قرارداد اجاره به شرط تملیک وقتی انجام میشود که شخصی قصد دارد ملک خودرا طی اقساط بلند مدت به دیگری واگذار نماید و بیم این می رود که ممکن است خریدار اقساط را پرداخت نکند و مورد دیگری که بیشتر شایع می باشد این است چه اشخاصی که قصد اخذ تسهیلات از بانک را دارند ملک خود را ابتداً جهت تضمین به بانک انتقال می‌نمایند و سپس بانک همان ملک را از طریق اجاره به شرط تملیک ه مالک اولیه‌ای که تسهیلات اخذ نموده واگذار مینماید تا در صورت عدم پرداخت اقساط وام، این ملک را تملک نماید.
بعد از قرارداد اجاره به شرط تملیک مالک چه کسی است؟
در قرارداد اجاره به شرط تملیک برای مستاجر تا پایان قرارداد مالکیتی ایجاد نمیشود بلکه اگر مستاجر به تمام تعهدات قراردادی خود عمل نماید و مبالغ مورد نظر اجاره را نیز تماماً و سر موعد پرداخت نماید در آن گاه پس از اتمام قرارداد مالکیت به مستاجر انتقال می‌یابد اما همانطور که گفته شد تا قبل از آن مستاجر هیچگونه مالکتی ندارد.
حال سوالی که مطرح میشود این است که اگر کسی ملک خود را از طریق اجاره به شرط تملیک به دیگری بخواهد واگذار نماید که البته همانطور که بیان گردید بیشتر این قراردادها با بانک انجام میشود آیا مالک پس از انتقال به وسیله اجاره به شرایط تملیک می‌تواند مجدداً آن ملک را به شخص دیگری واگذار نماید و یا اینکه کسی که مالی را به وسیله اجاره به شرط تملیک خریدار نموده است می‌تواند آن را بفروشد؟
در واقع در این دو فرض چه کسی حق فروش دارد و چه کسی در صورت انتقال، فروش مال غیر انجام داده است؟
در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد و برخی کسی که به وسیله اجاره به شرط تملیک طرف قرارداد است را مسامحتا مالک دانسته و فروش ملک توسط وی را بالا مانع می دانند البته در عمل و در رویه، محاکم این شخص را مالک نمی‌دانند و در واقع بیان می‌دارند مالک اولیه که در واقع فروشنده در اجاره به شرط تملیک است همچنان مالک بوده و اگر این ملک را به شخص دیگری بفروشد این معامله صحیح است و مشمول فروش مال غیر نیست.
در زیر یک دادنامه از شعبه بعدی و تجدیدنظر مبتنی بر این نظر در خصوص پرونده‌ای صادر شده است که توصیه به مطالعه آن میگردد.
