چگونگی تجمیع املاک و ساختمان

منظور از تجمیع ملک، ادغام چند ملک کوچک کنار هم و ساخت یک ملک جدید به جای آن‌هاست که معمولاً برای کسب سود بیشتر صورت می‌گیرد.

تجمیع املاک مخصوصاً املاک کلنگی و فرسوده در سال‌های اخیر رواج یافته است. با افزایش روزافزون جمعیت و نیاز به تولید انبوه مسکن، تجمیع املاک کوچک به منظور ساخت ملکی بزرگ و ایجاد مقدمات تولید آپارتمان‌های کوچک و استاندارد موردتوجه قرار گرفته است؛ آپارتمان‌هایی که استانداردهای روز ساختمان‌سازی و شهرسازی در ساخت آن‌ها لحاظ شده باشد. در ادامه، نحوه و شرایط تجمیع املاک را بررسی می‌کنیم

شرایط تجمیع املاک

در صورتی می‎‌توان برای تجمیع املاک اقدام کرد که:

⇐ تمامی املاک اولیه دارای سند مالکیت باشند و در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت شده باشند.

⇐ سند هریک از املاک با محل مطابقت داشته باشد.

⇐ سند هیچیک از املاک اولیه در گروی بانک، معاملات شرطی یا بازداشت نباشد.

⇐ کاربری تمامی قطعات موردنظر یکسان باشد.

⇐ تمامی املاک اولیه کنار هم باشند تا در صورت تجمیع به کوچه و معبر تجاوز نشود.

⇐ تجمیع با رعایت حق ارتقاع غیر صورت بگیرد و منجر به تضییع یا تعطیل این حق نشود.

مزایای تجمیع املاک

⇐ دریافت خانه‌های نو و مطابق با استانداردهای روز دنیا

⇐ افزایش ارزش ملک

⇐ دریافت تسهیلات بانکی برای تجمیع املاک کلنگی واقع در بافت فرسوده شهر

⇐ عدم پرداخت هزینه صدور پروانه ساخت برای تجمیع املاک در بافت فرسوده شهر

⇐ ارائه تراکم تشویقی برای تجمیع ساختمان‌های واقع در بافت فرسوده شهر

⇐ بازسازی و گسترش معابر مناطق فرسوده توسط شرکت‌های خصوصی و کاهش هزینه‌های دولت در این مورد

⇐ دریافت عوارض و مالیات بیشتر توسط دولت با تولید انبوه مسکن

⇐ زیباسازی شهر

⇐ بهبود خدمات‌رسانی به مناطق فرسوده هنگام وقوع حوادث

روش‌های تجمیع ملک

⇐ خرید خانه‌های کلنگی از مالکان و سرمایه‌گذاری شرکت‌های خصوصی و بازسازی آن

⇐ شریک کردن مالکان در پروژه نوسازی، یعنی طی قراردادی مالکان، زمین را به شرکت‌های خصوصی داده و پس از ساخت‌وساز، طبق قرارداد، تعداد مشخصی واحد مسکونی دریافت می‌کنند.

تجمیع در فرض یک مالک

در شرایطی که تجمیع پلاک‌ها برای یک مالک باشد، این شخص با داشتن شرایط تجمیع می‌تواند املاک خود را تجمیع حدود کرده و با ابطال اسناد مالکیت قطعات، اداره ثبت یک جلد سند مالکیت، معادل مساحت همه قطعات برای شخص متقاضی صادر می‌کند.

تجمیع در فرض چند مالک

باید سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. یعنی اگر شخص الف یکی از مالکان مشاع است، سهم مالکیت او در هر سه پلاک مورد تجمیع باید به یک اندازه باشد. توجه داشته باشید که میزان سهام در پلاک‌های مورد تجمیع برای هیچ یک از مالکان مطرح نیست، بلکه برابر بودن سهام در هر پلاک برای هر مالک ضروری است. همچنین به همان اندازه که هر مالک در پلاک‌ها سهم دارد، به همان اندازه در خصوص تجمیع هم مالکیت خواهد داشت.

در رهن بودن املاک تجمیعی

املاکی که تجمیع می‌شوند نباید در رهن، بازداشت یا وثیقه باشند. البته در خصوص اسناد رهنی، با موافقت طلبکار می‌توان کار تجمیع را به انجام داد. البته پس از تجمیع کلیه پلاک‌های تجمیعی در رهن طلبکار قرار می‌گیرند.

دستورالعمل تجمیع و ادغام املاک

متقاضی تجمیع املاک تقاضا را به همراه همه سندهای مالکیت به اداره ثبت تحویل می دهد.

پس از ثبت تقاضا، درخواست به بایگانی و سپس به نماینده ثبت ارجاع داده می شود.

نماینده ثبت، اسناد مالکیت و پرونده ثبتی را بررسی کرده و در صورتی که مشکلی نداشته باشند، گزارش خود را به مسئول اداره ثبت ارائه می دهد.

مسئول اداره ثبت، طبق دستورالعمل تجمیع املاک، یک روز را برای بازدید از محل مورد تجمیع، تعیین کرده و به متقاضی اعلام می کند. پرونده یا درخواست متقاضی نیز تا روز معین به بایگانی ارسال می شود.

در روز مقرر، فرد متقاضی به اداره ثبت مراجعه کرده و مسئول اداره، فردی را همراه او به عنوان نماینده و فرد دیگری را به عنوان مهندس نقشه بردار به محل تجمیع می فرستد. نقشه بردار و نماینده حدود املاک را با تمام سندها تطبیق می دهند و بررسی های لازم را در محل انجام خواهند داد.

جهت تکمیل مراحل تجمیع ملک، صورتجلسه ای توسط نماینده تنظیم می شود. این صورت جلسه باید به امضای نماینده، نقشه بردار و تمام مالکان برسد. به این ترتیب پیش نویس سند جدید تهیه و زمان مراجعه دیگری برای حضور متقاضی تعیین می گردد.

در دستورالعمل تجمیع املاک آمده است که مسئول اداره، مجدد گزارشات نماینده و نقشه بردار و پیش نویس سند را بررسی کرده و در صورت نبود مشکل، پیش نویس را امضا می کند. سپس برای صدور سند جدید، سندهای قبلی را باطل می سازد. در اسناد جدید، مشخصات محدوده مورد تجمیع مشخص شده و تمام حدود به صورت دقیق ثبت خواهند شد.

بعد از انجام اقدامات لازم، سازنده، ساخت و ساز را آغاز می نماید.

این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد