مالکیت، به رابطه بین مالک و عین یا منفعت مال منقول و غیر منقول اشاره دارد و یک مفهوم اعتباری است. اسباب مالکیت بر عین یا منفعت اموال منقول یا غیر منقول، می تواند، امور مختلفی همچون، قرارداد، توارث، اخذ به شفعه و حیازات مباحات باشد. از آثار مالکیت، حق هر گونه دخل و تصرف و بهره بردن از مال یا منفعت، تا جایی که به حقوق و آزادی های دیگران، لطمه نزد و غیر قانونی نباشد، می باشد.
یکی از مواردی که برای افراد، حق مالکیت بر منافع را ایجاد می کند، قرارداد اجاره است. به واسطه عقد اجاره، مستاجر، برای مدت معین و مورد توافق در قرارداد، مالک منافع مال مورد اجاره می شود. اما، گاهی، زمانی که مستاجری، برای مدتی طولانی، در ملکی سکونت دارد، ادعای مالکیت در ملک را می نماید که بسته به اینکه ملک، تجاری باشد یا مسکونی و غیر تجاری، قواعد و شرایط متفاوتی بر این ادعا، از لحظ قانونی، حاکم خواهد بود.
از این رو در این مقاله، قصد داریم، به این پرسش پاسخ دهیم که آیا ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، امکان پذیر است یا خیر؟ و وضعیت این ادعا را در خصوص املاک تجاری توضیح دهیم؛ سپس، شرایط و آثار این ادعا را بررسی کرده و بگوییم که در چنین شرایطی، آیا مالک، حق تخلیه ملک را دارد یا خیر.
آیا مستاجر می تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟
برای پاسخ به این پرسش که آیا مستاجر، می تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد و آیا در صورت سابقه طولانی سکونت یا وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی در املاک تجاری، ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در دادگاه، پذیرفته می گردد یا نه؟ ابتدا باید، مفهوم حق مالکیت، اسباب مالکیت و روش های اثبات آن را توضیح داده و بگویم آثار عقد اجاره چیست؛ سپس، وضعیت و شرایط ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر را در املاک مسکونی و غیر تجاری و املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی بررسی کنیم.
مالکیت، در لغت نامه، به معنای این است که شخصی، صاحب عین یا منفعتی باشد و در حقوق نیز، مفهومی اعتباری بوده که به رابطه بین فرد مالک، با اموال منقول و غیر منقول و منفعت آن ها اشاره دارد. قانونگذار، ارث، حیازت مباحات، اخذ به شفعه و عقود و قراردادها را از اسباب مالکیت می داند. حق هر گونه نقل و انتقال، دخل و تصرف و بهره بردن، جز در موارد مورد استثناء قانونگذار، از آثار مالکیت است. داشتن سند، شهادت شهود، اقرار و اماره ای، مانند اماره تصرف، از روش های اثباث مالکیت می باشند.
اجاره، یکی از عقود تملیکی و معوض بوده و میان طرفین قرارداد که عبارتند از، موجر و مستاجر، منعقد می گردد. در قرارداد اجاره، اطلاعات هویتی طرفین قرارداد، مشخصات مال مورد اجاره، مدت اجاره و اجاره بها، مشخص می گردد. ایجاد حق مالکیت، بر منفعت مال مورد اجاره، برای مدت مورد توافق، از آثار عقد و قرارداد اجاره است.
گاهی، مستاجر، به واسطه سابقه طولانی سکونت در ملک مسکونی یا به این علت که در ملک تجاری، دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است، ادعای مالکیت داشته و از تخلیه آن، امتناع می ورزد. به همین خاطر، این پرسش، مطرح می گردد که آیا این موارد، سبب پذیرش ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در دادگاه، می گردد؟ در پاسخ، باید گفت، با توجه به مقدمات بالا، در خصوص اسباب مالکیت، روش اثبات آن و آثار و شرایط عقد اجاره، چنین ادعایی، بدون داشتن مدارک ثابت کننده مالکیت، ادعایی واهی و بی اساس بوده و در دادگاه، پذیرفته نخواهد شد.
