شاید تاکنون الفاظی چون افراز و تفکیک به گوشتان رسیده باشد ولی در مورد ماهیت آنها اطلاعات چندانی نداشته باشید همچنین در امور ثبتی و بخشنامه های آن، در برخی موارد همانگونه که موضوع تفکیک و افراز مورد توجه است و مالکین آن را درخواست می کنند مبحث تجمیع املاک نیز دارای خواهان است در قانون ثبت اسناد نامی از تجمیع نیامده است ولی در بخشنامه هایی در پاسخ به نیازها یروزافزون ماکین و مراجعات مکرر به دفاتر و اداره ثبت تهیه و صادر شده است ما در این مقاله می خواهیم در مورد آنکه تجمیع چیست ؟افراز چیست ؟ تفکیک چیست ؟صورت مجلس تفکیکی چیست ؟چه املاکی قابل تجمیع هستند؟آیا آپارتمان قابل افراز است؟تجمیع املاک چیست ؟الزام به آن ،شرایط ،مزایا و قانون آن را توضیح خواهیم داد؟
تجمیع چیست؟
در لغت تجمیع به معنای گرد آوری شدن است که درست نقطه مقابل تفکیک است و زمانی انجام می شود که یک مالک در زمین های مختلف خو دارای سندی رسمی جداگانه است و تصمیم دارد که همه زمینهای خود را واحد کند و یک سند رسمی واحد بگیرد.
معمولا سازندگان پروژه های ساختمانی ، بمنظور سوددهی بیشتر ، و مالکین ملک به جهت عدم توان مالی در جهت احداث و ساخت ،چندین ملکی که در مجاورت یگدیگر هستند و دارای پلاک ثبتی متفاوتی هستند با هم تجمیع کنند.
تفکیک چیست؟
تفکیک یعنی تقسیم مال غیرمنقول (مثل زمین) به قطعات کوچکتر. به عنوان مثال، اگر مالک یا مالکان یک زمینی که مساحت آن ۲ هزار مترمربع است، زمین فوق را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم بکنند در عرف ثبتی گفته می‌شود، آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است. البته لازم نیست مساحت قطعات تفکیکی برابر باشد حتی اگر برخی قطعات کوچکتر و یا بزرگتر از سایر قطعات باشند تاثیری در اصل تفکیک ندارد. هرچند در شهرهایی مثل تهران یا اصفهان از سوی شهرداری محدودیت‌هایی در تفکیک اراضی پیش بینی شده تا از خرد شدن زمینها جلوگیری بشود.
افراز چیست؟
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.
روش های تجمیع ملک
تجمیع املاک معمولا به منظور ساخت مچتمع های مسکونی یا تجاری انجام شده و به منظور دستیابی به زمین و فضای بیشتر شاهد آن هستیم. اما این وضوع همیشه صادق نبوده و برخی مواقع تنها شاهد تجمیع دو پلاک ثبتی هستیم. در مجموع تجمیع املاک به روش های زیر انجام شده و بسته به هدف فرد متفاوت می باشند.
1. خرید املاک قدیمی در بافت فرسوده و ساخت مجتمع های مسکونی و تجاری
2. مشارکت در ساخت به منظور دستیابی به املاک نوساز و سرمایه گذاری سودآور به طوری که مالکان زمین و ملک خود را در اختیار سازندگان قرار داده و در نهایت بر اساس قرارداد تعداد واحد مشخصی را دریافت می کنند.
شرایط تجمیع املاک
1)پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع شود باید در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.
2)هیچ کدام از سندهای مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.
3)سند هیچکدام از زمینها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.
4)اگر مالکان زمینها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.
5)همه زمینهای مورد تجمیع باید دارای کاربری تجاری باشد و اگر یکی از انها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد داشت.
6)برای تجمیع تمامی مالکلان باید سندی خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل زمینها صادر شود.
چگونگی تجمیع ملک مشاع
اگر قطعات مورد تجمیع دارای مالکان مشاع باشد، می بایست سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. به عبارتی اگر 3 قطعه با پلاک های ثبتی مجزا قرار است تجمیع شوند می بایست تمامی مالکان در هر 3 قطعه سهمی مساوی داشته باشند. این امر به سبب جلوگیری از ضرر و زیان مالکان تعیین شده و برای تعیین تکلیف ملک نهایی و تجمیع شده مطرح می باشد. در این شرایط اگر تجمیع صورت گیرد هر مالک به همان اندازه که در ملک مشاع سهم داشته است، در ملک تجمیع شده نیز سهیم خواهد بود.
