تراکم اضافه و یا اضافه بنا
شهرداری برای هر منطقه از شهر با احتساب تعداد جمعیت، عرض خیابان و … گزینه ای را به نام تراکم تعریف کرده است.
تراکم به تعداد طبقاتی گفته می شود که هر شخص می تواند در زمین خود بنا کند . در صورتی که شخصی تراکم را رعایت نکند تا جرمیه آن را نپردازد نمی تواند از شهرداری پایان کار ساختمان را بگیرد. تخلف اضافه بنا دو مورد است که تخلف در تراکم یکی از آنهاست.
اما تخلف دوم در موضوع اضافه بنا : اول شما را با مفهوم سطح اشغال آشنا می کنیم. سطح اشغال به درصدی گفته می شود که توسط ملک در زمین مورد نظر اشغال شده است. طبق قانون مالک زمین اجازه دارد تنها ۶۰درصد از زمین خود را به ساختمان مسکونی تبدیل کند. در صورتی که مالک بیش از ۶۰درصد از زمین خود را به ملک مسکونی تبدیل کند تخلف اضافه بنا مرتکب شده است که شهرداری با آن برخورد می کند.
جریمه های اضافه بنا ساختمان
برای تخلف اضافه بنا ۲ نوع جریمه وجود دارد:
۱- پرداخت جریمه نقدی
۲- تخریب بنا ( قلع بنا )
در صورتی که بعد از رسیدگی به تخلف اضافه بنا حکم به تخریب داده شود؛ شهرداری وظیفه دارد قسمت هایی از ملک را که اضافه ساخته شده ( طبقات اضافی و یا سطح اشغال) را تخریب کند، که پرداخت هزینه تخریب نیز برعهده صاحب ملک است . البته زمانی حکم به تخریب داده می شود که سازنده ملک موارد فنی و بهداشتی و شهرسازی را رعایت نکرده باشد و در صورتی که موارد ذکر شده در ساخت بنا به طور اصولی رعایت شده باشد نیازی به تخریب نخاهد بود و در اینصورت شهرداری با دریافت جریمه نقدی از تخلف می گذرد.
آیا مسکونی یا تجاری بودن بنای دارای تراکم اضافه تاثیری بر میزان جریمه دارد؟
توجه داشته باشید که نوع بنای احداثی در میزان جریمه نقش دارد. یعنی با وجود اینکه روال صدور رأی به پرداخت جریمه در کمیسیون ماده ۱۰۰ برای زمین های مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی به طور مشابه است (یعنی همان ۳ مورد ذکر شده در بالا) امّا مقدار جریمه تخلّف بر تراکم اضافه با توجه به تجاری، مسکونی، اداری و صنعتی بودن بنای ساخته شده متفاوت است.
تعیین میزان جریمه نقدی تخلفات اضافه بنا
تعیین میزان جریمه نقدی تخلف اضافه بنا به دو صورت زیر انجام می پذیرد:
1- جریمه نقدی مربوط به زمین های با کاربری مسکونی که برای هر متر مربع تخلف، حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی زمین و حداقل یک دوم آن می باشد.
2- جریمه نقدی مربوط به زمین های با کاربری تجاری و اداری که برای هر متر مربع تخلف، حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی زمین و حداقل دو برابر آن است
شاخص‌های تعیین شده برای جلوگیری از تراکم مازاد و اضافه بنا
قانون‌گذاران برای جلوگیری از مشکلات بالا قوانین و شاخص‌هایی وضع کردند تا از بروز مشکلات پیشگیری کنند و مردم نیز ملزم به عمل، طبق قوانین وضع شده هستند تا باعث به وجود آمدن تراکم مازاد و اضافه بنا نشوند. در ادامه شما را با آن‌ها آشنا می‌کنیم.
برای جلوگیری از بالا رفتن تراکم، یکسری شاخص تعیین شده است تا مردم راحت‌تر بتوانند به ساخت‌و‌ساز بپردازند. شما نمی‌توانید در کل مساحت زمینی که در اختیار دارید ساختمان بسازید و باید طبق شاخصی که در نظر گرفته شده است این کار را انجام دهید. معمولا این شاخص ۶۰ درصد زمین است و شما باید این مقدار را با توجه به مساحت زمین خود محاسبه کرده و سپس به ساخت‌و‌ساز بپردازید.