آیا در صورتی که مستاجری بیش از 5 سال در ملکی مسکونی زندگی کند می تواند ادعای مالکیت داشته باشد؟
اینکه در میان عامه بیان می شود که مستاجر بعد از چند سال مالک ملک خواهد شد ،باوری غلط است . در املاک تجاری حق کسب و پیشه وجود دارد که در صورتی که فردی چندین سال در محلی که اجاره کرده است ودر آن محل با توجه به کسب و کار مشتری زیادی داشته باشد ،می تواند از مالک ملک حق کسب و پیشه دریافت کند.در قانون مالک و مستاجر سال 56 بیان گردیده است که: اگر مستأجری ملکی تجاری را با سرقفلی اجاره کند، پس از اتمام قرارداد می‌تواند ادعای حقی (حق کسب و پیشه و تجارت) یا حق تجارت (ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای یا سرقفلی) را نماید و از مالک ملک تجاری مبلغی را دریافت کند.در قانون سال 76 نیز ذکر شده است که: دعای مالکیت ملک توسط مستأجر زمانی پابرجاست که مستأجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد.در واقع شمول قوانین نسبت به قراردادها بستگی به زمان انعقاد قرارد دارد.پس می توان بیان کرد که سرقفلی مربوط به املاک تجاری است و املاک مسکونی شامل حق سرقفلی نمی شوند و هر چه که مدت اجاره طولانی شود ،مستاجر نمی تواند هیچ ادعایی نسبت به ملک اجاره ای داشته باشد.
ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر
بسته به اینکه ملک تحت اجاره چه نوع کاربری داشته باشد شرایط آن متفاوت بوده و قوانین اجرایی برای آن نیز متفاوت خواهد بود.
1. ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر در املاک مسکونی
بر خلاف نظر عموم مردم در املاک مسکونی ادعای مالکیت توسط مستاجر امکان پذیر نمی باشد. در املاک مسکونی هر چقدر که مستاجر در ملک ساکن بوده باشد، ادعایی را برای فرد ایجاد نکرده و نمی تواند ادعای مالکیت کند. این حق تنها در املاک تجاری و تنها در شرایط خاصی برقرار خواهد بود.
2. ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر در املاک تجاری
برای املاک تجاری به سبب شهرت و فعالیت تجاری انجام شده در ملک، شرایط اجاره در مقایسه با املاک مسکونی بسیار متفاوت است. در صورتی که فردی چندین سال در محلی که اجاره کرده است و در آن محل با توجه به کسب و کار مشتری زیادی داشته باشد ،می تواند از مالک ملک حق کسب و پیشه دریافت کند. بر اساس قوانین وضع شده در سال ۵۶ کاسبانی که در زمان اجاره ملک تجاری ملک مورد نظر را به صورت سرقفلی اجاره کرده اند و به موجب فعالیت خود در ملک مورد نظر شهرت و اعتباری را برای آن رقم زده اند، دارای حقی مبنی بر تجارت انجام شده و شهرت ایجاد شده برای ملک هستند و به موجب آن می توانند حق کسب و پیشه و یا حق تجارت را از مالک ملک طلب کنند. سرقفلی ملک همان حق تجارت یا ایجاد نام تجاری برای ملک می باشد که به واسطه فعالیت کاسب در آن مکان و حسن شهرت وی ایجاد شده است. سرقفلی ملک بسته زمان اجاره، مدت فعالیت کاسب، نوع کسب کار، متفاوت بوده و در زمان اجاره و تخلیه ملک محاسبه و دریافت می شود.
دریافت سرقفلی و میزان آن بسته به توافق طرفین انجام شده و می تواند توسط مستاجر مطرح و بسته به عرف جامعه و یا نظر کارشناسی تعیین و اعلام می شود. اگر مالک سرقفلی مغازه یا ملک تجاری را از مستاجر خریداری کند دیگر حقی برای مستاجر برقرار نبوده و نمی تواند ادعایی داشته باشد. قانون سرقفلی ملک تجاری تنها برای قرارداد هایی صادق است که بین سال های ۵۶ تا ۷۶ تنظیم شده است و برای قرارداد های بعد از آن حکم نمی کند.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.