بیع خیاری
بیعی که در آن شرط شود که اگر فروشنده تا مدت معینی ثمن دریافتی را به خریدار مسترد نماید حق فسخ معامله را داشته باشد، را بیع شرط گویند،
مقررات بیع شرطی طی مواد ۴۵٨ الی ۴۶۳ قانون مدنی تبیین گردیده است
درهمین رابطه لازم به ذکر می باشدکه قانون مدنی در سال۷ ١٣٠ مواد مذکور را وضع نموده بر این مبنا به مجرد وقوع عقد بیع شرطی، مالکیت مبیع به خریدار شرطی انتقال یافته و در نتیجه منافع مورد معامله تا زمان اعمال خیار متعلق به خریدار میگردید،
مع الوصف نظر به اینکه پیشینه تاریخی قبل از تصویب این قانون حکایت از انحراف و سوءاستفاده افراد طماع و نزول خوار از این تاسیس حقوقی می نمود،
ماده ۴۶۳ قانون مدنی مقرر داشته بود که :«اگر در شرطی معلوم شود که قصد با حقیقت بیع نبوده است، احکام در آن مجری نخواهند بود.))
با وجود اینکه افراد نیازمند به قصد تضمین پرداخت بدهی خود مبادرت به تنظیم اسناد رسمی (سند رسمی متضمن بیع شرط) می نمودند و از سوئ دیگر پرداخت کنندکان وجه عملاً به قصد بیع و تملک مورد معامله حاضر به امضا، قرارداد شده و به لحاظ عدم انطباق قصد طرفین در عقدی واحد، فی الواقع معامله انجام شده بیع نبوده و تابع قانون مذکور نمی گردید لیکن محاکم به استناد اصل صحت و عدم احراز قصد دیگری بجز بیع، از سوی فروشنده سند شرطی، حکم به نفع خریداران اسناد شرطی که عمدتا به قصد تنزیل مبادرت به معامله کرده بودند صادر و در نتیجه حقوق قشر فقیر و عظیمی از جامعه تضییع کامل می گردید چه آنکه خریدا اینگونه معاملات، ملک مورد معامله را به تصرف مجدد فروشنده در آورده و برای مدت شرط فروشنده شرطی وجوهی را تحت عنوان اجاره بهای محل می گرفتند که این در واقع همان بهره پول بوده و از سوی دیگر با انقضاء مدت شرط و عدم امکان پرداخت وجه از سوی فروشنده شرط خریدار، مالک قانونی مورد معامله محسوب گردیده و معمولا با پرداخت وجه مخصری تنها سرمایه و مایملک مادی افراد محروم را تملک می نمودند.
بیع خیاری
تفاوت بیع شرط با خیار شرط
اگر بخواهیم ماهیت و ذات این دو را با هم مقایسه کنیم باید بگوییم که تفاوتی وجود ندارد. اما با دقت متوجه می‌شویم که می‌توان دو تفاوت را برای آن‌ها متصور شد.
اولین تفاوت این است که خیار شرط یک خیار مشترک می‌باشد و به عبارت دیگر این خیار هم متعلق به بایع است و هم متعلق به مشتری و حتی می‌تواند برای ثالث در نظر گرفته بشود.
این در حالی است که بیع شرط تنها متعلق به بایع می‌باشد. تفاوت دوم از این قرار است که در خصوص خیار شرط ما نمی‌گوییم که اعمال آن مشروط است به پرداخت ثمن و یا اینکه اعمال آن منوط است به تسلیم مبیع. ولی در خصوص بیع شرط بیان می‌کنیم که تنها زمانی بایع می‌تواند بیع شرط را فسخ کند که تمام ثمن و یا آن قسمت از ثمن که شرط شده است را پرداخت کند. بنابراین برای اعمال خیار در بیع شرط شرایطی وجود دارد که این شرایط را در خیار شرط ملاحظه نمی‌کنیم.
مثال برای بیع شرط
فرض کنید فروشنده ماشینی را به خریدار فروخته است و در آن شرط شده که اگر فروشنده ظرف یک ماه از تاریخ معامله پول مشتری را پس بدهد بتواند معامله را فسخ کند.
حال اگر در آن قرارداد گفته نشود که حق فسخ با وجود پس دادن تمام ثمن یا پول ممکن است یا اینکه با وجود پس دادن قسمتی از مول خم حق فسخ وجود دارد باید بر این حمل کنیم که حق فسخ با وجود پس دادن تمام ثمن ممکن است.
