فروش اموال غیرمنقول یکی از مهمترین مراحل اجرای احکام مدنی به شمار می‌آید. این گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن که در حوزه شهری معمولاً برای سکونت و کسب و پیشه و در مناطق روستایی علاوه بر این موارد، برای کشت و زرع مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، از اهمیت زیادی برخوردار بوده و ازاین رو مقررات ویژه‌ای برای آن پیش‌بینی شده است.
قرار گرفتن مسکن مورد نیاز محکوم‌علیه در ردیف مستثنیات دین و شرایط مخصوص توقیف و فروش اموال غیر منقول در قانون اجرای احکام مدنی، نشان‌دهنده نگاه ویژه مقنن به این بخش از اموال محکوم‌علیه بوده و همین دیدگاه موجب شده است پس از مزایده و فروش اموال غیرمنقول، در مورد تسلیم آن به برنده مزایده رویه‌های مختلفی در مراجع قضایی به وجود آید.
بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده
طبق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر است.
منظور از نقل و انتقال در این ماده نقل و انتقال فیزیکی نیست بلکه مقصود هرگونه عمل حقوقی است که نسبت به مال توقیف شده صورت می گیرد مانند بیع، صلح، رهن، معاوضه، هبه و ……..
عقودی که مشمول بطلان می باشند
در ماده 56 قانون مذکور سه مصداق از مصادیق عقود را بیان نموده است که عبارتند از قطعی، شرطی و رهنی.
عقد قطعی به عقدی اطلاق می شود که حصول آن موکول به شرط دیگری نباشد که در قانون مدنی از آن تحت عنوان عقد منجز نام برده شده است.
عقد شرطی به عقدی گفته می شود که تاثیر آن موقوف به شرط دیگری باشد. مانند معاملات با حق استرداد یا بیع شرط.
معاملات رهنی نیز به عقودی گفته می شود که به موجب آن مالی وثیقه پرداختن طلب دیگری یا وثیقه حسن اجرای تعهد قرار می گیرد.
ضمانت اجرای نقل و انتقال اموال توقیف شده
طبق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی ، ضمانت اجرای انعقاد عقود قطعی ، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده ، بطلان و بی اثر بودن آنهاست. در مورد مبنای بطلان این معاملات باید گفت چنانچه قانونگذار در توجیه بطلان معامله به این امر نظر داشته است که موضوع معامله متعلق به دیگری می باشد لذا ضمانت اجرای معامله باید عدم نفوذ آن می بود چرا که متعلق به دیگری بودن مورد معامله ، موجب فضولی بودن عقد و در نتیجه غیر نافذ بودن آن است.
اما در رد این استدلال باید گفت مبنای بطلان متعلق حق غیر بودن معامله نیست بلکه ممنوعیت قانونی انعقاد این گونه معاملات است که موجبات بطلان آن را فراهم می کند و معامله ممنوعه، معامله غیر مشروع بوده و این گونه معاملات باطل خواهند بود.
طبق ماده 348 قانون مدنی: ((بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر به تسلیم باشد.))
لذا بر مبنای این ماده می توان باطل بودن معامله مربوط به مال توقیف شده را ناشی از حکم قانون تلقی نمود.
مجازات فروش مال توقیف شده
مجازات فروش مال توقیف شده بر طبق قانون ماده 663 قانون مجازات اسلامی اینگونه بیان شده است که : ” هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد . ” زمانی اعمال می شود که فرد در اشیا و اموالی که توقیف شده است دخل و تصرف نماید مانند فروش مال توقیف شده به فرد دیگری و غیره که مستوجب مجازات است و مجازات فرد مرتکب عبارت است از : مجازات حبس از سه ماه تا یک سال می باشد یعنی قاضی می تواند مجازات فرد را از سه ماه یا شش ماه تا یک سال تعیین کند به طوری که کمتر از سه ماه و بیشتر از یکسال نشود .
لازم به ذکر است که منظور از مال اعم از مال منقول و غیر منقول به عبارت دیگر هم اموال منقول قابل توقیف هستند و هم اموال غیر منقول مگر اینکه جز مستثنیات دین باشد که منظور از مستثنیات دین بر طبق قانون برخی از اموال بدهکار است جزء مستثنیات دین محسوب می شود و قابل توقیف و فروش نیستند یعنی برای دریافت دین یا بدهی از بدهکار نمی شود از این اموال چیزی را توقیف کرد یا آنها را فروخت مانند : منزل مسکونی که عرفا در شأن محکوم علیه در حالت اعسار او باشد و اثاثیه مورد نیاز زندگی و آذوقه موجود به قدر احتیاج محکوم علیه و همچنین کتب و ابزار علم و وسایل و ابزار کار و غیره که مقامات ذیصلاح نمی توانند این اموال را توقیف نمایند .
