الزام سازنده به انجام تعهد مبنی بر احداث بنا – الزام به تکمیل بنا

الزام سازنده به انجام تعهد مبنی بر احداث بنا

 

دعوی الزام به تکمیل بنا، یکی از دعاوی مهمی است که عمدتاً ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت ناشی می‌شود. در واقع، بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت، یک طرف متعهد می‌شود که ساختمان یا بنایی را در زمین متعلق به دیگری ساخته و در موعد معین تحویل او نماید. فلذا چنانچه متعهد از ایفای تعهد خود مبنی بر ساخت و تحویل بنا در موعد معین، تخطی نماید مالک می‌تواند «دعوی الزام به تکمیل بنا» را علیه وی اقامه نماید

نمونه دادخواست الزام خوانده به تکمیل آپارتمان

 

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1. برابر قانون در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده در اقدامات مهلت پیش بینی شده در قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفًا جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است کمتر از 10 درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد پیش خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود بشود با این حال در عمل از آنجا که قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی شود اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان ندارد و از طریق دادگاه قابل مطالبه است. حق پیش خریدار صرفًا از طریق دادگاه قابل مطالبه است.

2. در صورتی که پس از صدور رای محکوم علیه به تعهد خود عمل نکند و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل بنا را نداشته باشد مالک و یا پیش خریدار می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند

3. اگر ملک در تصرف متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک و یا پیش خریدار وجود نداشته باشد باید دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم بشود و پس از رفع تصرف متعهد اقدام به تکمیل ساختمان شود

4. اگر محکوم له ی پرونده به استناد رای دادگاه اقدام به تکمیل ملک نماید هزینههای پرداخت شده از سوی وی صرفًا در حد قرارداد منعقد شده بین طرفین پرونده و یا هزینه هایی که مطابق با عرف منطقه ی ملک باشد قابل مطالبه خواهد بود

5. محکوم له می تواند تکمیل بنا را از طریق قرارداد با شخص ثالث انجام دهد

6. در رهن و یا بازداشت بودن ملک مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمیشود

7. اگر محکوم علیه در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است رسما قدرالسهمی داشته باشد می توان هزینه های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم وی تامین کند 8. اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذینفع هستند بیش از یک نفر باشد لزومی ندارد همه ی آنها دادخواست الزام به تکمیل را طرح کنند و حتی یک نفر از ذینفع ها نیز به تنهایی می توانند اقدام به طرح این دعوا کند البته به نظر می برای تکمیل مشاعات ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آنها صادر رسد در زمان اجرای حکم صرفًا شده است می توان از مزایای حکم صادر شده و ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی استفاده کرد. احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد

8. ممکن است تعهد سازنده احداث کل بنا نباشد و صرفًا در این حالت در عنوان خواسته به جای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا قید شود. مستندات قانونی مادهی 221 قانون مدنی اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا برحسب قانون موجب ضمان باشد. ماده ی 222 قانون مدنی در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه ی مخارج آن محکوم کند.

 

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تکمیل بنا

همانطور که می‌دانیم، در دعوی الزام به تکمیل بنا، موضوع مال غیرمنقول است. فلذا دعوی الزام به تکمیل بنا نیز در زمره دعاوی غیر منقول قرار می‌گیرد. بنابراین بر اساس حکم صریح قانون، دعوی مزبور همانند سایر دعاوی مربوط به مال غیرمنقول، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد.

مشاوره حقوقی

چگونگی اجرای رای

پس از صدور رأی مبنی بر الزام خوانده به ایفای تعهد بر احداث بنا و قطعیت رأی صادره، در وهله اول دادگاه، خوانده را ملزم می نماید که تعهد خود را انجام دهد و در صورتی که تعهد خود را انجام نداد، خواهان میتواند با هزینه خود ملک را تکمیل و هزینه ها را از خوانده مطالبه نماید. در شرایطی که خواهان، امکان احداث بنا را نداشته باشد و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نباشد، خواهان میتواند اقدام به فسخ قراردادی که مبنای تعهد خوانده است، نماید.

 

مستندات قانونی دعوی الزام به تکمیل بنا

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

 

مطلب مفیدی برای شما بود ؟ پس به اشتراک بگذارید برای دوستانتان

قاسم نجفی بابادی

2185 مطلب منتشر شده

درباره این مطلب نظر دهید !