منظور از قدرالسهم املاك از زمین به معنای سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملکی است، که به کل مجتمع آپارتمانی اختصاص داده شده است. در اصطلاح به این سهم اعیان از عرصه نیز گفته میشود.
به طور کلی، مشخص کردن مقدار قدرالسهم زمین، بیشتر در مواقعی همچون تقسیم ارث، تخریب و بازسازی مجتمعهای آپارتمانی قدیمی دارای اهمیت بسیاری است.
واضح است به هر اندازه که متراژ قدرالسهم ملک بیشتر باشد، آن ملک دارای ارزش بیشتری است. به همین دلیل مجتمعهای آپارتمانی که زمین بزرگتری دارند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتر و به دنبال آن از ارزش بالاتری برخوردار هستند.
برای نمونه برخی از مجتمعهای آپارتمانی در زمین هایی با وسعت بسیار و متراژهای زیادی به مساحت ۱۰۰۰ متر یا ۲۰۰۰ متر بنا می شوند. در این ساختمان ها واحدهای آپارتمانی بجز ارزش ذاتی خود، از ارزش مازادی نیز برخوردارند که نسبت به قدرالسهم ملک به آنها تعلق میگیرد.
به همین خاطر آن اشخاصی که قصد خرید چنین آپارتمانهایی را دارند، قدرالسهم آپارتمان را نیز به عنوان یک ویژگی مثبت به حساب می آورند. چراکه در حالت عادی مساله ای این چنینی، به مقدار قابل توجهی بر روی قیمت تاثیرگذار نیست اما در آینده در مواقع مقتضی میتواند یک امتیاز مثبت در نظر گرفته شود.
انواع فرمول محاسبه قدرالسهم زمین
برای محاسبه این مورد ما دو روش را معرفی میکنیم و شرایط استفاده از هر یک از این روشها را هم مشخص میکنیم.
روش اول: بر اساس قانون تملک آپارتمانها
راحتترین روش، محاسبه بر اساس قانون است. در صورتی که شرایط واحدها یکسان باشد و مالکین اعتراضی نداشته باشند، از این روش استفاده میکنیم.
در این روش میزان سهم مالکین از اعیان برابر با میزان سهم آنها از عرصه خواهد بود. به طور مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که متراژ هر واحد ۱۰۰ متر است (زمین ملک ۱۷۰ متر است). در این صورت سهم هر مالک از زمین برابر با ۲۵ درصد میباشد.
یعنی هر مالک از زمین 42.5 متر سهم دارد. پس در این حالت درصد سهم هر مالک از عرصه برابر با درصد سهم مالک از اعیان است.
اما در بسیاری از اوقات مالکین در این مورد با یکدیگر اختلاف دارند. تفاوت در واحدها، میزان و ابعاد پارکینگها و موارد دیگر باعث شده تا مالکین نتوانند با این قانون پیش بروند و معمولا از روش دوم استفاده میکنند.
روش دوم: بر اساس عرف
در این روش بر اساس قیمت هر واحد، میزان سهم مالک مشخص میشود. در این مورد تمامی واحدها قیمت گذاری شده و درصد سهم هر فرد از زمین برابر خواهد بود با قیمت واحد فرد تقسیم بر قیمت مجموع واحدها. برای به دست آوردن میزان سهم هر مالک از زمین ملک کافی است این درصد را در متراژ زمین ملک ضرب کنیم.
در این حالت شما میتوانید روشهای مختلفی برای قیمتگذاری انتخاب کنید. یکی از این روشها، قیمتگذاری توسط سه کارشناس و در نظر گرفتن میانگین قیمتها به عنوان قیمت اصلی میباشد. در این روش از محاسبه قدرالسهم، تمامی موارد مانند پارکینگ خوب، داشتن پاسیو، بهتر بودن واحد، مشاعات و دیگر ویژگیهای واحد در قیمت درنظر گرفته شده و دیگر اختلافی بین مالکین نخواهد بود.
روش بر مبنای عرف روشی است که بیشترین استفاده را دارد، زیرا مالکین به اندازهی قیمت واحد خود سهم خواهند برد.
آیا میزان قدرالسهم آپارتمان در سند آورده می شود؟
در سرفصل های پیشین مقاله، به تعریف قدرالسهم آپارتمان و معرفی مفهوم عرصه و اعیان، اشاره شد. که مطابق با آن تعریف قدرالسهم آپارتمان، به سهم و درصدی مربوط می شد که هر واحد از آپارتمان، از زمین یا عرصه مشترک خواهند داشت.
مورد دیگری که در زمینه قدرالسهم آپارتمان مورد اهمیت است، مساله ذکر شدن قدر السهم، در سند ملک می باشد.
قبل ارائه پاسخ روشنی به این سوال، می بایست در نظر داشت که به طور کلی، تمام آپارتمان ها از عرصه یا زمینی که بر روی آن بنا شده اند، دارای قدرالسهم هستند.
مورد استثنای موضوع پیش رو، بحث املاک وقفی است. بنابراین در املاک وقفی، مالک عرصه یا زمین، اداره اوقاف می باشد. به همین خاطر مالکین آپارتمان های بنا شده بر روی زمین های وقفی، تنها بر اعیان، مالکیت دارند. در نتیجه این آپارتمان ها، دارای قدرالسهم نخواهند بود.
با اشاره به مطالب ذکر شده در این سرفصل، در پاسخ به این پرسش که آیا قدرالسهم آپارتمان در سند عنوان می شود یا خیر؟ می بایست گفت، بجز مورد استثنای اموال وقفی، قدرالسهم آپارتمان، تحت عنوان” قدرالسهم از مشاعات” در سند آورده می شود.
ارزش پارکینگ و انباری در مقدار قدرالسهم
مساله مهم دیگری که پیرامون محاسبه قدرالسهم آپارتمان حائز اهمیت است، میزان تأثیر گذاری فضاهایی همچون مساحت پارکینگ یا انباری در قدرالسهم آپارتمان است.
در پاسخ به این پرسش که آیا مساحت پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت آپارتمان اضافه می شود یا خیر؟ می توان گفت در صورتیکه در سند ملک این فضاها عنوان شده باشد، در محاسبه قدرالسهم نیز آورده می شود. در غیر این صورت بی تأثیر خواهند بود.
با این وجود توجه داشته باشید که هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد آپارتمانی، از هر متر واحد مسکونی، دارای ارزش پایین تری است. این مقدار با یک ضریب، همچون یک دهم یا یک بیستم محاسبه خواهد شد؛
در نتیجه میتوان گفت که با وجود اینکه فضاهای فرعی یک واحد مسکونی در محاسبه قدرالسهم تاثیرگذارند، اما دارای ارزش پایین تری از ملک خواهند بود.
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.