در تمام شهرهای دنیا، ضوابط و مقرراتی برای ساخت و ساز انواع ساختمان های مسکونی، اداری و تجاری مقرر گشته که تمامی مسئولین و نهادهای ذیربط وظیفه تطمیع و رعایت قوانین جهت ساخت و یا تعمیر ساختمان ها را دارند.

اجرای قوانین و مقررات از سوی نهادهای قانون گذار به نام کمیسیون ها وضع شده و در اختیار پیمانکاران و مسئولین قرار می گیرد. کمیسیون ماده 12 ساختمان، بخشی از نهاد قانون گذار در حوزه رسیدگی به تشخیص زمین دایر و بایر از زمین موات است.

گسترش شهر نشینی و مسائل و مشکلات سکونت سبب شده تا نهادهای مسئول جهت تنظیم یک سری قوانین شهری و ضوابط ساخت و سازی اقدام به تشکیل کمیسیون های مختلف کرده و هر یک از وظایف شهری و قوانین مربوط به آن را به یکی از کمیسیون های تحت نظارت واگذار کرده است.

حجم گسترده فعالیت های شهرداری و تعارض حقوق شهروندی، وجود هر یک از کمیسیون ها را الزامی کرده و تسریع امور شهروندان را به دنبال خواهد داشت.

در این مقاله قصد داریم به بررسی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و زمین موات بپردازیم.

تقسیم بندی زمین های شهری

تعیین نوع و شرایط حاکم بر اراضی شهری، موضوع اصلی قوانین وضع شده شهری بوده که هدف اصلی آن تنسیق امور اداری و حقوقی شهروندان است. بر طبق قوانین وضع شده در ماده 12 ساختمان، تمامی زمین های شهری و برون شهری به سه دسته کلی زمین های بایر، دایر و موات تقسیم بندی می شود.

1. زمین های بایر

زمین های بایر، سابقه احیاء و عمرانی داشته و پس از مدتی به علت اعراض و یا عدم بهره برداری به مدت 5 سال متوالی متروک مانده است. تمامی زمین های بایر کشاورزی در سراسر کشور در صورت اعراض صاحبان آن، بلاعوض در اختیار دولت قرار گرفته و در صورت عدم اعراض، مالکین بایستی بر اساس قوانین کشاورزی به کشت و یا فروش زمین های خود اقدام کنند.

وزارت مسکن و شهرسازی جهت تامین زمین های شهری مورد نیاز برای سکونت و رفاه افراد، از زمین های شهری بایر استفاده کرده و مالکان اراضی بایر شهری و محدوده قانونی شهری موظف بوده تا زمین های مورد نیاز دولت و شهرداری را به نهادهای زیر ربط فروخته و یا با زمین های دیگر تعویض نمایند.

2. زمین دایر

کلیه زمین هایی که در حال حاضر احیا بوده و امکان بهره برداری از آن وجود داشته، جزء زمین های دایر است. مالکیت زمین های دایر با مالک مورد نظر بوده و هیچ گونه حق دخالت و تغییر کاربری بر عهده نهادهای زیر ربط ندارند.

منظور از نظریه کمیسیون ماده 12 چیست؟

کمیسیون ماده 12 در صورتی که در مورد زمینی نظریه صادر کرده و نوع زمین را مشخص کند این نظریه در موارد مراجعات بعدی هم معتبر است و نیاز به این نیست که نظریه مجددی از کمیسیون اخذ شود. نطریه ای که از کمیسیون ماده 12 صادر می شود می بایست بر اساس مدارک و ادله معتبر باشد و در آن مشخصات دقیق پلاک که شامل شماره پلاک ،مساحت پلاک و مشخصات مالک پلاک  می باشد درج شود.

لازم به ذکر است که نظریه ای که صادر می شود می بایست در قسمت مقدمه و نتیجه متحد باشد و مقدمه و نتیجه باهم مغایرتی نداشته باشند.

آراء صادره باید عاری از هر گونه قلم خوردگی و لاک گرفتگی باشد. مشخصات دقیق پلاک اعم از مالک و شماره پلاک و مساحت و … آن باید در نظریه قید گردد. رای صادره می بایست مستدل و متکی به شواهد و مدارک صادر گردد.نباید مقدمه رای با نتیجه آن مغایرت و تضادی داشته باشد. لازم  به ذکر است که در نطریه می بایست  ویژگی و ماهیت زمین مثل دیم یا آبی بودن یا دارای اعیانی و… ذکر شود.

پس از صدور نظریه، پرونده مستقیما به دبیرخانه کمیسیون ارجاع می گردد. ابلاغ رای صرفا  پس از بررسی از طریق دبیرخانه کمیسیون صورت می گیرد.

