طبق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می‌گویند و اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود. با توجه به جوازهای کسب شده از مراجع ذیصلاح عرصه و اعیان می‌توانند کاربری‌های مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر داشته باشند.
عرصه و اعیان زمانی مهم می‌شوند که فرد اعیانی را در یک مجتمع مسکونی که به آن عرصه می‌گویند، خریداری می‌کند. شاید در ابتدای امر تفاوت عرصه و اعیان برای خریدار مهم نباشد اما موضوع زمانی مهم می شود که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه مورد توافق مالکین اعیان(واحدها) قرار می گیرد. مجتمع های مسکونی دارای عرصه زیادی هستند. مالک اعیان یا همان آپارتمان نسبت به قدرالسهم اعیان خود به صورت مشاعی صاحب عرصه خواهد شد. در حقیقت نسبت به آن اعیان صاحب عرصه نیز خواهد شد.
قابل ذکر است که مقصود از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان خود واحدهای مسکونی یا اداری در عرصه است. در نتیجه اگر هرچه عرصه زمین(مساحت زمین) بیشتر باشد مثلا سه هزار متر، مالک اعیان سهم بیشتری از عرصه خواهد برد و زمین بیشتری از عرصه به مالک اعیان می رسد. این در صورتی است که اگر مساحت زمین ۵۰۰ متر باشد عدد کمتری قدرالسهم به او می‌رسد.
باید توجه به این موضوع داشت که هر واحد جدا از ملکی که خریده است دارای پارکینگ و انباری در سند خود است. اگر تعداد پارکینگ ها یا متراژ انباری ها با هم تفاوت داشته باشند قدرالسهم مالک اعیان از کل عرصه موجود بیشتر می‌شود.
عرصه و اعیان ملک چه تفاوتی دارند؟
همه‌ی افراد برای قراردادهای ملکی و سند زمین‌ها و ساختمان‌ها حداقل یک بار اسم عرصه و اعیان به گوششان خورده است و برایشان سوال پیش آمده تفاوت عرصه و اعیان چیست. مالک اعیان چگونه مشخص می‌شود و صاحب عرصه کیست. این موضوع در زمین‌های اوقافی چگونه مشخص می‌شوند. برای توضیح هرچه بیشتر عرصه و اعیان باید تعاریف هرکدام را بازگو کرد تا به درستی تفاوت عرصه و اعیان برای شما مشخص گردد.
قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه
سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که در آن بنا شده نسبت به‌کل واحدهای مجتمع آپارتمانی سنجیده می‌شود. به این سهم، قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه گفته می‌شود.
مثلاً اگر قصد خرید آپارتمان ۱۰۰ متری در مجتمع‌های مسکونی که در زمینی با متراژ چند هزار متری بنا شده است را دارید و یا یک آپارتمان با همان متراژ در یک ساختمان دارای سه واحد که در زمین ۳۰۰ متری بنا شده، ابتدا باید به این موضوع دقت کنید که بحث سهم اعیان از عرصه این دو ملک متفاوت از هم است. این مورد در هنگام قیمت‌گذاری آپارتمان اهمیت بیشتری پیدا می کند.
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی
در این نوع زمین ها و املاک، بر خلاف بسیاری از اسناد ملکی، صاحب اعیان و عرصه با یکدیگر متفاوت می باشد. لذا در این نوع از املاک به سبب اینکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد بایستی سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید. این اجاره به صورت ۹۹ ساله خواهد بود و پس آن با بررسی شرایط درباره اجاره مجدد این زمین ها تصمیم گیری خواهد شد. علاوه بر این هرگونه خرید و فروش در این اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود.
سند مالکیت اعیانی
سند مالکیت نوعی از سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه اي از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك که نام آن دفتر املاك است به مالک داده می شود در مواردي که زمین تحت عنوان عرصه به ثبت می رسد و سند مالکیت تحت عنوان یک قطعه عرصه صادر میگردد . دلالت دارد که موقع به ثبت رساندن، اعیانی (اعم از بنا یا درخت یا حق ریشه یا اعیانی دیگر) بر رويآن بوده است. که اعیان مزبور متعلق به مالک زمین نبوده ولی با اجازه او احداث شده است .
تغییر وضعیت در زمین مورد معامله:وقتی مالک زمین مدعی است در مورد معامله احداث بنا از قبیل خانه و دکان وغیره شده است می تواند با مراجعه به ثبت محل درخواست اعزام نماینده به محل براي انعکاس تغییر وضعیت در ملک نموده و با دریافت رونوشت صورت مجلس معاینه محل و گواهی ثبت مربوطه می توانند اقدام به ثبت با مستحدثات آن بنمایند و هرگاه طرفین معامله علاقمند باشند بنا به اظهار خودشان تغییر وضع ملک در سند منعکس شود در این صورت سردفتر باید به خریدار تذکر دهد که مسئولیت با خود اوست.( بند ٧٣ بخشنامه ها ).
تفکیک اعیان چگونه صورت می گیرد؟
با ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا سازنده یا نماینده قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک کشور مراحل دریافت گواهی پایان کار شروع می‌شود. پس از بازدید نقشه بردار و همینطور نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مورد نظر، نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم و مشخص کرده و صورت مجلس تفکیکی تهیه و تنظیم مینماید. بعد از طی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه اعیان تفکیک میگردد.
