امروز در مورد چگونگی فسخ یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز صحبت خواهیم نمود اما قبل از آن باید گفت منظور از قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن دو طرف یکی بعنوان سازنده و دیگری بعنوان مالک ملک (مالک کل یا جزء ملک) توافق می کنند که در مدت معین و با شرایط مشخصی نسبت به نوسازی ملکی اقدام و درصد مشخصی از ملک جدید الاحداث بعنوان سهم هر طرف معین می شود.
در قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده بین مالک و سازندگان، بایستی تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آن ها، مدت قرارداد، موضوع دقیق قرارداد، آورده های دو طرف، نسبت سهم طرفین (سهم الشرکه)، تمام هزینه ها و … به طور دقیق ذکر شود تا روند فعالیت آن ها مسیر قانونی داشته باشد و از اختلافاتی که ممکن است بین طرفین پیش بیاید جلوگیری شود.
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
گفتیم که قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله قراردادهای مشارکت مدنی و از نوع قراردادهای لازم است. در قراردادهای مشارکتی در ساختوساز در دو حالت حق فسخ وجود دارد:
⇐ خیارات قراردادی
⇐ خیارات قانونی
اگر هنگام تنظیم قرارداد مشارکت ساخت به طور صریح به حق فسخ طرفین اشاره شود و یکی از طرفین با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کند، خیار فسخ قراردادی می‌گویند.
در قانون مدنی نیز چند مورد خیار فسخ پیش‌بینی شده است، که به این خیارات، خیارات قانونی می‌گویند. اگر طرفین بخواهند با رجوع به خیارات قانونی، اقدام به فسخ کنند، دادگاه در مورد فسخ تصمیم می‌گیرد.
امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قانون امکان فسخ قراردادهای مشارکتی در ساختوساز را با خیارات زیر می‌دهد:
⇐ خیار مجلس: هریک از طرفین عقد قرارداد، تا زمانی که در جلسه عقد قرارداد حضور دارند و متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ قرارداد دارند.
خیار شرط: اگر در تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساختوساز تعیین شود که طرفین در مدت معینی حق فسخ دارند، به این حق فسخ که در تنظیم قرارداد مشارکت پیش‌بینی شده است، خیار شرط می‌گویند.
⇐ خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار که در قرارداد مشارکت در ساخت، سرمایه‌گذار است در پرداخت ثمن تعلل کند، امکان حق فسخ از طرف مالک وجود دارد. ثمن علاوه‌بر وجه نقد، می‌تواند صورت‌های منفعت و عمل هم باشد.
⇐ خیار رویت: در صورتی که مال مورد معامله با وصف فروشنده مطابقت نداشته باشد، خریدار جق فسخ دارد. در قراردادهای مشارکتی در ساختوساز، مالک فروشنده و خریدار سازنده و سرمایه‌گذار است.
⇐ تخلف وصف: تعریف تخلف وصف مطابق، تعریف خیار رویت است.
⇐ خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله متوجه شود که این معامله برای او ضرر زیادی به همراه دارد و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
⇐ خیار عیب: اگر در مورد معامله شده، عیب و ایرادی وجود داشته باشد، حق فسخ وجود دارد. سازنده و یا سرمایه‌گذار در قرارداد مشارکت ساخت در صورتی که متوجه ایراد و معیوب بودن زمین شود، می‌تواند با رجوع به خیار عیب اقدام به فسخ قرارداد کند.
⇐ خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین قرارداد ادعا کند که در این معامله فریب خورده است، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت
هر سازنده یا مالکی ممکن است به دلایل متعددی تصمیم به لغو قرارداد بگیرد. از رایج‌ترین دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مربوط به عدم انجام تعهدات است که می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
⇐ تاخیر مالک در تحویل ملک به سازنده
⇐ تاخیر مالک به هنگام در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک به سازنده
⇐ عدم انتقال سند از سوی مالک به نام سازنده
⇐ تاخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض
⇐ تاخیر در اخذ پروانه ساخت توسط سازنده
⇐ تاخیر سازنده در هنگام ساخت ساختمان
⇐ تاخیر سازنده در تحویل ملک در موعد مقرر بدون عذر موجه
⇐ انتقال موضوع قرارداد از سوی سازنده به شخصی دیگر
⇐ فروش یا پیش فروش سهم الشرکه بدون رضایت طرفین در صورتی که شرایط پیش فروش در قرارداد مشخص نشده باشد.
