مفهوم اسناد مالکیت معارض

اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می شود.

شرایط ایجاد سند مالکیت معارض

شرایط ایجاد مالکیت معارض در اسناد می تواند به شرح ذیل باشد:

١‏- وجود دو مالک

٢‏- وجود تعارض و تناقض در مفهوم و مفاد سند مالکیت: الف) تعارض در حقوق ارتفاقی و انتفاعی ب) تعارض در عین

٣‏- مقدم الصدور بودن یکی بر دیگری

4-معارضه مدلول دو سند باید در تاریخ صدور باشد و نه تاریخی پس از آن

5-احتمال ایجاد تعارض برای طرح دعوی تعارض کافی است و الزاماً نباید به طور قطع الیقینی باشد

6-‏احتمال تعلق ملک به صاحبان سند و مدعیان تعارض معین لزومی ندارد که ماموران اداره‏ثبت تعلق ملک به صاحب سند را به یقین بداند

بنابراین با مطالب بیان شده مقرر می گردد: چنانچه نسبت به تمام یا قسمتی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود سند مالکیت موخرالصدور را سند معارض می نامند… بدیهی است سند مالکیت مقدم الصدور تا موقعی که به موجب حکم قطعی نهایی دادگاه باطل نشده معتبر است و سند مالکیت موخرالصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده، نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.

دلایل صدور اسناد مالکیت معارض

اصولاً صدور اسناد مالکیت متعارض می تواند به دلایل ذیل باشد:

1- اشتباه مامورین تنظیم کننده

هنگام شماره گذاری ملکی از قلم افتاده و با این حال بدون تحقیق و مطالعه دقیق در پرونده های مجاور و احضار مجاورین، شماره جدیدی به زمین اختصاص می دهند و تقاضای ثبت آن را پذیرفته و به جریان می گذارند، غافل از اینکه زمین مذکور جزء پلاک دیگری در تاریخ مشخصی درخواست ثبت شده و پرونده ای دارد و در اثر همین غفلت از طرف پرونده اصلی جریان خود را طی می کند و منتهی به صدور سند مالکیت می شود و بعد از مدتی متوجه می شوند که راجع به موضوع دو تقاضا پذیرفته شده و در نتیجه اسناد مالکیت معارض صادر گردیده است.

اشتباهات و مسامحه مامورین ثبت، علت اصلی وضع قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض می باشد.

2‏- نقش مالکین

این عده با استفاده از خلاءهای قانونی با سوء استفاده از قوانین اضطراری و موقت، اقدام به گرفتن سند مالکیت متعدد می کردند. (ماده ١۴٧‏و ١۴٨‏قانون ثبت)

مثلاً ملکی در رهن بانک می باشد و بعد از آن مالک پس از ادعای مفقود شدن درخواست المثنی می کند که این انتقال در آن درج نمی گردد و سپس به صورت عادی آن را به دیگری منتقل می کند، بانک در اثر عدم پرداخت حق الرهن به صدور سند انتقال اجرائیه صادر می کند. خریدار با قولنامه عادی برای رسمیت بخشبدن به قولنامه اش بعد از تنفیذ از مراجع قضایی درخواست صدور سند می نماید و سند دریافت می نماید.

3- نقص مقررات و قوانین

هرگاه قانون گذار بدون اعمال دقت کافی و آینده نگری اقدام به وضع قوانین فوری و احساسی و بدون انجام کارشناسی مناسب نماید، زمینه را برای صدور اسناد مالکیت معارض فراهم می آورد.

وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چیست؟

ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب را کتبا به دارنده سند مالکیت موخر الصدور که سند معارض محسوب می شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.

مرجع تشخیص اختلافات و اشتباهات ثبتی

یکی از مراجع مهم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی هیات نظارت است، اعضاء هیأت نظارت متشکل است از دو نفر قاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون و یا کفیل ثبت استان و قضات عضو هیأت نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخاب می‏شوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مرکز استان باشند و هیأت نظارت یک عضو علی البدل هم دارد که ممکن است از کارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد به هر حال اعضاء هیأت نظارت در حالت عادی

دارای ۲ عضو قضایی و یک عضو ثبتی است ولی ممکن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یکی از اعضای هیأت متشکل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یک نفر قاضی باشد هیأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان تشکیل جلسه می‏دهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی می‏نمایند.

