دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر چه به ظاهر ساده می آید اما مطرح کردن آن در دادگاه نیازمند رعایت نکات خاص و کاربردی می باشد چرا که در مورد این دعوا و اجرای آن در مرحله اجرای احکام، آراء متعددی وجود دارد.
هدف از تحریر این مقاله، این است که با دانستن موانع اجرای دعوای مذکور، یک روند درست و کاربردی از ابتدای طرح دادخواست تا مرحله اجرای حکم، پیش گرفته شود.
1. در رهن یا بازداشت بودن مورد معامله
کسی که خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است می بایست پیش از تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، مطمئن شود که آیا مورد معامله در رهن یا بازداشت شخص یا اشخاص دیگری وجود دارد یا خیر؟
چرا که ممکن است در صورت رهن یا بازداشت بودن مورد معامله، خواهان علی رغم صرف هزینه دادرسی، با مشکلات جدی در زمینه صدور و یا اجرای حکم روبرو گردد و رویه دادگاهها نیز در این مورد متفاوت می باشد. بنابراین توصیه میگردد که خواهان در هنگام تقدیم دادخواست، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال پلاک ثبتی مذکور را از دادگاه درخواست نماید.
2. عدم مالکیت فروشنده
در وهله اول باید ثابت گردد که انتقال مال به خریدار (خواهان) کاملا قانونی صورت گرفته باشد. فی الواقع می بایست مشخص گردد که خوانده مالک قانونی مورد معامله بوده و تا زمانی که انتقال شرعی و قانونی ملک به خواهان اثبات نشود، حکم به تنظیم سند صادر نخواهد شد.
3. در صورت نوساز بودن ملک، وجود پایان کار ساختمان.
4. عدم وجود بدهی به نهادها و ارگان هایی همچون اداره مالیات و شهرداری و … .
اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی
طبق قانون، مالک کسی است که سند به نام او میباشد، اما در برخی موارد بین دارندگان سند، اختلاف در مالکیت پیش میآید که در این صورت، دعاوی اثبات مالکیت مطرح میشود .
مطابق ماده 22 قانون ثبت: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
پس به طور کلی اثبات مالکیت، زمانی موضوعیت پیدا میکند که تعارض در مالکیت مطرح باشد.
راه های الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
برای تنظیم سند رسمی برای خریدار و فروشنده دو راه وجود دارد.
راه حل اول:خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه ی مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند.
در این حالت خواهان تنظیم سند رسمی، باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شود و در صورت عدم حضور مالکِ رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند تا بدین وسیله مشخص گردد که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است. تا اگر برای خریدار حق فسخ و خسارتی از این جهت پیش بینی شده باشد، بتواند حق فسخ خود را اعمال کند و خسارت خود را دریافت کند.
راه حل دوم: خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.
در این حالت ابتدا باید خریدار طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص در دفترخانه مشخص شده در اظهارنامه حاضر شود. در نتیجه اگر فروشنده بدون دلیل موجه در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه بگیرد تا در صورت عدم حضور دوباره فروشنده برای تنظیم سند رسمی، دادگاه حکم تنظیم سند را صادر نماید و دفتر اسناد رسمی طبق دستور دادگاه اقدام به تنظیم سند نماید
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.