شرایط وکالت در فروش ملک – انحلال وکالت در فروش ملک

شرایط وکالت در فروش ملک

 

فروش ملک وکالتی، امروزه، بیشتر در مواردی صورت می گیرد که امکان انتقال سند ملک به خریدار، بنا به دلایلی فراهم نبوده و به همین دلیل، فروشنده، به خریدار وکالت می دهد تا ملک، خانه و مسکن مورد نظر را به خود منتقل نماید. این موضوع، یعنی اعطای وکالت به خریدار خانه یا مسکن، بعضا سبب ایجاد مشکلاتی در روابط میان طرفین معامله می شود.

 

تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی

1. ارائه وکالت فروش ملک ، سبب می شود که فروشنده، هنگام فروش ملک ، به وکیل یا خریدار ملک، وکالت بدهد تا هر زمان که شرایط فراهم شد، با مراجعه به دفترخانه ، تنظیم سند رسمی را انجام دهد. لذا در این شرایط، فروش ملک به صورت قطعی، هنوز انجام نشده است و خریدار، صرفا وکیل شده تا به نام خود ، سند مالکیت را اتخاذ نماید و تا قبل از اتخاذ سند قطعی، هنوز حق مالکیت وی ، ایجاد نشده است .

2. در صورتی که اگر برای فروش ملک، وکالتی به خریدار داده نشده و در همان زمان فروش ملک، پس از تنظیم قولنامه، طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند، با طی تشریفات قانونی و ارائه مدارک لازم ، خریدار می تواند ملک را به صورت قطعی به نام خود انتقال داده و پس از مدتی ، سند قطعی ملک را دریافت نماید.

3. بنابراین، مهم ترین تفاوت وکالت فروش ملک از طریق ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی، آن است که در فروش وکالتی ملک، خریدار، صرفا پس از دریافت سند قطعی، مالک خواهد شد و می تواند به استناد آن، در دادگاه، اقامه دعوی نماید. پس تا قبل از آن، هر چند مبلغ ملک پرداخته شده باشد، هنوز هم خریدار، به لحاظ قانونی، مالک محسوب نمی شود؛ مگر اینکه در کنار وکالتنامه، قولنامه ای نیز تنظیم شده باشد.

4. یکی دیگر از تفاوت های مهم سند قطعی با وکالت فروش ملک، در آن است که عقد وکالت، عقد جایز است که در شرایطی همچون فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین عقد، از بین می رود ؛ فلذا در صورتی که فروشنده خانه فوت کند، عقد وکالت فروش ملک، پایان یافته و دیگر خریدار، نمی تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند. اما در مورد فروش ملک با سند قطعی، این مشکل ایجاد نمی شود.

5. علاوه بر این، تفاوت دیگر وکالت نامه فروش ملک با سند قطعی، در خصوص مدارک مورد نیاز است. با این توضیح که برای فروش زمین یا خانه با سند قطعی، مدارکی همچون اصل و تصویر سند مالکیت یا بنچاق، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها) مورد نیاز است؛ اما موارد ذکر شده برای اعطای وکالت فروش ملک ، مورد نیاز نیست.

 

معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه

خرید و فروش با وکالت نامه معایبی دارد که ادامه به شرح آن می پردازیم:

1. در معاملاتی که با وکالت نامه انجام می شود، زمانی که موضوع عقد قرارداد از بین برود، قرارداد منحل شده و وکالت بی اثر می گردد. به طور مثال، اگر خریدار ماشینی را با وکالت نامه خریداری کند، اگر ماشین به سرقت برود، وکالت نامه نیز باطل شده و از بین می رود.

2. زمانی که وکالت نامه ای تنظیم می گردد، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه مبایعه نامه ای نیز بین خریدار و فروشنده موجود باشد. لازم است در خرید و فروش ملک با وکالت نامه ، قراردادی منعقد شود که زمان نداشته باشد.

3. داشتن وکالت نامه حتی از نوع بلاعزل نمی تواند مانعی باشد از اقدام فروشنده برای فروختن ملک مورد نظر؛ پس فروشنده در هر زمانی می تواند ملک را به شخص یا اشخاص دیگر بفروشد.

4. اگر پس از عقد وکالت، هر کدام از طرفین معامله سفیه یا مجنون شده و یا فوت گردد؛ وکالت نامه باطل شده و بی اثر می شود. زمانی که فروشنده فوت شود ملک به وراث او می رسد و اگر خریدار فوت گردد وارثین او نمی توانند با وکالت نامه صاحب ملک شوند؛ مگر اینکه مبایعه نامه ای کتبی بین خریدار و فروشنده باشد.

مشاوره حقوقی

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک

این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد. در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.

در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، ب این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعيين شده نماینده است و میتواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وكالت میدهد.

 

نکات مهم در وکالت نامه برای فروش ملک

اگر قصد انجام معامله کلان از طریق وکالت نامه را دارید، حتما پیش از تنظیم قرارداد در دفتر ثبت اسناد رسمی، به دفترخانه ای که سند را تنظیم کرده است مراجعه و اعتبار آن را به صورت کتبی استعلام بگیرید.

وکالت نامه و مبایعه نامه، در تمامی مراحل فروش، باید وجود داشته باشند و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در روند معامله درگیر نکنید. این دو سند را مانند دو عضو غير قابل تفکیک در نظر بگیرید. در صورتی که می خواهید از سوء استفاده های احتمالی از وکالت نامه در آینده جلوگیری کنید، ضروری است که این قرارداد را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. بهتر است که در معاملاتی با وکالت نامه کلی موکل در رابطه با اموال منقول و غیر منقول انجام می شود و تعداد زیادی موکل مانند وراث یا شرکا وجود دارد، وارد نشوید.

در معاملات مربوط به ملکهای وکالتی یا ملکهای در گرو بانک، حتما در سریع ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی ملک اقدام کنید. در صورتی که به عنوان وکیل یا موكل، وارد یک معامله وكالتی شدید و وکالت نامه اصلی را پیش از تنظیم نهایی کامل و دقیق مطالعه کنید. در این صورت به

طور قطعی مشخص می شود که حدود اختیارات وکیل شامل چه مواردی خواهد بود. در تنظیم اسنادی با وکالت بلاعزل، به این دلیل که موکل همچنان حق عمل و اقدام در موضوع وکالت دارد، حتما به طور مشخص و صریح در متن قرارداد عنوان کنید که ایشان حق هیچ گونه مداخله در موضوع وكالت را ندارد.

 

مطلب مفیدی برای شما بود ؟ پس به اشتراک بگذارید برای دوستانتان

قاسم نجفی بابادی

2150 مطلب منتشر شده

درباره این مطلب نظر دهید !

محصولات پرفروش