| ماهیت رهنی قراردادهای بانکی اجاره به شرط تملیک برای اخذ تسهیلات |
|
قراردادهای بانکی که برای اخذ تسهیلات بانکی در قالب اجاره به شرط تملیک منعقد میشود موجب مالکیت بانک نمیشود و مالک همان وام گیرنده است و بانک حق ترهینی نسبت به مال دارد لذا چنانچه مالک (وام گیرنده) مالی را طی سند عادی به دیگری منتقل، نماید عقد اخیر صحیح است و فروشنده ملزم به تعهدات آن و از آن جمله انتقال رسمی به خریدار است و چنانچه بانک بدون لحاظ این قرار داد مال را رسماً به شخص ثالثی منتقل ،نماید به تقاضای خریدار بیع رسمی اخیر و سند رسمی انتقال مربوط ابطال میشود. |
|
شماره دادنامه ۸۲ ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۰ تاریخ ۱۳۹۲/۱/۲۷ رای شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران در خصوص دعوای خواهان آقای (غ).ج.) با وکالت (س) به طرفیت خواندگان .۱ (مک) ۲ (س.ک) به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر ابطال سند انتقالی شماره ۳۵۱۰۸ مورخ ۳۰/۲/۹۱ تنظیمی در دفترخانه شماره ۷۱۴ تهران نسبت به سه دانگ از ششدانگ عرصه و اعیان و سرقفلی ملک پلاک ثبتی شماره ۱۴۰۴۸ فرعی از ۳۵۲۶ اصلی بخش ۳ تهران مشتمل بر یک باب مغازه واقع در خیابان … و الزام خوانده ردیف اول بر انتقال رسمی سه دانگ مذکور به نام خواهان موضوع مبایعه نامه عادی مورخ ۲۶/۲/۱۳۷۲ هر یک مقوم به هر یک مقوم به ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریالی خواهان در توضیح اعلام داشته که خوانده ردیف اول در مقام مالک سه دانگ از ششدانگ عرصه و اعیان و سرقفلی پلاک مرقوم را به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ۲۶/۲/۱۳۷۲ در قبال مبلغ سیصد و بیست و پنج میلیون ریال به بیع قطعی به وی فروخته و ضمن دریافت مبلغ صد و هفتاد و هفت میلیون و ششصد هزار ریال از ثمن معامله نسبت به تحویل مورد معامله به وی اقدام مینماید و چون ملک در قالب اجاره به شرط تملیک در قبال استفاده از تسهیلات بانکی به نام بانک (س) بود به موجب بند ۲ مبایعه نامه خوانده ردیف اول متعهد میگردد نسبت به جلب موافقت بانک و ایضاً ثبت رسمی انتقال سه دانگ مورد معامله (مبیع) نام خواهان اقدام نماید و چون خوانده ردیف اول در سر رسید اقساط نسبت به تأدیه اقساط وام مأخوذه در قالب اجاره به شرط تملیک اقدام ننموده با صدور اجراییه از ناحیه بانک انتقالی رسمی سه دانگ مرقوم به نام خواهان متعذر گردیده تا اینکه خوانده به اجرایی بانک شده و سرانجام سند انتقال همراه مالک سه دانگ دیگر با طرح دعوا به طرفیت بانک (س) موفق به ابطال اقدامات سرانجام سند انتقال رسمی ملک به نام ایشان تنظیم میگردد و با وصف اینکه موجبات انتقال رسمی سه دانگ خریداری شده به نام خواهان فراهم بوده خوانده ردیف اول به جهت افزایش ارزش ملک همزمان با تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه شماره ۷۱۴ تهران نسبت به انتقال سهام خود به خوانده ردیف دوم که خواهر وی میباشد به موجب سند رسمی شماره ۳۵۱۰۸ مورخ ۳۰/۲/۹۱ اقدام مینماید. نظر به مراتب چون خوانده ردیف اول بنا به دلایلی مذکور سه دانگ از ششدانگ عرصه و اعیان و سرقفلی مبیع مذکور را به وی منتقل نموده و در تأیید این واگذاری نسبت به تفویضی وکالت رسمی بلا عزل سی ساله به موجب سند رسمی وکالت شماره ۸۳۰۶۹ مورخ ۱/۱۰/۸۰ اقدام نموده و بیش از نیمی از ثمن معامله را دریافت داشته و از طرف دیگر با انتقال سه دانگ مالکیتی برای وی در سه دانگ متنازع فیه متصور نبوده صدور حکم به شرح خواسته را درخواست دارد خوانده ردیف اول (م.