توافق به تجمیع مکتوب یا شفاهی
بمنظور تجمیع املاک مجاور میبایست، توافق مکتوب یا شفاهی فی مابین طرفین، مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد در غیر اینصورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یگدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند ،در غیر اینصورت امکان تجمیع املاک وجود ندارد.
عدم اجرای تعهد بعد از توافق بر تجمیع
اگر مالکین علیرغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از انجام تعهدات خود استنکاف ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند می توان با استناد به ماده 10 و 219 و 220 قانون مدنی الزام مالکین را بر تجمیع خواست.
دادگاه پس از تعین وقت رسیدگی در صورتی که دلائل ذینفع را موجه بداند ،صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع رامی دهد در نهایت پس از صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید ،نماینده دادگاه ذیل سند را امضاء می نماید.
چگونگی تجمیع املاک در رویه کشور
متقاضی بایستی تقاضای خود را همراه با اسناد مالکیت مربوط به ثبت محل تسلیم دارد
تقاضای متقاضی حسب دستور مسئول اداره پس از ثبت در دفتر اندیکاتور برای ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می شود.
تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده به بایگانی ارسال و در آنجا پرونده مربوطه از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام لازم نزد نماینده مربوطه ارسال می گردد.
نماینده ثبت پرونده ثبتی و اسناد مالکیت ابرازی متقاضی را از هر جهت بررسی و چنانچه اشکالی موجود نباشد نظر خود را طی گزارشی به مسئول اداره تسلیم می دارد.
مسئول اداره پرونده را بررسی ضمن اتخاذ تصمیم روز معاینه محل را تعیین و به متقاضی اعلام سپس پرونده را جهت ضبط تا روز مقرر به بایگانی ارسال می دارد .
در روز مراجعه متقاضی ، بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردا ی را جهت عزیمت به محل و انجام تجمیع تعیین می نماید.
بدیهی است چنانچه مورد تقاضاخارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد متقاضی موظف است فوق العاده نماینده و نقشه بردار را به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه واریز نماید.
نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت نموده و پس از استقرار در محل نماینده حدود املاک مورد نظر را با اسناد املکیت و مجاورین تطیبق و نقشه بردار حدود مورد تقاضا را برداشت می نماید
نماینده صورت جلسه را با توجه به نقشه ترسیمی نقشه بردار تنظیم و پس از امضاء خود و نقشه بردار به امضاء مالک یا مالکین مربوطه رسانیده و پیش نویس سند مالکیت جدید را تهیه و مراتب را طی گزارشی به مسئول اداره ارائه و وقت مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام میدارد.
مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی صورت جلسه و تطبیق حدود جدید با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد ضمن امضاء پیش نویس سند مالکیت جدید دستور ابطال اسناد مالکیت اولیه و تنظیم سند مالکیت جدید را صادر می نماید.
پس به طور کلی حدود قضاعات مورد تجمیع با مجاورین تطبیق داده می شود و با رعایت حدودی که به مجاورین محدود شده است مشخصات محدوده تجمیعی تعیین می گردد و در ذیل ثبت یکی از املاک مورد تجمیع ، مراتب ضمن ثبت حدود و مشخصات تجمیعی توضیح داده خواهد شد و در ملاحظات کلیه ثبت های صفحات دیگر نیز توضیح لازم قید و اسناد مالکیت اولیه ابطال و سند مالکیت تجمیعی با شماره پلاک هایی که تجمیع شده اند به نام مالک و یا مالکین به میزان سهم اولیه آن ها صادر می شود.
نکته آخر اینکه ظاهر بند 313 حکایت از تجمیع عرصه ملک دارد اما به نظر نمی رسد که تجمیع اعیان ملک نیز دارای اشکال باشد بنابراین اگر مالک یا مالکین دو یا چند واحد آپارتمانی بخواهند اعیان مضوع مالکیت خود را تجمیع نماید می توانند با رعایت دقیق مقررات بند 313 نسبت به این امر اقدام نمایند اما متاسفانه روی عملی و اداری به این امر تمایلی ندارد.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.