آورده آن چیزی است که هر یک از طرفین قرارداد به عنوان سرمایه خود به میان می‌آورند و ارزش‌گذاری می‌کنند. پس از ارزش گذاری دوطرف به توافق می رسند و طبق یک شرایطی قرارداد را امضا می کند.
میزان دارایی است که هر یک از طرفین قرارداد به عنوان سرمایه یا آورده بحساب می‌آید.
مراحل تعیین سهم‌الشرکه
برای تعیین سهم‌الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت باید مراحل زیر طی شود:
1. به دلیل نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها بسیاری از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت، نمی‌دانند چه قیمتی را مبنا قرار دهند. برای تعیین سهم‌الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت قیمت هر مترمکعب زمین در زمان انعقاد قرارداد محاسبه می‌شود و در آخر ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده او محسوب می‌شود.
2. بهتر است هزینه‌های مربوط به ساخت وساز با مصالح مورد نظر سازنده به طور دقیق توسط کارشناس تعیین شود، و در این مورد به گفته سازنده اکتفا نکنید و از کارشناس متخصص این حوزه کمک بگیرید. این هزینه نیز به عنوان آورده سازنده محسوب می‌شود.
3. سهم الشرکه هر کدام از دو طرف قرارداد، از تقسیم مبلغ آورده برکل حاصل جمع ارزش زمین و هزینه‌های ساخت وساز، یعنی همان ارزش سرمایه گذاری تعیین می‌شود و نتیجه آن به صورت درصد مشارکت در قرارداد مشخص می‌شود. بنابراین بعد از اتمام عملیات، طرفین قرارداد به نسبت سهم الشرکه خود از آن سهم می‌برند.
4. در برخی موارد، در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده مبلغی را به عنوان “بلاعوض” به مالک می‌دهد تا با آن مبلغ مسکنی را به طور موقت برای خود تهیه کند. تعیین این مبلغ با عرف است. این مبلغ هنگام محاسبه سهم الشرکه از آورده مالک کسر می‌شود.
5. بعد از انعقاد قرارداد ممکن است مشخص شود که ارزش زمین کمتر از میزان واقعی محاسبه شده یا هزینه ساخت وساز بیشتر از میزان پیش بینی شده بوده است و این موضوع روی سهم‌الشرکه تاثیر منفی داشته است. بنابراین بهتر است ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز قبل از انعقاد قرارداد محاسبه شود و بررسی‌های لازم در این مورد انجام شود.
6. قراردادهای مشارکت در ساخت با توجه به موضوع و شرایط و عملیات آنها از یکدیگر متفاوت است، بنابراین نباید به نمونه قراردادهای از پیش آماده شده اعتماد کنید. پیشنهاد می‌کنیم مطلب چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم را مطالعه کنید تا با آگاهی بیشتر دست به تنظیم قرارداد بزنید.
7. قبل از قرارداد هریک از طرفین باید در مسئولیت‌ها، هزینه‌ها و انتخاب واحدهای آپارتمان با هم توافق کنند. و در متن قرارداد تمام وظایف دو طرف با تمام جزئیات آن نوشته شود تا امکان بروز اختلاف در آینده به حداقل برسد.
آورده و سهم الشر که مالک (طرف اول)
شخص حقوقی ویا حقوقی باید زمین یا یک ملک کلنگی رابه عنوان سرمایه و آورده خود در پروژه معرفی کند. براساس اسناد مالکیت باید طرف اول مالک قانونی آن باشد و در سند مالکیت نام و نام خانوادگی وی در قسمت مالک یا آخرین منتقل الیه نوشته شده باشد.
بعد از اینکه طرف اول ملک کلنگی یا زمین را به عنوان آورده می‌آورد باید ارزش گذاری شود و براساس میزان دقیق قیمت روز و معاملاتی آن از یک کارشناس رسمی دادگستری و یا افراد متخصص استفاده شود. قیمت و ارزش مشخص شده به عنوان آورده طرف اول در قرارداد مشخص و به تایید و امضا طرفین برسد.
در قرارداد مشارکت در ساخت قیمت زمین یا ملک تعیین کننده میزان تعهد مالی سازنده یا طرف دوم است.
به عنوان مثال اگر ارزش خانه کلنگی طرف اول یا مالک ۵۰۰ میلیون تومان تخمین زده شود سازنده باید تا ۵۰۰ میزان میایون تومان در ساخت ساختمان هزینه کند.
در برخی از قراردادهای مشارکت بخاطر رابطه دوستی و فامیلی طرفین قرارداد و یا میزان سازندگان (یا در جاهایی که سازندگان بیشتر از دو نفر هستند) و انجام هزینه‌ها و مخارج در موضوع قرارداد ذکر شده صورت جلسه و به امضای طرفین نمی‌رسد. و فقط صورت موارد هزینه‌ها توسط سازندگان نوشته شود. و دیگر نیاز به امضای مالکان ندارد.
مالک مسیولیتی در پرداخت هزینه های ساخت و یا احداث بنا ندارد. در صورتی که براساس شروط قرارداد مکلف به پرداخت مبالغ اضافی باشد.
آورده و سهم الشر که سازنده (طرف دوم)
مالک یا طرف اول باید قبل از امضا قرار داد مشارکت باید قدرت مالی خودش تخمین بزند . در این صورت برای مالک و سازنده دو اتفاق مهم می افتد . این دو اتفاق مهم به شرح زیر است:
اتفاق اول توقف پروژه و عدم اجرا موضوع قرارداد که به ضرر هر دو طرف قرارداد است زیرا واحدها ساخته شده دیر تحویل داده می شود. و با گران شدن مصالح مصرفی موجب زیان و خسارت مالی به سازنده می‌شود.
اتفاق دوم توقف پروژه باعث اعمال خسارت دیر کرد یا دیر تحویل دادن می‌شود که مالک می‌تواند علیه سازنده شکایت کند. اجرای پروژه با مشکل مالی روبرو شده است.
حتما باید توجه کرد که سازنده توان مالی و اقتصلدی کافی داشته باشد که بتواند در مدت زمان مشخص شده در قرارداد کل پروژه را اتمام و تحویل مالک دهد.
بسیاری از قراردادها با مشکل حقوقی مواجه می‌شوند که سازنده علاوه بر نداشتن توان مالی و هیچ تجربه و سابقه قبلی هم ندارد.
در پروژه‌های بزرگ و دولتی برای تضمین تعهدات قراردادی سازنده ، در مقابل هزینه‌های پرداختی پروژه از سوی مالک یا کارفرما، باید یک ضمانت نامه معتبر بانکی از سازنده یا پیمانکار دریافت کرد. تا در صورتی که سازنده یا پیمانکار نتواند به تعهداتش عمل کند مالک بتواند ضمانت نامه برای جبران خسارش به اجرا بگذارد.
در هنگام نوشتن قرارداد مالک می‌تواند در متن قرارداد ذکر کند که سازنده حق پیش فروش واحدها سهم خودش و هر نوع معامله‌ا دیگر قبل از زمان تحویل را ندارند. در صورت انجام دادن اون معامله باطل و فاقد ارزش است.
فرمول محاسبه آورده طرفین
فرمول آورده هر یک از طرفین = زیربنای کل×قیمت هرمتر مربع زیربنا در زمان قرارداد
نکاتی در این باب …
در جهت تخمین و برآورد میزان هزینه ساخت و ساز، به حرف های عوام و یا اظهارات طرف مقابل تان بسنده نکنید چرا که نظریات آنها، غیر کارشناسانه است بنابراین از نظریه افراد کارشناس و خبره بهره ببرید.
متاسفانه با توجه به نوسانات بازار مسکن و ارز، برآورد میزان ارزش زمین و هزینه ای ساخت و ساز، مشکل می باشد بهتر است برای تعیین سهم‌الشرکه طرفین قرارداد، قیمت هر مترمکعب زمین در زمان انعقاد قرارداد در نظر گرفته شود و در زمان اتمام عملیات ساختمانی، ارزش فعلی زمین مالک، به عنوان آورده او محسوب می‌شود.
هزینه ساخت و ساز
چنانچه در طول کار هزینه های اضافی به پروژه وارد شود، این هزینه توسط هر دو طرف قرارداد به صورت مساوی تامین می شود. بدین منظور، طرفین حساب جاری مشترکی را در بانک افتتاح می کنند.
هزینه اخذ مجوزها
اگر در قرارداد مشارکت، مالک زمین متعهد به اخذ کلیه مجوزها شود، علاوه بر آن هزینه دریافت مجوزها نیز بر عهده وی بوده و به عنوان آورده او محسوب می شود.
امتیازات مربوط به زمین
تغییر شرایط ساخت و ساز طی اجرای عملیات، اعم از افزایش یا کاهش امتیازات، منجر به اصلاح قرارداد و تغییر سهم هر یک از طرفین خواهد شد.
پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث
بعد از پیشرفت 30 تا 40 درصدی پروژه، شریک می تواند به منظور تامین بخشی از هزینه های ساخت و ساز، حداکثر 80 درصد از قدرالسهم خود را پیش فروش نماید. همچنین 20 درصد سهم وی نیز تا پایان قرارداد به عنوان ضمانت(مبنی بر انجام تعهدات) نزد مالک باقی می ماند
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.