ماده ۳ آیین‏ نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض می‏گوید: هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آن‏ها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یک از طرفین می‏توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن‏ها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این که چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می‏باشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممکن است که اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد و ممکن است اختلافات بین خود متقاضیان باشد، فرضاً شخصی درخواست ثبت یک قطعه باغی را از اداره ثبت به نام خود می‏نماید و اداره ثبت مدارک و تصرفات متقاضی را کافی نمی‏داند به عبارت دیگر متقاضی خود را ذی‏حق و مالک می‏پندارد ولی اداره ثبت متقاضی را مالک نمی‏داند در این صورت مرجع رفع اختلافات هیأت نظارت است.

تکلیف هیئت نظارت در خصوص اسناد معارض

همانطور که در قسمت قبلی اشاره شد، رسیدگی به بحث تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد، به موجب بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً چه نسبت به اصل ملک چه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن در صلاحیت هیأت نظارت می باشد. رأی هیأت نظارت نیز قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

به این صورت که رای هیئت نظارت پس از صدور به اداره ثبت ارسال می شود و واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذی ‏نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق میکنند و در صورتیکه ظرف این مدت به رای هیئت نظارت اعتراض نشد رای را اجرا می‏نماید و در صورت اعتراض در مدت ۲۰ روز گزارش آن را به شورای عالی ثبت ارسال می نمایند.

چنانچه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏نمایند و ثبت محل، موضوع تعارض را به دارنده سند مالکیت ثبت معارض ابلاغ می‏نماید.

چنان‏چه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم ننماید؛ دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از دادگاه صالح دریافت نموده و طی مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم می کند.

در اینصورت اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک ذکر و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام می نماید.

در صورتیکه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل می‏نماید. ولی چنانچه دارنده سند مالکیت معارض طی مدت ۲ ماه در دادگاه صالح طرح دعوا کرده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نخواهد کرد.

دارنده سند مزبور چه دعوایی را باید اقامه کند؟

حسب مورد دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات صحیحا انجام شده است، مشخص می کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می کند. به عبارت دیگر اینکه دارنده سند ثبت موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می کند، اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده ای است در آیین دادرسی مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی انعکاس یافته است، در مانحن فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوای ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده ۵ در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد.

باطل کردن سند معارض بدون حکم قضایی

نکته مهمی که در اینجا لازم به ذکر است این است که با توجه به اینکه مطابق قانون، مالک موخر مکلف شده که ظرف دو ماه از ابلاغ اداره ثبت دعوای ابطال سند مقدم الصدور را در دادگاه طرح کند و با در نظر داشتن این امر که در اصل سندی که موخرالصدور است نامعتبر و قابل ابطال است،

لذا در صورتی که مالک سند موخرالصدور در مهلت مقرر طرح دعوا نکند در این صورت مالک سند مقدم الصدور می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا از مرجع مزبور به اداره ثبت، اداره ثبت را مکلف نماید سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک ثبت کند.

این مورد حالتی است که قانون به اداره ثبت اختیار داده تا بتواند بدون حکم قضایی سند مالکیت معارض را باطل کند.

مقالات مرتبط

ابطال سند مالکیت موضوع کمیسیون ماده 147 و 148 قانون ثبت – ابطال رای کمیسیون ماده 147 و 148 قانون ثبت – قاسم نجفی بابادی اعلام بطلان معامله – قاسم نجفی بابادی ابطال سند صادره از طریق ماده 147 اصلاحی قانون ثبت بعد از اتمام مهلت قانونی – قاسم نجفی بابادی موجبات صدور اجراییه – اعتراض به اجرائیه ثبتی – قاسم نجفی بابادی