ضرر و زیان فسخ معامله ملک – قاسم نجفی بابادی

فسخ معامله چیست؟

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است.

ضرر و زیان فسخ معامله ملک

معمولا در قولنامه ها چه برای اجاره یک ملک چه خانه و… ذکر می شود که اگر هریک از طرفین بنا به دلیلی مایل به فسخ قرارداد باشند، مکلفند به طرف مقابل ضرر و زیان بدهند که مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نمی باشد که کاملا توافقی و منصفانه عددی برای آن تعیین می شود که طرف درخواست کننده با پرداخت آن می تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه ها برای تضمیین معامله این موضوع ذکر می شود و برای آن مبلغ هم تعیین می شود.

برای مطالبه این ضرر و زیان می توانید همراه با دادخواست اصلی فسخ معامله درخواست مطالبه مطرح نمایید و هم به صورت جداگانه طی یک دادخواست می توان ضررو زیان مورد ادعای خود را مطالبه نمایید.

خسارت قراردادی به موردی می گویند که به موجب تعهدی لازم الاجرا در حین قرارداد شخصی به لحاظ عقد شکنی ناگزیر از جبران خسارت به طرف مقابل در معامله می شود. در واقع قانونگذار با تعبیه ساز و کارهایی از یک طرف امنیت و سرعت اجرای قراردادها را تامین کرده و از طرف دیگر به عنوان عاملی بازدارنده به کاهش میزان دعاوی ناشی از تخلفات قراردادی توجه کرده است.

آثار فسخ معامله

اثر فسخ قرارداد نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدری گران خریده که مردم او را مغبون می‌دانند و به کمی و زیادی آن اهمیت می‌دهند، می‌تواند معامله را به هم بزند.

چه شرایطی باعث وقوع فسخ قرارداد می شود؟

کسی که قصد فسخ معامله یا فسخ قرارداد را دارد باید بدوا قصد فسخ قرارداد خود را به وسیله اظهارنامه و یا طرق دیگر به طرف مقابل خود اعلام نماید.

 کسی که قصد فسخ معامله را دارد باید به رشد وبلوغ قانونی رسیده باشد( 18 سال تمام )

پاره ای از مواردی که طرفین قرارداد حق فسخ و برهم زدن قرارداد را دارنند.

1- خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

2- یکی از طرفین قرارداد، مغبون شده باشند.

3- طرفین در معامله توافق نمایند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند.

4- فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود.

5- فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند.

6- در جنس یا عوض آن عیبی باشد.

7- معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.

مطالبه ضرر و زیان مندرج در مبایعه نامه

با توجه به ماده 10 قانون مدنی در صورتی که توافقات اشخاص بر خلاف قانون نباشد مورد حمایت قانون قرار می‌گیرد‌. به همین جهت وقتی که دو نفر با هم معامله می‌کنند و‌‌‌‌‌‌‌ این معامله خود را در قالب مبایعه نامه به ثبت می‌رسانند و امضا می‌کنند‌ قانون هم از آن حمایت می‌کند.

اگر طرفین با هم توافق کرده باشند که مثلا شخص الف در تاریخ‌ ……. ماشین را به آقای ب تحویل دهد و اگر‌‌‌‌‌‌‌ این کار را نکند معامله فسخ می‌شود و علاوه بر برگرداندن ثمن معامله باید مبلغ دو میلیون هم خسارت پرداخت کند ولی فروشنده از دادن ماشین خودداری کند در‌‌‌‌‌‌‌ این صورت خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و خسارت خود را بگیرد.

پس می‌توان گفت که ضرر و زیان مبایعه نامه تابع توافق طرفین است‌ و دادگاه نیز از‌‌‌‌‌‌‌ این توافق حمایت می‌کند و در صورتی که خسارت مشخص باشد همان میزان و در غیر‌‌‌‌‌‌‌ این صورت به عرف برای تادیه خسارت رجوع می‌نماید.

مقالات مرتبط

تکلیف دادگاه در دعوای بطلان معامله و ابطال سند رسمی و اعلام بی اعتباری آن به ثبت اسناد و املاک مربوطه – قاسم نجفی بابادی پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله – ضرر و زیان فسخ معامله – قاسم نجفی بابادی با کم و زیاد شدن مساحت ملک چه باید کرد؟ – قاسم نجفی بابادی روش های ابطال سند مالكيت المثنی – قاسم نجفی بابادی