⇐ رعایت نکردن و تخطی سازنده از شرایط و تعهدات در اجرای دقیق نقشه، تعداد واحدها، مصالح مصرفی و مواردی که به ساخت ملک بستگی دارد و در متن قرارداد آورده شده است.
در صورتی که سازنده و مالک شرایطی را برای فسخ قرارداد خود تعیین نکرده باشند، رای حق فسخ قرارداد توسط دادگاه ارسال و تعیین می‌شود.
تعیین سقف خسارت در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از موارد مهمی که هنگام عقد مشارکت در ساخت در قسمت فسخ باید ذکر شود تعیین سقف خسارت است.
برای مثال، در مشارکت در ساختی گفته شده است برای اجرای نازک کاری ساختمان ۶ ماه زمان نیاز است که از تاریخ 1402/02/26 شروع و تا تاریخ 1402/08/26 پایان می‌یابد و اگر تا تاریخ قید شده تمام نشود، سازنده موظف است روزانه مبلغ یک ملیون تومان را تحت عنوان “خسارت روزانه” به مالک پرداخت کند که سقف این پرداخت‌ها تا مبلغ شصت میلیون تومان است، یا به عبارتی مجاز به تاخیر به مدت 60 روز می‌باشد.
همچنین اگر ادامه پروژه از مدت مجاز مشخص شده بیشتر طول بکشد مالک می‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. باید مشخص باشد زمانی که طرفین به این شرایط می‌رسند چه اتفاقی برای هزینه‌های انجام شده توسط سازنده می‌افتد؟
اگر مالک سندی به نام سازنده زده باشد چه اتفاقی برای سند می‌افتد؟ آیا گفته‌های شفاهی سازنده برای هزینه‌های انجام شده کافی است یا باید به داور پروژه فاکتور ارائه دهد؟ اگر قرار به پرداخت هزینه‌ای باشد چگونه پرداخت شود؟ نقدی یا به صورت اقساطی؟
همچنین باید قید شود که سازنده موظف به پرداخت هزینه‌ای برای خسارت است که این هزینه جداگانه از هزینه خسارت روزانه باید پرداخت گردد.
عدم امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در برخی موارد، پیش فروش باعث می شود که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط طرفین آن ممکن نگردد :
⇐ اسقاط فعلی و عملی خیار با تنظیم قرارداد پیش فروش
ممکن است پیش فروش در برخی مواقع دلالت بر اسقاط ضمنی و فعلی صاحب خیار در قرارداد مشارکت در ساخت نماید. از جمله این که بعد از علم به خیارات قانونی، صاحب خیار اقدام به پیش فروش نماید. و یا گاهی ممکن است به طور ضمنی بقای خیار شرط یک طرف تا زمان عدم پیش فروش توسط طرف دیگر باشد.
مورد قابل بحث زمانی است که یک طرف مشارکت دارای خیار شرط باشد و سپس خودش پیش فروش نماید. در این حالت از یک نگاه می توان گفت که پیش فروشنده به طور ضمنی خیار شرط خود را در قرارداد مشارکت بر پیش خریدار شرط نموده و آن را محفوظ داشته است و از دیدگاه دیگر می توان گفت که پیش فروشنده با پیش فروش، خیار شرط خود را در قرارداد مشارکت در ساخت ساقط نموده است. در نهایت باید با بررسی موردی هر پرونده قصد طرفین احراز شود.
⇐ خیار عیب
پیش فروش به معنای نوعی تصرف در ملک است و بر اساس بند ۱ ماده ۴۲۹ قانون مدنی، بعد از پیش فروش، صاحب خیار عیب نمی تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند اعم از این که خودش پیش فروشنده باشد یا نباشد.
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.