ذینفع دعوای بطلان نقل و انتقال مال توقیف شده
سوالی که مطرح می شود این است که آیا چنانچه نسبت به مال توقیف شده به موجب سند رسمی یا عادی معامله ای به ضرر شخصی که آن را به نفع خود توقیف کرده منعقد شود اعلام بطلان در فرآیند اجرای حکم صورت می گیرد یا می بایست دعوای جداگانه ای اقامه نمود؟
طبق نظریه مشورتی 727/92/7 مورخ 22/4/92 دعوای بطلان مال توقیف شده موضوع ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی تنها از سوی کسی که دادگاه به تقاضای او مال را توقیف نموده است قابل طرح و استماع است و نه خریدار و فروشنده یا قائم مقام آنها.
بنابراین در فرآیند اجرا نمی توان بطلان معامله نسبت به مال توقیف شده را اعلام کرد بلکه مستلزم اقامه دعوا از سوی ذینفع توقیف است.
غیر نافذ بودن تعهدات نسبت به ملک توقیف شده
در ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی قید گردیده هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد. حال این سوال مطرح می شود که چرا اثر معاملات انجام گرفته در ماده 56 بطلان و اثر معاملات در ماده 57 عدم نفوذ است؟
در پاسخ باید گفت با دقت در دو ماده و ذکر جمله ((هرگونه نقل و انتقال)) در ماده 56 اجرای احکام مدنی و ذکر نکردن در ماده 57 و آوردن ((هرگونه قراداد یا تعهد)) در این ماده به نظر باید ماده 56 را منصرف به آن دسته از قراردادها و معاملاتی نمود که موضوع آن نقل و انتقال قطعی و شرطی و رهنی ((خود)) مال توقیف شده باشد. اما اگر قراردادی غیر از نقل و انتقال ، تعهدی نسبت به مال موضوع توقیف ایجاد کند مشمول ماده 57 می شود و عدم نفوذ قرارداد را در پی خواهد داشت.
توافق طرفین بر انتقال مال توقیف شده
ممکن است محکوم له و محکوم علیه در فرآیند اجرای حکم و در مقام تدارک ترتیبی برای اجرای حکم ، توافق نمایند که مال توقیف شده به محکوم له منتقل شود. این انتقال که مسبوق به رفع توقیف است واجد ایراد نخواهد بود.
در مواد 40 و 46 و 49 قانون اجرای احکام مدنی نیز این اختیار به محکوم علیه و محکوم له داده شده که در خصوص چگونگی وصول محکوم به نحوه اجرای حکم توافق نمایند. بنابراین در صورت توافق طرفین بر انتقال مال توقیف شده به معنای انصراف محکوم له از حقوق ناشی از توقیف مال می باشد. با این حال ، تشخیص مصداق بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.
اعتراض شخص ثالث نسبت به ملک توقیفی
در خصوص توقیف مال جهت اخذ محکوم به و هزینه های اجرایی، ممکن است محکوم له اموالی را به عنوان مال متعلق به محکوم علیه معرفی کرده و خواستار توقیف آن شود که این اموال در اختیار شخص ثالث باشد. در صورتی که ثالث نسبت به این اموال ادعای مالکیت نماید.
اعتراض به دستور رفع توقیف
طبق ماده ۱۴۶ چنانچه شخص ثالث حکم قطعی یا سند رسمی ارائه نماید که تاریخ آن حکم یا تاریخ سند مقدم بر تاریخ توقیف باشد دستور رفع توقیف توسط دایره اجرا صادر می گردد. سوالی که در این خصوص مطرح می شود این است که آیا دستور رفع توقیف قابل اعتراض می باشد؟ در پاسخ باید گفت طبق ماده مذکور دستور صادره قطعی و غیر قابل اعتراض است زیرا دعوا آن چنان موقعیتی ندارد که قابل تجدیدنظر باشد علاوه بر این ، معترض دادخواستی برای رفع توقیف ارائه نمی دهد. بلکه صرفا اعتراض وی جنبه شکایت از عملیات اجرایی و توقیف خلاف قانون می باشد.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.