ک) با وکالت آقای (ف.م.) متقابلاً دعوای تقابل به خواسته صدور حکم بر ابطال معامله موضوع مبایعه نامه عادی مورخ ۲۶/۲/۷۲ تقدیم داشته و توضیحاً اعلام داشته که در تاریخ تنظیم مبایعه نامه عادی مورخ ۲۶/۲/۷۲ ایشان (م.ک) هیچ گونه مالکیتی در رقبه موصوف و منافع آن نداشته و از طرف دیگر معامله مذکور از ناحیه بانک (س) به عنوان مالک وقت تنفیذ نگردیده است و به لحاظ فضولی بودن معامله و عدم تنفیذ مالک ،وقت معامله انجام شده باطل بوده که رسیدگی و صدور حکم بر بطلان آن را درخواست دارد دادگاه پرونده امر را به دقت مورد مطالعه و توجه قرار داده و با دعوت طرفین اظهارات و مدافعات آنان را استماع و مستندات ابرازی طرفین متداعیین را مورد بررسی قرار داده و چنین استنباط می نماید که محرز و مسلم است که انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک با بانک ها صرفاً به منظور اخذ تسهیلات بانکی و یکی از طرق ترهین ملک جهت استفاده از تسهیلات بانکی بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا میباشد و در مانحن فیه برخلاف مدافعات و کالای خواندگان اصلی و خواهان دعوای تقابل از ابتدا به نام بانک (س) نبوده بلکه این ملک حسب استعلام ثبتی به عمل آمده در مالکیت اشخاص دیگری غیر از بانک بوده که آقای (م.ک) ابتدا به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ۶۹/۴/۲ آن را از مالکین ثبتی خریداری و با اعطای وکالت نامه رسمی شماره ۱۰۱۶۴۴ مورخ ۱۲/۱۰/۱۳۶۹ از سوی مالکین به آقای (م).ک) به لحاظ نسبت فامیلی فی مابین م؛ و .م.ک. شش دانگ ملک به موجب سند رسمی شماره ۴۰۶۹۹ مورخ ۶۹/۱۱/۸ دفترخانه شماره ۲۷۱ تهران صرفاً جهت اخذ وام بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک به بانک (س) شعبه… منتقل میگردد و همان طوری که از مستندات ابرازی و پاسخ استعلام ثبتی استنباط میگردد سپس شش دانگ محل متنازع فيه برابر سند اجاره به شرط تملیک شماره ۴۰۷۰۰ مورخ ۶۹/۱۱/۸ دفترخانه شماره ۲۷۱) درست در همان روز انتقال رسمی پلاک به نام بانک در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به مدت ۷۲ ماه به آقایان (م) و (م.ک.) بالمناصفه واگذار می گردد و دقیقاً بر همین اساس است که وقتی بانک بر اساس قرار داد اجاره به شرط تملیک در جهت تملک ملک اقدام مینماید بر اساس دادنامه قطعی صادره از شعبه ۱۲ دادگاه عمومی تهران با طرح دعوا از ناحیه (م.) و (م.ک) اجراییه صادره ابطال و حکم بر الزام بانک خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام آقایان (م.) و (م.ک.) اصدار میگردد نتیجه آنکه برخلاف ادعای وکلای خواندگان اصلی و خواهان تقابل محل متنازع فيه قبل از تنظیم سند به نام بانک (س) در مالکیت مطلق آقای (م.ک و شریک دیگر وی (م.ک) بوده و صرفاً جهت اخذ وام و استفاده از تسهیلات بانکیان را به بانک س منتقل نمودهاند از طرف دیگر شرط انتقال مجدد پلاک ثبتی به نام وام گیرندگان پرداخت اقساط وام مأخوذه از بانک بوده که با پرداخت اقساط و انجام تسویه حساب ملک مجدداً به تملک آنان در میآمده است در نتیجه تنظیم مبایعه نامه عادی مورخ ۲۶/۲/۷۲ در خصوصی سه دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی پلاک مرقوم فی مابین خواهان اصلی و مالک سه دانگ آقای (م.