تفکیک عرصه چگونه انجام می شود؟
برای این کار لازم است مالک یا وکیل قانونی از شهرداری منطقه تقاضای نقشه تفکیک پلاک نماید وقتی این تقاضا انجام شد شهرداری مدارک لازم را از متقاضی دریافت می کند.ونقشه مصوبه را به او می دهد و یک نسخه از این نقشه نیز جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال خواهد شد.
در مرحله بعد نماینده و نقشه بردار با یکدیگر به محل وقوع ملک رفته واز آن بازدید می کنند و اگر مغایرتی مشاهده نشد گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع صادر می شود . در مرحله بعد لازم است که نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی نماید ( صورت مجلس تفکیکی حاوی شرح مختصری از سابقه ملک و شرح متعلقات مفروزی با قید مساحت و حدود وهم چنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک می باشد )
صدور سند اعیانی
از دیگر مشکلاتی است که امکان دارد برای سازنده‌ها و مالکین واحدها روی دهد همین موضوع است. امکان دارد واحد و ملک ساخته شده با نقشه‌های ارائه شده به شهرداری تفاوت داشته باشند که این مسئله باعث می شود شهرداری گواهی پایان کار صادر ننماید.
در این گونه از موارد مالک یا سازنده یا نماینده قانونی با حضور در شهرداری درخواست خود را به کمسیون مربوطه ارائه میدهد و پس از برگزاری جلسه ی کمسیون و با توجه به رأی داده شده، آن ها می توانند پس از طی مراحل قانونی و اداری گواهی پایان کار ساختمان را دریافت کنند و سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور درخواست خود برای صدور سند اعیانی را ثبت کنند.
مراحل صدور سند مالکیت اعیانی
پس از وصول تقاضا از طرف متقاضی ، رئیس ثبت آن را بررسی و دستور ثبت و ارجاع آن به یکی از نمایندگان را صادر مینماید. نماینده پرونده را بررسی و پس از حصول اطمینان از عدم صدور سند مالکیت نسبت به اعیان ، روز معاینه محل راتعیین و مراتب را طی اخطاری خطاب به مجاورین و واگذار کننده حق اعیانی و متقاضی اعلام مینماید.
در روز تعیین حدود متقاضی به ثبت مراجعه می نماید تا نماینده و نقشه بردار را به محل وقوع ملک ببرد پس از حضوردر محل وقوع ملک ، متقاضی حدود ملک را معرفی و نماینده آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی و مندرجات سند واگذاری حق احداث اعیانی تطبیق و نقشه بردار حدود نقشه ملک را برداشت و اعیان احداثی را به قیمت منطقه ای ارزیابی می نماید. سپس نماینده صورتجلسه تعیین حدود و پیش نویس سند مالکیت اعیان را تهیه و امضاء نموده و همراه با نقشه ملک به استحضار رئیس اداره میرساند.
رئیس ثبت گذارش نماینده را ملاحظه و صورتجلسه تعیین حدود رابررسی و پیش نویس مالکیت را با پرونده کنترل نموده در صورتی که اشکالی به نظرش نرسید دستور میدهد صورتجلسه تعیین حدود در دفتر اندیکاتور ثبت شود و حسابداری فوق العاده مأموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار را پرداخت نماید.
پس از این مراحل سند مالکیت اعیانی به مالک تسلیم میگردد.
الزام به تنظیم سند اعیانی
شاید شما هم زیاد دو واژه عرصه و اعیان را شنیده باشید. آیا می دانید این دو واژه چه معنی می دهند؟ اگر نمی دانید ما کمی در باره آن توضیح خواهیم داد. وقتی شما از یک ملک صحبت می کنید این ملک از دو بخش تشکیل می شود. بخش اول، همان زمین ملک مورد نظر است که به آن عرصه می گویند. بخش دوم، هر گونه ساخت و ساز بر روی زمین است که به آن اعیان گفته می شود.
مالکیت عرصه و اعیان
معمولاً هم عرصه و هم اعیان یک مالک دارند. یعنی فردی که در زمین شخصی خود ملکی ساخته هم مالک زمین و هم مالک بناهای آن است.
بنابراین با فروش ملک، زمین و بنای آن با یکدیگر، از فروشنده به خریدار منتقل می گردد. اما گاه مالکیت این دو با یکدیگر متفاوت بوده و به صورت جدا منتقل می شوند. یعنی مالک عرصه با مالک اعیان متفاوت هستند. به عنوان مثال فرض کنید مالک یک زمین، به فرد دیگری اجازه احداث اعیانی در ملک خود را بدهد.
در این حالت، شخصی که اجازه احداث بنا پیدا کرده است می تواند مالک اعیانی شود. وی خواهد توانست با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک ، اعیانی را ثبت و سند مالکیت اعیانی دریافت کند. این مورد را می توان عموماً در زمین های موقوفی دید که عرصه آن موقوفی است. اما مستأجر موقوفه، با اجازه رسمی متولی موقوفه، با هزینه خود بنا در آن احداث نموده و مالک اعیانی می شود.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.