علاوه بر شاخص سطح اشغال شده، شاخص دیگری برای ارتفاع ساختمان در نظر گرفته شده است که معمولا این شاخص تعیین می‌کند که ساختمان شما می‌تواند چند طبقه باشد و تراکم ساختمان چقدر است. همچنین تعداد طبقات باید به گونه‌ای تنظیم و چیده شود که ساختمان‌ها در کنار یکدیگر نمای زیبایی نیز داشته باشند.
علاوه بر موارد گفته شده تعداد ساختمان‌های واقع در هر سطح اهمیت زیادیی دارد. اینکه در یک محدوده چه تعداد منزل مسکونی و تجاری یا اداری و… ساخته شود دارای یکسری دستورالعمل‌ها و قوانین خاص است به عنوان مثال تجمع تعداد زیادی مرکز تجاری بدون توجه به تعداد جمعیت می‌تواند به زیان مالکان باشد. نحوه چینش ساختمان‌ها نیز در زیبایی شهر تاثیر بسیار زیادی دارد. حال به خوبی درک می‌کنید که جلوگیری از تراکم مازاد و اضافه بنا تا چه حد ضروری است و چرا باید با متخلفان برخورد قانونی صورت گیرد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ در چه صورتی دستور تخریب اضافه بنا را می دهد؟
مرجعی که صلاحیت رسیدگی به تخلّف تراکم اضافه را دارد، همان کمیسیون ماده ۱۰۰ معروفی است که در آسا وکیل حسابی از آن برایتان گفته ایم.
از آنجایی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با هیچ کسی شوخی ندارد، پس از رسیدگی اش در ۲ صورت حکم به تخریب بنای اضافه می دهد. یعنی:
⇐ اگر در این متراژی که اضافه بر زیربنای مندرج در پروانه ساخته شده است اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی نیز رعایت نشده باشد، شک نکنید که حکم تخریب را در پی دارد.
مثلاً ساختمانی با تعداد طبقات زیاد بر خلاف پروانه ساخته می شود. این یعنی تخلّف تراکم اضافه. امّا همین ساختمان فاقد استحکام استاندارد است. این یعنی عدم رعایت اصول سه گانه ذکر شده!
اینجاست که کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم به تخریب قسمت های اضافی را می دهد و البته این امر ممکن است منجر به از بین رفتن تمام ملک شود.
تذکر: هزینه تخریب به طور کامل باید توسط مالک متخلّف پرداخت شود.
⇐ از طرفی این امکان وجود دارد که کمیسیون ماده ۱۰۰، تخلّف بر تراکم اضافه را قابل چشم پوشی دانسته و حکم به پرداخت جریمه بدهد. چرا که اضافه بنا اگرچه متخلّفانه است امّا برای مردم آنچنان خطرناک نیست.
در این حالت که شهرداری کوتاه آمده، اگر مالک بد عهدی کرده و با تقاضای شهرداری مبنی بر دریافت مبلغ جریمه، از پرداخت آن خودداری کند، در این صورت جریمه نقدی تبدیل به حکم تخریب اضافه بنا می شود.
مرجع رسیدگی به تخلفات مربوط به اضافه بنا
شهرداری ها و کمیسیون ماده ۱۰۰ ، مسئول رسیدگی به ساخت و سازهای غیر مجاز و تخلفات مربوطه می باشند.
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ عبارتند از:
1. نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
2. قاضی دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری
3. نماینده شورای شهر به انتخاب شورا
4. نماینده شهرداری که حضور او جهت دفاع از شکایت شهرداری است ولی حق رای ندارد.
نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
کمیسیون ماده ۱۰۰ از دو کمیسیون بدوی و تجدیدنظر تشکیل شده است. پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می‌شود. یکی از اعضای کمیسیون بدوی، نماینده شهرداری است که فقط برای دادن توضیحات می‌تواند در جلسات این کمیسیون شرکت کند. شهروندی که پرونده تخلف او در این کمیسیون مطرح شده است، می‌تواند با دادن لایحه کتبی، از خود دفاع کند. تصمیماتی که در کمیسیون بدوی گرفته می‌شود، قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر است.
اعتراض به تصمیم کمیسیون باید تا ده روز از تاریخ ابلاغ رأی در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شود. تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر، قطعی و قابل اجراست. اگر شخصی ادعا کند که تصمیم کمیسیون منطبق بر قوانین و مقررات نیست، می‌تواند طبق بند ب ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری به دیوان عدالت اداری مراجعه و به آن اعتراض کند.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.