ماده ۸۲۳ قانون مدنی در این باره بیان می دارد که حق شفعه بعد از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. نکته مهم در این موضوع آن است که اگر برخی از وراث حق شفعه خود را اسقاط نمایند، وراث دیگر نمی توانند فقط نسبت به حصه و سهم خود اخذ به شفعه کنند. پس یا باید از حق شفعه عدول نمایند یا تمام حصه فروخته شده را تملیک کنند.

نکته: اخذ به شفعه ایقاعی معوضی می باشد چون شفیع در ازای پرداخت ثمن قراردادی به مشتری می تواند حصه فروخته شده را تملک نماید.

فوریت اخذ به شفعه به چه معناست؟

بر اساس قانون مدنی، اخذ به شفعه، فوری است و شریکی که از فروش سهم شریک دیگر مطلع می‌شود، باید به فوریت نسبت به اعمال حق خود اقدام کند که قانونگذار به بیان این موضوع در ماده ۸۲۱ قانون مدنی پرداخته است.

آیا جهل شفیع به حق شفعه مانع استفاده ایشان میشود؟

کسی که به حکم شفعه جاهل است، هر وقت که از آن آگاهی یافت، می‌تواند اخذ به شفعه کند. زیرا تاسیس حق شفعه برای جلوگیری از ضرر ناشی از باقی بودن در شرکت است.

چنانچه در صورت جهل به حکم، حق شفعه ساقط شود، شفیع متحمل ضرری می‌شود که این حق برای دفع کردن آن وضع شده است. بنابراین جهل در مورد حکم باعث معذوریت شفیع می‌شود. دعوی جهل به شفعه یا جهل به فوریت حق شفعه از طرف شفیع بدون ارایه دلیل پذیرفته می‌شود.

در صورتی که مشتری مدعی خلاف آن باشد، می‌تواند علم شفیع را ثابت کند. چنانکه ثابت کند که شفیع از مطلعان علم حقوق است یا گواهانی اقامه کند که شریک اقرار به حق شفعه یا به فوریت آن کرده است، جهل به شفعه یا فوریت آن پذیرفته نمی‌شود.

اجرای حق شفعه چه آثاری دارد؟

حق شفعه از آثار بیع صحیح است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم شریک ایجاد می‌شود و بعد از محقق شدن مالکیت مشتری بر مبیع، شفیع می‌تواند پس از پرداخت ثمنی که مشتری پرداخت کرده است، آن را تملک کند؛ چنانچه بیع باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نمی‌آورد تا حق شفعه‌ای ایجاد شود.

بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و همین دلیلی است بر اینکه با بیع فاسد تملکی برای مشتری ایجاد نمی‌شود؛ لذا موردی برای ایجاد حق شفعه نیز وجود ندارد.