در واقع بازگشت مبیع و جنس فروخته شده به فروشنده منوط به این است که فروشنده در پس دادن ثمن به قول خود وفادار باشد در غیر این صورت طبق قانون، بیع قطعی می شود و مالکیت مشتری بر مبیع ثابت می شود.
البته طبق قانون ثبت مالکیت مشتری بر مبیع ثابت نخواهد شد و طبق این قانون بیع شرط تخصیص خورده است.
کسانی که از بیع شرط قصد بیع را نکرده اند طبق آنچه در قانون مدنی و ماده ۴۶۳ مورد حکم قرار گرفته در صورتی که فروشنده در بیع شرط واقعا قصد بیع نداشته باشد احکام بیع در آن جاری نخواهد شد.
برای مثال اگر معلوم بشود که قصد فروشنده مثلا قرض کردن است احکام بیع در آن مجرا نخواهد بود.
ویژگی شرط خیار
شرط خیار در بیع شرط، دارای ویژگی خاصی است. به این صورت که این خیار برای فروشنده شرط می‌شود، در حقیقت فقط فروشنده می‌تواند از این امتیاز استفاده کند و شرط استفاده از آن پرداخت ثمن می‌باشد. بدین ترتیب که شخص مال خود را فروخته و در آن شرط می‌کند که اگر در مدت خیار ثمن و قیمت آن مال را به خریدار برگرداند، بتواند عقد را فسخ کرده و مبیع را پس بگیرد.
از ساختمان حقوقی این نوع معامله سوء استفاده‌هایی می‌شد، بدین ترتیب که از آن برای گرفتن سود پول، استفاده می‌شد، به طوری که وام‌دهنده به طور صوری ملک وام‌گیرنده را خریده و در قرارداد شرط می‌کرد که اگر فروشنده، ثمن را ظرف مهلت معینی بپردازد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
غالباً در این معاملات، ارزش وام در مقابل ملک، ناچیز بود و اگر فروشنده در مهلت معین نمی‌توانست وام را پس داده و معامله را فسخ کند، معامله قطعی می‌شد و ضررهای زیادی به فروشنده وارد می‌شد.
جهت جلوگیری از سوء استفاده‌های مختلف، ماده ۳۳ قانون ثبت وضع شد که مقرر می‌دارد:
«نسبت به املاکی که با شرط خیار یا … مورد معامله واقع می‌شوند، حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده یعنی فروشنده است»
در حقیقت با وضع این ماده قانون‌گذار اعلام کرد که بیع خیاری، مملّک نیست و خریدار چنین ملکی نمی‌تواند به ادعای مالکیت، تقاضای ثبت ملک کند.
در نهایت ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت به طور کلی معاملات با حق استرداد (که فروشنده حق استرداد را دارد) را در زمرۀ معاملات رهنی قرارداد. به موجب این ماده در معاملات شرطی مثل بیع شرط، خریدار، تنها طلبکار فروشنده است و می‌تواند برای وصول طلب خود درخواست صدور اجرائیه و فروش مبیع شرطی را بنماید، نه اینکه بتواند مستقلاً ملک را به نام خود ثبت نماید.
تاریخچه بیع شرط
موقعیتی را تصور کنید که در آن افرادی به پول نیاز دارند و در مقابل افرادی وجود دارند که پول مورد نیاز آن‌ها را در اختیار داشتند و می‌توانستند به آن‌ها قرض بدهند اما این کار را انجام نمی‌دادند مگر اینکه افراد نیازمند به پول، ملک خود را از طریق عقد بیع که بیع شرط نام داشت به افرادی که صاحب پول بودند منتقل می‌کردند. به این ترتیب در ضمن بیع شرط قید می‌کردند که در صورتی که بایع تمام ثمن را پرداخت کرد می‌تواند عقد را فسخ کند.
بررسی مفهوم ربا در بیع شرط
همانطور که می‌دانید در شرع ربا حرام است همچنین در قانون برای شخصی که ربا می‌دهد و شخصی که ربا دریافت می‌کند مجازات تعیین شده است.
به همین دلیل در تدوین قانون به این موضوع توجه شد و بیان شد که مالکیتی برای مشتری در جریان بیع شرط ایجاد نمی‌شود و تنها مال به صورت یک رهن در نظر گرفته می‌شود. اما بعد از مدتی این قانون هم کنار رفت و بیع شرط ایجاد مالکیت نمود.
باید به این نکته توجه شود که مالکیت بیع شرط به این شکل است که برای مشتری ایجاد مالکیت می‌کند اما در عین حال برای بایع هم در عین حال خیار در نظر می‌گیرد.