در مواردی که نیاز به طرح قسمت مشخصی از یک پلاک دارای وضعیت ثبتی مشاع در کمیسیون باشد لازم است:

1. قسمت مذکور مفروزالرعیه بوده و با کروکی امضاء شده خود آن مشخص و مساحت دقیق نیز روی کروکی پیاده گردد.

2. نظریه کمیسیون روی قسمتی که صادر میشود قابل تسری به قسمت های دیگر ملک نخواهد بود .

3. نظریه مذکور صرفا از جهت تعیین نوع زمین ارائه شده و مدارکی برای تثبیت مالکیت متقاضی روی ملک مورد نظر نخواهد بود

بعد از اینکه رای صادر شد رای به دبیرخانه فرستاده می شود و ابلاغ رای تنها پس از بررسی از طریق دبیرخانه کمیسیون می باشد.

وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

⇐ اخذ استعلامات و پاسخ به استعلامات ادارات دولتی

⇐ بررسی وضعیت مورد استعلام از جهت عدم مانعیت جهت طرح در کمیسیون

⇐ تشکیل پرونده و ارجاع پرونده موردنظر به کمیسیون ماده 12

⇐ گردآوری آراء صادر از کمیسیون و ابلاغ آراء به مالکان یا درج آراء در روزنامه کثیر الانتشار

⇐ ارسال نسخه ای از رای کمیسیون به اداره کل زمین شهری استان

⇐ جمع آوری و تهیه لیستی از فعالیت های کمیسیون

⇐ حفظ دلایل و مدارک جهت ارائه در محاکم قضایی در قالب دفاع

با وصول درخواست رسیدگی، دبیر خانه کمیسیون با کنترل مدارک پیوست درخواست، بررسی خود را آغاز می نماید. از جمله موارد بررسی این است که پلاک دولتی نباشد.

همچنین قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری برای پلاک مورد نظر صادر نشده باشد. و نیز کمیسیون ماده 12 قبلاً در مورد این پلاک رأی صادر نکرده باشد.

بعد از بررسی موضوعات سه گانه، کمیسیون جهت تشکیل کمیسیون و در صورت لزوم بازدید اعضاء از محل تعیین وقت خواهد نمود. اعضاء کمیسیون با مطابقت مدارک و معاینه وضع ظاهری محل و تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهند نمود.

سپس کمیسیون یک نسخه نقشه  امضاء شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال می کند. نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی می شود.

نکته: مطرح کردن پلاک های دولتی در کمیسیون ماده 12 ممنوع می باشد.

نحوه اعتراض به رای صادره کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

براساس کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دائر و تشخیص بائر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی  می باشد.

نظریه ای که در این کمیسیون با توافق اکثریت اعضا صادر می شود قابلیت اعتراض از سوی مالکان را تا 3 ماه دارد.

اعتراض مالک می تواند ناشی از این باشد که زمین مورد حکم سابقا مال او بوده یا  در زمین مورد نظر  عمران انجام داده است و زمین بایر نمی باشد یا اینکه فردی در مدتی که در خارج از کشور اقامت داشته است ملک او طبق نظریه از مالکیت او خارج شده باشد.اعتراض این اشخاص در دادگاه صالح قابل رسیدگی می باشد.

افرادی که حق اعتراض دارند

افراد ذیل می توانند به رای صادره از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اعتراض نمایند:

1. دارندگان اسناد عادی: طبق قانون زمین شهری دارندگان اسناد عادی قبل از اعتراض به رای صادره به خواسته ابطال رای کمیسیون ابتدائاً باید دادخواستی به طرفیت وزارت مسکن و شهرسازی به خواسته تأیید صحت تاریخ تنظیم سند عادی و نیز صحت معامله تقدیم دادگاه عمومی کرده و در این مورد حکم اخذ نمایند.

2. دارندگان اسناد رسمی: برخلاف دارندگان اسناد عادی، دارندگان اسناد رسمی به لحاظ رسمیت داشتن مالکیت آنها مستقیماً می توانند به رای کمیسیون در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند.

بنابراین هم دارندگان اسناد عادی و هم دارندگان اسنا رسمی این امکان برایشان فراهم است که نسبت به رای کمیسیون ماده 12 اعتراض نمایند.

اراضی که قابل طرح در کمیسیون ماده قانون زمین شهری 12 نیستند

صلاحیت کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری تمامی اراضی داخلی محدوده شهرها، حریم شهرها و شهرک ها است و حسب اقتضا در مراکز استان ها و شهرها تشکیل می شود.

