سند رهنی
بانک های به عنوان تسهیلات دهندگان مالی یکی از مهم ترین بخش ها جامعه هستند. به این صورت که کارآفرینان و فعالان اقتصادی برای ایجاد یا توسعه کسب و کار خود در بعضی اوقات به برخی تسهیلات بزرگ و کوچک بانکی احتیاج دارند.
اما بانک بر اساس چه تضمین برگشتی، این تسهیلات را به متقاضیان ارائه کند؟
یکی از تضمین های ارائه تسهیلات به متقاضیان سند رهنی است.
سند رهنی یا به اصطلاح سند ملکی رهنی سندی است که توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین پرداخت اقساط وام گیرنده، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.
در واقع با تنظیم سند ملکی رهنی، وام گیرنده، ملک خود را در قبال وامی که دریافت کرده در گرو و یا وثیقه بانک قرار می دهد.
چه کسی مالک ملک رهنی است؟
ملکی که به عنوان طلب وام یا تسهیلات در رهن طلبکار قرار می‌گیرد هرچند در مالکیت طلبکار قرار نمی گیرد اما تا زمان پرداخت عین طلب در مالکیت طلبکار خواهد بود.
از طرفی راهن در عین اینکه همچنان بر ملک مالکیت داشته و اختیار هر گونه دخل و تصرفی در ملک را دارد، نمی تواند تصرفاتی که حق مرتهن را نادیده بگیرد مگر با اجازه او انجام دهد.
در غیر اینصورت کلیه اقداماتی که حق مرتهن را نسبت به ملک از بین ببرد غیر معتبر و اگر مرتهن رضایت دهد معتبر و صحیح و اگر رضایت ندهد به طور کلی باطل می باشد.
فروش ملک رهنی
چنانچه بدهکار تا ده روز پس از تاریخ ابلاغ اجرائیه سند رهنی نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، با توجه به درخواست طلبکار، اداره ثبت مجبور به ارزیابی و کارشناسی مورد معامله خواهد شد.
در صورت قطعیت فروش ملک رهنی، مرتهن حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به فروش ملک رهنی و وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی اقدام کرده و مازاد را به راهن مسترد می نماید.
بهترین روش معامله ملک در رهن بانک
معمولا راه های مختلفی برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد وجود دارد. اما مطمئن ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی تغییر نام تسهیلات به نام خریدار جدید و به دنبال آن انتقال قانونی سند می باشد.
فروش مال غیر غیرقانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری به شمار می‌آید. هر چند که با تسهیلات بانکی خریداری شده متعلق به مالک است اما به دلیل لطمه دیدن منافع بانک در صورت فروش ملک بدون رضایت بانک تسهیلات دهنده موضوع قابل پیگیری حقوقی است.
اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک اخذ شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد در صورت پرداخت نشدن اقساط بانک حق توقیف ملک در رهن بانک را دارد.
در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات باید توسط مالک پرداخته شود در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات ملک به مزایده گذاشته می‌شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده باقی مبلغ به مالک بازگردانده می شود.
گاهی ممکن است مالک به هم دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فکر می‌کند بفروشد. تا چند سال پیش به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر این خانه ها از طریق موبایل به نامه خرید و فروش می‌شد و صاحبخانه تعهد می‌کرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند در رهن بانک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.
اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن صاحب خانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد به وکالت تام الاختیار واگذاری اجاره و غیره را می‌داد.
فروشنده و خریدار تعهد می‌کنند که صاحب ملک حق عزل وکیل را ندارد و کیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند که تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.
با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود اما با فوت یکی از طرفین مشکلات ایجاد می‌شد. در عین حال اغلب دادگاه‌ها وکالت تام الاختیار بلاعزل را به منظره فروش ملک تلقی می‌کنند اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل کند.
از این رو خود آنها توصیه می کنند خریدار شرط که وسایل را نیز قید کنند تا بعد از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.
آیا فروش مال در رهن جرم است؟
یکی از مهم ترین مباحث در مبحث املاک رهنی بحث فروش ملک در رهن توسط راهن است. اگر راهن مالی را که بابت وثیقه در رهن دیگری گذاشته بفروشد آیا مرتکب جرم شده و بانک علاوه بر اقدام حقوقی، می تواند تحت عنوان کیفری نیز راهن را مورد تعقیب قرار دهد؟
در مورد اینکه آیا فروش ملک در رهن جرم است یا خیر باید اظهار داشت قانونگذار به صراحت تکلیف را مشخص نکرده و بیان می دارد که واگذاری عین یا منافع مال غیر اعم از اینکه در قالب عقد بیع باشد یا صلح ، هبه یا اجاره جرم بوده و تحت عنوان فروش مال غیر قابل تعقیب است، اما در مورد انتقال مال رهنی تصریح ندارد، لذا با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی که بیان می دارد: “راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.” و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ صادره از هیئت عمومی دیوان عالی کشور و نیز نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، باید گفت که اختلافات زیادی در رویه قضایی محاکم به وجود آمده و نتیجتا منجر به صدور آراء مختلفی گردیده است.