ک) به هیچ وجه خدشه ای نداشته بالأخص اینکه طرفین در متن مبایعه نامه به موضوع اجاره به شرط تملیک اشاره و با علم و اطلاع کافی از آن اقدام به انعقاد عقد بیع نمودهاند و اگر بانک مرتهن مخالف انتقال ملک به نحو مرقوم بوده خود رأساً میتوانسته اراده خود بر عدم تنفيذ بيع تنفيذ بیع فضولی را اعلام و معامله انجام شده را بی اعتبار نماید در حالی که چنین اقدامی از سوی بانک صورت نگرفته است بنا به مراتب فوق نظر به اینکه مالکیت خوانده ردیف اول در هنگام تنظیم مبایعه نامه عادی مورخ ۱۳۷۲/۲/۲۶ با خواهان اصلی محرز بوده و مبایعه نامه تنظیمی که متضمن واگذاری سه دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی ملک مبحوث عنه به خواهان اصلی در قبال مبلغ ۳۲۵,۰۰۰,۰۰۰ ریالی میباشد به نظر منجز و قطعی بودن بیع و تعهد خوانده ردیف اول اصلی بر جلب موافقت بانک جهت انتقالی رسمی سه دانگ به نام خواهان اصلی و نظر به مندرجات وکالت رسمی اعطایی از سوی خوانده ردیف اول به خواهان اصلی به شماره ۸۳۰۶۹ مورخ ۱/۱۰/۸۰ که مثبت میباشد و نظر به اصل لزوم قراردادها و با عنایت به انصراف داور مرضی الطرفین از رسیدگی به اختلاف فیمابین و انطباق موضوع با ماده ۴۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه ضمن بلادلیل دانستن دعوای تقابل مطروحه به خواسته ابطال مبایعه نامه عادی مورخ ۲۶/۲/۱۳۷۲ مستنداً به مواد ۱۰ و ۱۹۱ و ۲۱۹ قانون مدنی حکم بر بطلان دعوای تقابل صادر و اعلام میدارد و نظر به اینکه خوانده ردیف اول با انتقال سه دانگ سهامی خود از شش دانگ پلاک مرقوم دیگر مالکیتی بر رقبه موصوف نداشته تا امکان انتقال آن را به خوانده ردیف دوم اصلی داشته باشد و با احراز وقوع عقد بیع فی مابین خواهان و خواننده ردیف اول اصلی مستنداً به ماده ۳۶۵ قانون مدنی انتقال سه دانگ محل متنازع فیه از سوی خوانده ردیف اول اصلی به خوانده ردیف دوم اصلی را به فاسد بلا اثر تلقی حکم بر ابطال سند رسمی انتقال شماره ۳۵۱۰۸ مورخ ۳۰/۲/۹۱ دفترخانه شماره ۷۱۴ تهران در خصوصی سه دانگ از شش عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی شماره ۱۴۰۴۸ فرعی از ۳۵۲۶ اصلی بخش ۳ تهران صادر و اعلام میدارد و نظر به وقوع عقد بیع صحیح و شرعی فیمابین خواهان اصلی با خوانده ردیف اول و اینکه تنظیم سند رسمی انتقال از لوازم و آثار عقد بیع صحیح است و بر اساس اصل لزوم و صحت قراردادها فی مابین متداعیین و قائم مقام قانونی آنها متبع و لازم الرعایه میباشد و خوانده دلیلی بر ایفای تعهدات خود یا اسقاط آن ابراز ننموده و پاسخ استعلام ثبتی نیز بر مالکیت وی بر سه دانگ رقبه موصوف دلالت دارد مستنداً به مواد ،۲۱۹، ۱۰، ۲۲۰ ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر الزام خوانده ردیف اول به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی مرقوم به نام خواهان اصلی صادر و اعلام میدارد و نظر به مطالبه خسارات دادرسی خواندگان محکوماند مبلغ ۴۷۵/۰۸۳/۱ ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان پرداخت نمایند رأی دادگاه حضوری، بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران – میرزا جانی
|
|