اراضی که قابل طرح در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری نمی باشند:

1. اراضی متعلق به شهرداری ها و شرکت های وابسته به شهرداری:

با توجه به وظایف محوله به شهرداری ها ، وجود اراضی موات در ید آنها  جهت اجرای طرح های عمومی و عمرانی بلامانع است و زمین ها و اراضی متعلق به آنها ؛قابل طرح در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری نمی باشند.

اراضی دارای گواهی عمرانی:

چنانچه مالک زمینی بر اساس آئین نامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری ظرف مدت 3 ماه از تاریخ تصویب آیین نامه آن ،  با ارائه کپی سند مالکیت زمین و کروکی مربوطه گواهی عدم موات دریافت نموده  و در  کمیسیون ماده 12  یک بار گواهی مبنی بر موات نبودن زمین صادر شده باشد ،  دیگر موجبی جهت طرح مجدد مسئله در کمیسیون وجود نخواهد داشت.

3. اراضی متعلق به دولت:

اسناد اراضی موات ابطال و سند به نام دولت صادر شده و در اختیار آن قرار می گیرد ؛ از این رو طرح مسئله در کمیسیون وجاهت قانونی نخواهد داشت.

4. اراضی که قبلا نسبت به آنها رای کمیسیون صادر گردیده:

چنانچه کمیسیون نسبت  به ملکی یک نوبت رسیدگی و نوعیت آن را تشخیص دهد دیگر حق تغییر آن را نخواهد داشت

نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

1. مرجع تجدید نظر از آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، دادگاه عمومی محل وقوع زمین است.

2. مهلت اعتراض آن از تاریخ امضای برگه تشخیص ۳ ماه است.

3. این ۳ ماه در خصوص شیوه ابلاغ، گاهی محل اختلاف شدید معترض و کمیسیون می گردد.

4. به موجب قانون مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام، ابلاغ نظریه درباره تشخیص نوعیت زمین وظیفه وزارت راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی سابق) است اما چون اساساً وزارات مذکور در این باره نظریه ای صادر نمی کند، طبیعتاً ابلاغ آن نیز فاقد موضوعیت است. چون در نظام حقوقی ایران، کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ماهیت و موجودیت مستقلی از وزارت مسکن و شهرسازی ندارد، این دو گانگی در ابلاغ نظریه مربوط به تشخیص نوع زمین، دارای ایرادات جدی است. دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مکلف است نظر خود را به مالکین زمینهایی که تشخیص نوعیت آنها در کمیسیون مذکور طرح می شود ابلاغ نماید.

5. متاسفانه در قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن و نیز دستور العمل اجرایی و حتی در قانون مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام شیوه ابلاغ مشخص نشده است. فقط در قانون مجمع تشخیص مصلحت عنوان شده است در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظزیه “باید ابلاغ از طریق نشر آگهی صورت گیرد. بر این اساس ابلاغ رای باید به صورت واقعی و حضوری انجام شود.

6. نکته مهم در مرحله ابلاغ رای کمیسیون ، دستیابی به نشانی مالکین است . عملا در اجرا وزارت راه و شهرسازی یا دبیرخانه کمیسیون ماده 12 نمی تواند به نشانی مالک یا مالکینی دسترسی داشته باشد که به آنها مراجعه نکرده تا نظزیه را به وی ابلاغ کند.بنابراین ابلاغ صحیح در این خصوص موضوعیت دارد.

مهلت اعتراض به رای کمیسیون

همانطور که گفتیم بر اساس قانون، 3 ماه فرصت برای اعتراض به رای کمیسیون وجود دارد. اما اگر شرایطی رخ دهد که مالک رای کمیسیون را دریافت نکند، در این حالت به علت عدم دسترسی مالک به نظریه کمیسیون باید این نظریه دو بار و در فاصله 10 روز در روزنامه‌های کثیر الانتشار آگهی شود.

در این حالت تا 3 ماه از تاریخ آخرین آگهی برای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 فرصت وجود دارد.

این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد

مقالات مرتبط

ابطال سند مالکیت – تقاضای ابطال اسناد عادی و رسمی مالکیت اراضی و املاک – ابطال املاک – وکیل ابطال قرارداد – قاسم نجفی بابادی چگونگی اعتراض به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات – قاسم نجفی بابادی نحوه تعيين قيمت اراضی و املاک و جبران خسارت در صورت تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌‌های عمومی و عمرانی – قاسم نجفی بابادی تصرف اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌‌های عمومی و عمرانی – قاسم نجفی بابادی