در این مورد باید ماجرا را در دو فرض بررسی کرد:
1. فرض نخست این است که شخصی مالی را به دیگری انتقال می دهد سپس بعد از فروش سند آن را در رهن شخص ثالث مانند بانک قرار داده و اقدام به اخذ وام می نماید. در این مورد نظرات و فرضیه های مختلفی ابراز گردیده، عده ای بر این باورند که کلاهبرداری یا فروش مال غیر محقق نشده است. برخی آن را از مصادیق معاملات معارض دانسته و برخی دیگر آن را فاقد وصف جزایی می دانند.
در اینجا نظر دکتر میر محمد صادقی در کتاب جرایم علیه اموال و مالکیت صائب به نظر می رسد. طبق نظر ایشان اگر کسی مالی را که فروخته است در رهن شخص ثالثی قرار دهد و وام بگیرد، می توان گفت وی نسبت به شخص اخیرالذکر (مرتهن) مرتکب کلاهبرداری شده است. چراکه با فریب دادن وی نسبت به اینکه عین مرهونه متعلق به خودش می باشد، موفق به بردن مال او از طریق اخذ تسهیلات شده است. اما در این مورد نمی توان عنوان انتقال مال غیر را بر آن بار کرد.چرا که انعقاد عقد رهن موجب خروج مال از مالکیت راهن نشده و صرفا برای مرتهن حق عینی تبعی و به نوعی حق تقدم ایجاد می کند که می تواند در صورت عدم وصول بدهی خود اقدام به فروش مال رهنی کرده و طلب خود را از محل آن استیفاء نماید.
در این راستا ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر بیان می دارد: “کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می‌شود”. لذا همانگونه که مشاهده می کنید رکن رکین جرم فروش مال غیر، این است که مال متعلق به غیر بوده و بدون مجوز قانونی به فروش رسد حال آنکه عین مرهونه مال غیر محسوب نشده تا عنوان کیفری فروش مال غیر بر آن بار شود. همچنین در رهن انتقال عین یا منافع نیز صورت نمی گیرد.
2. فرض دوم آن است که مالی که قبلا در رهن بانک گذاشته شده را به فروش رساند یا انتقال دهد که در این مورد نیز اختلاف نظراتی از جمله شمول آن تحت عنوان کلاهبرداری یا عدم شمول وصف جزایی برای آن متصور است. در اینجا نیز باید به نظر دکتر میر محمد صادقی مراجعه کرد که بیان می دارد انتقال عین مرهونه توسط راهن به شخص ثالث، مشمول انتقال مال غیر نیست چرا که مال به راهن تعلق داشته و با رهن از مالکیت وی خارج نمی شود. اما شاید بتوان گفت نسبت به منتقل الیه، چنانچه جاهل به در رهن بودن مال باشد مشمول عنوان کلاهبرداری بوده و از این طریق قابل تعقیب باشد.
اجرای اسناد رهنی
به موجب مقررات قانون مدنی ایران به محض سر رسیدن موعد پرداخت دین و عدم پرداخت بدهی از سوی راهن، مرتهن می تواند با مراجعه به دفتر خانه تنظیم اسناد، برای صدور اجرائیه تقاضا دهد.
طبق ماده 34 اصلاحی چنانچه شخص بدهکار ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، بنابر تقاضای بستانکار، اداره ثبت اسناد رسمی بعد از ارزیابی همه ی موارد معامله و به قطعیت رسیدن در آن، حداکثر تا مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزانی که وی طلب قانونی دارد اقدام می کند و مازاد آن را به راهن بر میگرداند.
در اثر رهن، دقیقا عین مرهونه وثیقه دین راهن قرار می گیرد، بنابراین رهن گیرنده حق ندارد به خانه یا موضوع رهن، خسارتی بزند که باعث کاهش بهای آن شود.
بر طبق قانون مدنی ایران:”راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که مانع حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن.”
ابطال اسناد رهنی
گاهی ممکن است شخصی بدون اطلاع مالک، ملک او را در رهن بانک یا موسسه مالی قرار دهد بعد از اینکه مالک متوجه این موضوع شود می تواند دادخواست ابطال سند رهنی دهد. بعد از صدور رأی در دادگاه صالحه و قطعی شدن آن، حکم به اداره ثبت اسناد و املاک فرستاده می شود و رئیس اداره ثبت بعد از بررسی حکم را به دفتر املاک ارجاع می دهد.
دفتر املاک پس از بررسی موضوع، مراتب ابطال سند رهنی را اجرا می کند. در پیش نویس سند مالکیت جدید، مشخصات مالکیت جدید و همچنین جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند رهنی و شماره و تاریخ پرونده ابطال باید کاملا شرح داده شود.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.