مبایعه نامه بی‌شک یکی از مهم‌‌ترین اسناد در معاملات املاک می‌باشد. البته باید گفت مبایعه‌نامه فقط برای زمین و ملک نیست و برای هر چیزی مانند ماشین، موتور و… کاربرد دارد. اما عمدتا مبایعه نامه برای معاملات مسکن کاربرد دارد. طرفین در مبایعه نامه‌ها شروطی قید می‌کنند که امضای هر یک می‌تواند بار مسئولیتی را بر دوش طرفین بگذارد و خسارات فراوانی بر ایشان تحمیل نماید. از این رو در این مطلب سعی در بررسی ضرر و زیان در مبایعه نامه داریم.
ضرر و زیان در مبایعه نامه
یکی از موارد مهمی که در مبایعه نامه به آن پرداخته می‌شود مبحث ضرر و زیان است. در معاملات بیع خریدار و فروشنده هر کدام تعهداتی دارند که باید به آن عمل کنند. در صورتی که یک طرف نخواهد به تعهد خود عمل کند قطعا طرف مقابل دچار مشکل می‌گردد.
به همین خاطر در هنگام تنظیم مبایعه نامه دو طرف در این باره با هم توافق می‌نمایند. خریدار و فروشنده می‌توانند یک بخش از مبایعه نامه را به این موضوع اختصاص دهند و شرط کنند چه مواردی مصداق ضرر و زیان است و برای آن چه میزان خسارتی باید پرداخت شود. البته در این مورد نباید از چارچوب قانون فراتر رفت.
نکته مهم این است که ضرر و زیان تابع توافق بین طرفین است. یعنی دو طرفی که مبایعه نامه را تنظیم می‌کنند می‌توانند در مورد اینکه چگونه ضرر و زیان جبران شود با هم توافق کنند. به طور مثال آقای الف زمین خود را به آقای ب می‌فروشد. در مبایعه نامه می‌نویسند در صورتی که آقای ب نصف پول را تا تاریخ……….. به فروشنده ندهد، این حق برای آقای الف وجود دارد که معامله را فسخ کند و موظف است که مبلغ یک میلیون تومان به عنوان خسارت پرداخت کند.
مطالبه ضرر و زیان مندرج در مبایعه نامه
با توجه به ماده 10 قانون مدنی در صورتی که توافقات اشخاص بر خلاف قانون نباشد مورد حمایت قانون قرار می‌گیرد. به همین جهت وقتی که دو نفر با هم معامله می‌کنند و این معامله خود را در قالب مبایعه نامه به ثبت می‌رسانند و امضا می‌کنند قانون هم از آن حمایت می‌کند.
اگر طرفین با هم توافق کرده باشند که مثلا شخص الف در تاریخ ……. ماشین را به آقای ب تحویل دهد و اگر این کار را نکند معامله فسخ می‌شود و علاوه بر برگرداندن ثمن معامله باید مبلغ دو میلیون هم خسارت پرداخت کند ولی فروشنده از دادن ماشین خودداری کند در این صورت خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و خسارت خود را بگیرد.
پس می‌توان گفت که ضرر و زیان مبایعه نامه تابع توافق طرفین است و دادگاه نیز از این توافق حمایت می‌کند و در صورتی که خسارت مشخص باشد همان میزان و در غیر این صورت به عرف برای تادیه خسارت رجوع می‌نماید.
بررسی‌ها نشان می‌دهد مبالغی که در متن عمده قراردادهای خرید وفروش مسکن به‌عنوان خسارت وارد بر یکی از طرفین معامله در صورت فسخ قرارداد از سوی طرف دیگر تعیین می‌شود، معمولا حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش کل معامله صورت گرفته را در بر می‌گیرد. به‌طور مثال اگر ارزش ملک معامله شده یک میلیارد تومان باشد و خریدار بدون توجیه قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند باید حداقل مبلغی معادل ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ضرر و زیان به فرد فروشنده پرداخت کند.
در حالت معکوس نیز مبلغ به همین میزان خواهد بود؛ یعنی اگر فروشنده نیز بدون دلیل و توجیه قانونی اقدام به فسخ مبایعه‌نامه تنظیم‌شده کند و از انتقال سند به نام خریدار سر باز بزند بر مبنای این عرف دست‌کم مکلف به پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ضرر و زیان به وی است.
در معاملات اجاره نیز در عمده قراردادها عرف تعیین ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد معمولا معادل یک تا دو برابر اجاره روزانه ملک است. در این مورد نیز کل اجاره‌بها به اجاره ماهانه تبدیل شده و دست‌کم معادل یک روز از رقم کل اجاره ماهانه به‌عنوان ضرر وزیان تعیین می‌شود؛هر چند در برخی از موارد به رغم قید شدن مبلغ و فرمول محاسبه ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد طرف مقابل اقدام به دریافت ضرر وزیان نکرده یا مبلغ کمتری از بابت ضرر و زیان دریافت می‌کند؛ اما کارشناسان حقوقی توصیه می‌کنند متعاملین در هنگام عقد هر نوع قرارداد ملکی مبنای تعیین خسارت در صورت فسخ قرارداد را تعیین و در قرارداد درج کنند.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.