ممکن است تصور کنید که در اینجا یک حیله قانونی اتفاق می‌افتد. باید بیان کنیم که حیله دو نوع دارد و آنچه که در اینجا محقق می‌شود در واقع انطباق یک عمل با قانون می‌باشد.
باید توجه کنیم در جایی که قصد ربا وجود دارد عقد صوری در نظر گرفته می‌شود و همان طور که می‌دانیم عقد صوری یک عقد باطل است و دلیل بطلان عقد صوری وجود نداشتن قصد واقعی در زمان انعقاد عقد می‌باشد. بنابراین باید قصد واقعی در زمان انعقاد عقد بیع وجود داشته باشد.
منافع مبیع در بیع شرط چگونه است
بیع شرطدر بیع شرط منافع مبیع متعلق به خریدار است. و این تعلق منافع به خریدار با اینکه فروشنده خیار فسخ دارد منافاتی ندارد و همچنان که بایع یا فروشنده خیار دارد وی هم می تواند تصرف در مبیع کند و از منافع آن استفاده کند.
حال اگر فروشنده فسخ کند منافع بعد از فسخ طبیعتا مال خود فروشنده می شود اما منافع قبل از فسخ مال مشتری می باشد.
مثال برای منافع در بیع شرط
فرض کنید مال مورد بیع شرط یک باغ است و مدت ۶ ماه برای پس دادن ثمن و فسخ قرارداد مدت وجود دارد حال اگر در مدت این ۶ ماه باغ میده بدهد میوه ها متعلق به مشتری است در حالتی دیگر تصور کنید که فروشنده در ماه پنجم معامله را فسخ کرده اما میوه هایی روی درختان آماده چیده شدن هستند در این حالت حتی اگر فروشنده فسخ کند؛ چون فسخ نسبت به آینده اثر دارد خریدار می تواند آن میوه ها را برای خود برداشت کند.
نحوه تصرفات خریدار در بیع شرط
مشتری نمی تواند در بیع شرط، تصرفاتی کند که منافات با حق فروشنده یا بیع داشته باشد برای مثال حق فروش آن را به غیر ندارد زیرا مالکیت وی قطعی نیست، ماده ۴۶۰ قانون مدنی:
در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.
نکته ای که در بیع شرط باید بدان دقت کرد این است که خریدار، فارغ از اینکه حق انتقال ندارد نمی تواند کاربری مبیع را عوض کنید.
برای مثال: اگر زمین کشاورزی یا زراعی به عنوان بیع شرط معامله سده خریدار حق ندارد آن زمین را مسکونی کند و…
بیع خیاری
امکان اجاره دادن یا انتقال منافع در بیع شرط
همان طور که گفتیم در بیع شرط، فرد حق ندارد که عملی انجام دهد که منافاتی با حقوق بایع داشته باشد لذا گفتیم که حق انتقال عین را ندارد اما سوال اینجاست که آیا اگر عین مال را نمی تواند انتقال بدهد، منافع را هم نمی تواند انتقال بدهد؟
در پاسخ باید گفت خریدار نمی تواند منافع مبیعی را بیش از مدت حق فسخ به کسی واگذار کند.
برای مثال اگر حق فسخ تا ۲ ماه است اگر خریدار برای ۳ ماه اجاره بدهد این امر نافذ نیست برای مازاد مدت.
ماده ۵۰۰ قانون مدنی در این باره مقرر می دارد که:
در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید به وسیله‌ی جعل خیار یا نحو آن، حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
بیع خیاری
پس دادن ثمن در بیع شرط
منظور از اینکه ثمن رد شود به خریدار یا پس داده شود به خریدار این است که بتواند هر نوع تصرفی را که می خواهد در آن انجام دهد.
حال اگر خریدار ثمن را قبول نکرد فروشنده می تواند با سپردن آن به دفتر دادگاه یا حاکم معامله را فسخ کند.
درباره رد ثمن باید گفت که:
رد ثمن شرط ایجاد خیار فسخ برای فروشنده است بنابراین تا ثمن پس داده نشود حق فسخی نخواهیم داشت.
بیع شرط مطابق قانون ثبت
طبق قانون ثبت بیع شرط معامله با حق استرداد محسوب می شود و در نتیجه برخلاف آنچه مطابق قانون مدنی گفتیم مالکیت مبیع به خریدار منتقل نمی شود. پس خریدار در بیع شرطی طلبکار با وثیقه محسوب می شود.
پس می توان گفت که مبیع در رهن وی حساب می شود. و خریدار برای گرفتن طلبش فقط از آن مال می تواند پولش را وصول کند.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.