رای شعبه ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران در رابطه با تجدیدنظر خواهی .۱ (سک) با وکالت تس) به طرفیت (غ.ج.) و ۲ (م.ک) با وکالت ((ف.م.) به طرفیت (غ.ج.) نسبت به دادنامه شماره ۹۲۴ و ۹۲۵ مورخ ۲۹/۹/۹۱ صادره از شعبه محترم ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن اولاً حکم به بطلان دعوای تقابل به خواسته ورود در دعوا اصلی و ابطال معامله موضوع مبایعه نامه مورخ ۲۶/۲/۷۲ صادر گردید. ثانياً: حکم بر ابطال سند رسمی انتقال شماره ۳۵۱۰۸ مورخ ۳۰/۲/۹۱ تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ۷۱۴ تهران در خصوص سه دانگ از ششدانگ عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش ۳ تهران فیمابین دو تجدیدنظرخواه و الزام تجدید نظرخواه ردیف اول به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی مغازه موصوف به نام تجدیدنظر خوانده و محکومیت تجدیدنظر خواهانها به پرداخت خسارت دادرسی در حق تجدیدنظر خوانده صادر گردید با دقت در محتویات پرونده با عنایت به اینکه تجدید نظرخواه (مک) به موجب مبایعه نامه مورخ ۳/۴/۶۹ مغازه موصوف را از مرا خریداری نموده و با تحصیل وکالت از پدر خود (م.ک) مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام بانک (س) در جهت اخذ تسهیلات بانکی در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک نموده؛ بنابراین برخلاف استدلال وی زمان مالکیت وی بر ملک ما به النزاع متعاقب بر ابطال اقدامات اجرایی بانک (س) نبوده و بر معامله وی قبل از آن آثار قانونی مترتب میباشد وانگهی تجدید نظرخواه مذکور در مکاتبات متعدد از جمله ارسال درخواست مورخ ۵/۶/۸۱ به وزیر وقت دارایی مطالبی مرقوم داشته که مؤید صحت انتقال مزبور میباشد از سویی غرض از تنظیم سند اجاره به شرط تملیک را دریافت تسهیلات بانکی و نه انتقال واقعی ملک به بانک اعلام داشته که معارض با مدافعات وی در این مقام میباشد به علاوه استناد به مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک از جمله ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مفید حال تجدیدنظر خواهانها نمیباشد؛ زیرا مقررات مزبور از یک سو نافی مالکیت دارنده سند عادی نمیباشد بلکه دارنده سند عادی انتقال با رعایت ضوابط قانونی و تحققی ارکان و عناصر عقد بیع به حکم مواد ،۲۱۹، ۱۰ و ۳۶۲ قانون مدنی حق تحصیل مزایای قانونی منبعث از سند مزبور را دارد و از سوی دیگر قانون گذار در مقام تبیین ضوابط و شرایط اسناد رسمی و آثار قانونی مترتب بر آن مبادرت به وضع مقررات ثبتی نموده است و آنچه در این مقام ثابت است اینکه انتقال بعدی سه دانگ ملک و منافع واگذار شده به تجدیدنظر خوانده به رغم تنظیم مبایعه نامه قبلی در تاریخ ۲۶/۲/۷۲ به تجدیدنظر خوانده مصداق عقد فاسد و مشمول حکم ماده ۳۶۵ قانون مدنی میباشد بالنتیجه تحصیلی قضائی و استنتاج مرجع محترم بدوی به اعتبار مبایعه نامه مورخ ۲۶/۲/۷۲ که اصالت و درستی آن تردیدی وجود ندارد منطبق با واقع امر بر میباشد و مراتب لوایح تجدیدنظر خواهانها واجد ایراد اساسی و مؤثر بر رأی تجدیدنظر خواسته نمیباشد؛ بنابراین و به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظر خواهانها رأی تجدیدنظرخواسته را تأیید مینماید. رأی صادره قطعی است. رئیس شعبه ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران – مستشار دادگاه صیدی – موسوی |
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.