محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال املاک، یک نوع مالیات است که در زمان انتقال مالکیت یک املاک و مستغلات، اعم از خرید، فروش، وراثت، هبه، و انتقال دیگر اموال مشابه، اعمال می‌شود. این مالیات بر مبنای ارزش املاک و مستغلات مورد نقل و انتقال و یا مبلغ معامله صورت می‌گیرد و معمولاً به عهده فروشنده یا وارث املاک است.

هدف اصلی از اعمال مالیات نقل و انتقال املاک، جمع‌آوری درآمدهای دولت و تأمین منابع مالی برای تأمین هزینه‌های عمومی است. علاوه بر این، مالیات نقل و انتقال املاک می‌تواند ابزاری برای کنترل بازار املاک و متعادل‌سازی تراکم جمعیت در مناطق شهری باشد.

درآمد بر نقل و انتقال املاک چیست؟

در زمان نقل و انتقال املاک در دفترخانه (با هر نوع کاربری، چه مسکونی و چه تجاری) مالیات نقل و انتقال به میزان ۵ درصد «ارزش معاملاتی» آن ملک از مالک (فروشنده) دریافت می‌شود. در این میان تعیین میزان ارزش معاملاتی بر عهده «کمسیون تقویم املاک» نیز می‌باشد.

کمسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی را از طریق ضوابط زیر تعیین می‌کند:

⇐ معادل ٢٪‏ میانگین قیمت روز منطقه

⇐ در نظر گرفتن عواملی همانند اسکلت، عمر بنا، تراکم، کاربری و نوع مالکیت

⇐ در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین

چنانچه برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود. حتی در صورتی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود.

حتی اگر معامله املاک به شکل عقد بیع (فروش) نباشد، مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، باز هم در زمان انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود.

تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی ‌که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.

به موجب قوانین اصلاحات ارضی، انتقال ملک مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود. واگذاری واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضاء مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.

در حالتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری یا مؤسسات وابسته به آن‌ها باشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به نیابت از مالک انتقال داده می‌شود، در محاسبه مالیات نقل و انتقال مبلغ ذکر شده در سند به جای ارزش معاملاتی، ملاک عمل قرار خواهد بود.

موارد معافیت از مالیات در نقل و انتقال املاک

⇐ املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.

⇐ اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

⇐ املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌باشند.

⇐ زمین هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.

اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مودی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کن

در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و  سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.

فسخ یا لغو معامله (به موجب قانون یا توسط متعاملین) تا شش ماه از تاریخ انتقال معامله جدید محسوب نمی‌شود و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.

مالیات نقل و انتقال زمین

مالیات نقل و انتقال زمین یکی از انواع مالیات نقل و انتقال املاک است که در زمان انتقال مالکیت یک زمین، اعم از خرید، فروش، وراثت، هبه و سایر تحویل اموال مشابه، اعمال می‌شود. این مالیات معمولاً بر اساس ارزش زمین در زمان انتقال مالکیت یا مبلغ معامله تعیین می‌شود.

مالیات نقل و انتقال زمین در بسیاری از کشورها به عنوان یکی از منابع تأمین درآمدهای دولتی مورد استفاده قرار می‌گیرد. این مالیات همچنین می‌تواند به عنوان یک ابزار مهم برای کنترل بازار زمین و مدیریت توسعه شهری استفاده شود. نرخ‌ها، معافیت‌ها و محدودیت‌های مالیات نقل و انتقال زمین در هر کشور ممکن است متفاوت باشد و تحت تأثیر قوانین و سیاست‌های مالیاتی مختلف قرار گیرد. تحلیل دقیق این مالیات و تطبیق آن با شرایط و نیازهای هر کشور می‌تواند بهبود سیستم مالیاتی، مدیریت منابع زمین و توسعه شهری را تسهیل نماید.

روش کاهش مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1401

بسیاری از افراد برای این‌که مالیات کمتری برای نقل و انتقال املاک پرداخت کنند، به‌صورت سوری در دفتر اسناد رسمی کشور و بیعنامه، مبلغی را کمتر به‌عنوان وجه مورد معماله اعلام می‌کنند. سازمان ثبت و بازرسان امور مالیاتی، در همکاری مستقیم با سازمان مسکن و شهرسازی هستند. در صورتی که مبلغ از بهای واقعی ملک بسیار کمتر باشد، این موضوع را بازرسان تشخیص می‌دهند. در این مواقع، مبلغ عرف منطقه را به‌عنوان مبلغ کل در نظر می‌گیرند و مالیات بر املاک را بر همان اساس محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک انجام می‌دهند.

حالا بگذارید متن صریح ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم را بررسی کنیم:

“نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.”

یعنی در هنگام معامله خانه و فروش ملک، مبلغ دریافتی فروشنده اهمیتی در تعیین میزان مالیات ندارد. بلکه طبق قانون مالیات‌های مستقیم ماده 59، ارزش معاملاتی ملک، ملاک محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک است. بر همین اساس، مالیات 2% و 5%، محاسبه می‌شود.

همچنین ایجاد بیعنامه سوری می‌تواند مشکلات بسیاری را برای فروشنده ایجاد کند و سند قانونی برای دریافت مبلغ واقعی در دست نخواهد داشت. پس بهتر است برای این‌که مبلغ کمتری برای مالیات پرداخت کنید، خودتان را در معرض خطرات معامله قرار ندهید. این موضوع حتی درباره نقل و انتقال سرقفلی نیز صدق می‌کند. سرقفلی هر ملکی یک عرف خاص دارد. در صورتی که مبلغ آن خیلی از عرف کمتر اعلام شود، بازرسان مالیاتی با تحقیقات و استعلام از وزارت‌خانه، مبلغی را به‌عنوان عرف در نظر می‌گیرند و سپس مالیات را بر همان اساس محاسبه خواهند کرد.

عدم ثبت حسابداری مالیات نقل و انتقال املاک هم می‌تواند در کاهش مالیات کلی شرکت یا فردی موثر باشد. اما در نظر بگیرید که در صورت مشاهده این کار توسط حسابرسان مالیاتی، قطعا مشمول جریمه های سنگین خواهید شد. بنابراین محاسبه مالیات املاک مسکونی و مالیات بر فروش ملک را در دستور کار همیشگی داشته باشید.

برای محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک، باید مدارک زیر را در دست داشته باشید.

این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد