شاید برایتان اتفاق افتاده باشد و یا اینکه شنیده باشید یا برای شخص دیگری از نزدیکان یا اطرافیان پیش آمده باشد کهملکی را اجاره کرده باشند و بعد از مدتی صاحب ملک آنجا را بفروش رسانده باشد در همچین مواقعی این سوال به ذهنتان میرسد که آیا فروش ملک، قرار داد اجاره را فسخ می کند؟
پس بهتر است که این موضوع را بدانید که در مواردی که مالک تصمیم به فروش ملک خود میگیرد و آنرا میفروشد قرارداد اجاره او با مستاجری که در آنجا و آن ملک سکونت دارد به قوت خود باقی می ماند, یعنی نیاز نیست که مستاجر با صاحب جدید ملک دوباره قرارداد اجاره جدید تهیه و تنظیم کند و میتواند تا پایان مدت زمان قرارداد تنظیم شده ای که با مالک قبلی ملک دارد طبق همان قرارداد عمل کنند.
فروش ملک اجاره ای
در ماده 466 قاون مدنی آمده است که: “اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود… “بنابراین می توان گفت با انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود و از آنجا که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است به این معنی که دو طرف قرارداد نمی توانند بدون هیچ دلیل قانونی اقدام به بر هم قرارداد کنند. حال سوالی این است که آیا موجر می تواند ملکی را که به مستاجر داده است، در حین قرارداد اجاره به دیگری بفروشد؟ پاسخ به این سوال را می توان در ماده 498 قانون مدنی جستجو کرد که آمده است: “اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد ” . با توجه به این ماده، امکان فروش و انتقال مورد اجاره برای مالک یا همان موجر وجود دارد اما فروش ملک باعث نخواهد شد که قرارداد اجاره از بین برود به بیان دیگر، قرارداد اجاره حتی در صورت فروش مال اجاره ای ، تا پایان مدت اجاره، هم چنان به قوت خود باقی می ماند مگر اینکه مالک در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که در صورت انتقال، حق این را دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند و مستاجر بعد از انعقاد قرارداد خرید و فروش ملزم است ملک اجاره ای را تخلیه کند.
اجاره املاک مشاعی چگونه است؟
مطابق با قانون مدنی ایران، مستاجر میتواند ملکی را که متعلق به چند نفر است (مال مشاع) اجاره نماید اما تسلیم عین مستاجره باید با اذن تمامی شرکا باشد.
چنانچه یکی از شرکا بعنوان موجر بدون اجازه سایر شرکای خود، مال را به تصرف مستاجر بدهد، مستاجر غاصب تلقی شده و سایر شرکا می توانند بطرفیت مستاجر دادخواستی را تحت عنوان خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مطرح نمایند.
بنابراین در اینگونه موارد توصیه می گردد که زمانی که می خواهید ملکی را اجاره کنید که بیش از یک نفر شریک دارد، حتما در قرارداد اجاره خود اسامی تمام شرکا را تنها بعنوان موجر، نه بعنوان شاهد و یا هر اسم دیگری، ذکر نمایید و رضایت آنان را بصورت رسمی با اخذ امضا و اثر انگشت، اخذ نمایید تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری گردد
نکته مهم این است که اگر شریکی که از اجاره ملک اطلاع نداشته است بعد از اطلاع، دادخواست تخلیه بر علیه مستاجر مطرح نماید، اولا دادخواست او رد میشود چرا که مطرح کردن دادخواست تخلیه مشروط به شرایطی مثل انقضاء مدت اجاره می باشد.
ثانیا اینکه آن شریک دیگر بعد از آن نمی تواند دادخواست تخلیه بطرفیت مستاجر مطرح نماید چرا که با طرح دادخواست تخلیه، در واقع بطور ضمنی استنباط میشود که قرارداد اجاره را پذیرفته است.
اما در فرضی که مستاجر اطلاع نداشته باشد که ملکی را که اجاره نموده است متعلق به چند نفر است یعنی مال مشاع است، در اینصورت میتواند به محض اطلاع قرارداد اجاره را فسخ نماید.
وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار جدید چگونه خواهد بود؟
برای پاسخ به سئوال فوق باید دو فرض یا حالت را در نظر گرفت:
1. نخست اینکه خریدار عالم به وجود عقد اجاره بوده و با اطلاع از این موضوع اقدام به خرید کرده است.؟
در این صورت مستاجر باید اجور ماه های پس از انتقال و همچنین اگر ودیعه را هنوز پرداخت نکرده باشد باید به میزان مقرر در قرارداد اجاره، به مالک جدید پرداخت نماید. در این فرض چنانچه اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد مالک جدید حق رجوع به مستاجر و فروشنده را ندارد چرا که ملک را با وضعیت موجود خریداری کرده است و می بایستی در هنگام خرید این موارد را در ارزیابی ثمن معامله منظور و کسر می کرد.
همچنین مستاجر به هنگام تخلیه، می بایست مبلغ قرض الحسنه داده شده را از خریدار جدید مطالبه کند و اجاره بها را هم به او بدهد.
2. دوم اینکه خریدار از وجود عقد اجاره اطلاع نداشته باشد و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد.
در اینصورت همان طور که گفته شد خریدار می تواند با استناد به ماده ۵۳ قانون مدنی بعنوان خیار تخلف از شرط ضمنی یا با استناد به خیار غبن به خاطر اینکه یک ملک مسلوب المنفعه را خریداری کرده فسخ نماید . اما اگر خریدار از خیار خود جهت فسخ معامله استفاده نکند نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا مالک قبلی مطالبه کند.
در این فرض اگر بخواهیم بر اساس عمومات و در قلمرو قائم مقامی حکم صادر کنیم مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها به مالک جدید است و مالک جدید ملزم است به هنگام تخلیه ودیعه پرداختی را به مستاجر عودت نماید .
اما با توجه به توافقات ضمنی یا صریح مالک قبلی و خریدار درخصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی مربوط به ملک (مثل اینکه ودیعه از ثمن معامله کم نشود یا بنا بر این باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت کند) می توان گفت توافق ضمنی دو طرف بر تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر، در قلمرو قائم مقامی خریدار قرار نگرفته است و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه جانبه و موافقت مستاحر داشته باشد.
نتیجته آنکه، مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود باید با ملاحظه مبایعنامه مالک قبلی و جدید، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره ها به مالک جدید یا مالک قبلی نماید و یا اگر می خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را ثبت کند بهتر است دعوا را علیه مالک قبلی و جدید مطرح کند.
توصیه می شود در صورت انتقال مورد اجاره از طریق شکایت یا مزایده به شخص جدید، احتیاط بیشتری بعمل آید چون هر آن امکان اعاده مالکیت وجود دارد و با فرضی که خود مالک با اراده خود ملک را به دیگری منتقل می کند قائل به تفاوت شد.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.