منظور از اجور معوقه مجموع اجاره بهای پرداخت نشده توسط مستأجر در خلال ایام تصرف وی به میزان معین و معلوم بین موجر و مستأجر می باشد. مستأجر مکلف است اجاره بهای معین را در موعد مقرر به موجر پرداخت کند و چنانچه در چند ماه پرداخت این اجور به تعویق افتد و موجر موفق به دریافت آنها نشود می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را ارائه نماید.
مطالبه اجور معوقه و تفاوت آن با اجرت المثل
مطالبه اجور معوقه همانطور که مستحضر هستید در واقع موضوعی است، حاکی از عدم پرداخت مبالغ تعیین شده در قرارداد که توسط مستاجر نقض شده است و عمل به ایفای تعهد رخ نداده است. اما اجرت المثل و تعیین آن زمانی به میان می آید که یا زمان قرارداد به پایان رسیده یا اصلا قراردادی وجود ندارد. در اینجا مرجع مشخص کننده دادگاه است.
ضمانت عدم پرداخت اجاره بها
به محض وقوع عقد اجاره، ذمه مستاجر به مال الاجاره مشغول می گردد. در بند 3 ماده 490 قانون مدنی نیز به صراحت اشاره گردیده مال الاجاره در موعدی که بین طرفین مقرر گردیده می بایست تادیه شود. در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 نیز قید گردید، مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید. اخذ اجاره بها از حقوق قانونی موجر می باشد و در صورت عدم پرداخت آن می تواند از طریق مراجع قضایی الزام وی را به پرداخت اجاره بها بخواهد. علاوه بر این می تواند در اجاره نامه قید نمایند. چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد. بنابراین در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر این حق را به مالک می دهد که نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا کجاست؟
دعوی مطالبه اجور معوقه، همانند سایر دعاوی حقوقی دیگر در دو مرجع شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی حقوقی مورد بررسی قرار می گیرد. حال اینکه موضوع تعیین کننده هر یک از این مراجع میزان و ارزش خواسته است و بر اساس آن پرونده ها بین این دو مرجع تقسیم می شود. اگر مبلغ خواسته تا سقف دویست میلیون ریال باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است و اگر مبلغ خواسته بیش از این میزان باشد. دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود. آراء صادره از این مراجع قابل تجدید نظر خواهی و اعتراض می باشد.
مدارک طرح دعوای مطالبه اجور معوقه
مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای مطالبه اجور معوقه به شرح ذیل می باشد:
1- تصویر مصدق قرارداد اجاره (اجباری)
2- به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه دادرسي الزامي است.
*در صورت عدم وجود مدارك اختياري فوق مي توانيد يكي از دلایل ذيل را ارائه نماييد.
1- استماع شهادت شهود و مطلعين.
2- اتیان سوگند
3- معاينه محلي.
4- درخواست استعلام.
5- شماره پرونده استنادي.
6- سایر دلایل و مستندات
تعدیل اجاره بها
تعدیل اجاره بها به معنی درخواست افزایش یا تقلیل اجاره بها می باشد. در صورتی که شرایط قانونی وجود داشته رای بر تعدیل اجاره بها صادر می گردد. تعدیل اجاره بها می تواند از سوی مالک یا مستاجر مطرح گردد. ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 برای پذیرفته شدن این درخواست وجود سه شرط را لازم می داند:
1-اثبات ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی
2-پایان مدت اجاره
3-گذشتن سه سال از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره
طبق ماده 1 قانون مصوب 1376 و ماده1 قانون مصوب 1362 حکم تعدیل در رابطه با محل هایی است که برای کسب و پیشه و تجارت تا تاریخ 1/7/76 اجاره داده شده اند. به استثنای محل هایی که به این منظور از تاریخ 15/8/65 با سند رسمی بودن دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره گذارده می شوند که در این صورت در زمان انقضای اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن است.
شورای نگهبان در نظریه شماره 6352 مورخ 19/4/65 ماده 4 قانون مصوب 1356 در مورد تعدیل اجاره بها را مخالف شرع اعلام نموده است اما با این وجود رویه غالب دادگاه ها صدور حکم به تعدیل است و در آراء خود نیز به این ماده قانونی استناد می نمایند. برخی از قضات نیز معتقدند با اعلام خلاف شرع بودن تعدیل ، موجر پس از پایان سال قرارداد اجاره می تواند درخواست اجرت المثل نماید.
طبق ماده 5 قانون سال 56، موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا صدور حکم ، ضمن دادخواست تعدیل ، مطالبه نماید.
که دادگاه ضمن صدور رای به تعدیل ، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت در زمان مذکور محکوم می نماید.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.