خیار غبن در معامله
غبن در لغت به معنای فریب دادن می باشد. در اصطلاح حقوقی این است که اختلاف فاحشی میان ارزش واقعی ملک مورد معامله و ارزشی که در قرارداد تعیین گشته، وجود داشته باشد. غبن فاحش زمانی پیش می آید که اختلاف ارزش معاملاتی ملک با ارزش واقعی آن متفاوت باشد در اینصورت برای کسی که متضرر شده، حق فسخ ایجاد می شود.
فسخ به جهت خیار غبن فاحش
فرد متضرر می تواند پس از اطلاع از غبن، از طریق ارسال اظهارنامه و یا هر راه دیگری، اقدام به فسخ قرارداد کند و تایید فسخ را از دادگاه بخواهد. دراین دعوا خواهان کسی است که ضرر کرده و قرارداد را فسخ نموده و خوانده طرف مقابل قرارداد است. دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش در قراردادهای ملکی، در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می شود. پس از صدور رای مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش، رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
به طور مثال: شخصی یک ملک به ارزش 300 میلیون تومان خریداری کرده، در حالیکه ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ بوده، اگر مبلغ بیش از حد متعارف و غیرقابل چشم پوشی باشد در اینجا خیار غبن برای مغبون(کسی که فریب خورده) وجود دارد و می تواند معامله را برهم بزند.
خیار غبن در معامله
عدم تصریح به سقوط خیار غبن فاحش و افحش
به موجب ماده 448 قانون مدنی « سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود »، پس شرطی که معمولا در قراردادها دیده می شود به جهت تجویز همین ماده قانونی است، قانونگذار این اختیار را به طرفین داده که بتوانند، حق فسخ خود را ساقط نماند، اما آیا اسقاط تمام خیارات شامل خیار غبن هست یا خیر؟ آیا اسقاط خیار غبن به طور مطلق موجب سقوط خیار غبن فاحش و افحش نیز می شود؟
آنچه از ظاهر ماده 448 قانون مدنی بر می آید این است که اسقاط کافه ( تمام ) خیارات شامل خیار غبن هم می شود و قانونگذار هیچ استثنائی برای خیار غبن در نظر نگرفته است؛ اما برخی صاحب نظران همچون دکتر صفایی و دکتر کاتوزیان معتقدند، در مواردی که اسقاط خیارات شده است این موضوع منصرف از غبن فاحش است؛ غبن خارج از حدود متعارف و چند برابر معمول داخل در تراضی طرفین نیست و شامل اسقاط کافة خیارات نیست. برخی حقوقدانان نیز مانند دکتر امامی با استناد به ظاهر مادة 448 این شرط را صحیح می‌دانند.
دکتر کاتوزیان در بحث سقوط قراردادها ( کتاب قواعد عمومی قراردادها، جلد 5، انحلال قراردادها، شماره 1004 ) چنین بیان فرمودند که « اسقاط خیار عملی ارادی است که با اعلان تصمیم مغبون انجام می شود ( ایقاع )، اثر و دامنه آن نیز تابع همان اراده است؛ پس، اگر مغبون بدین گمان که تفاوت قیمت در حدود غبن متعارف است خیار را ساقط کند و بعد معلوم شود که بهای قراردادی چندین برابر قیمت واقعی است، خیار غبن ساقط نمی شود…»
نحوه اقدام به غبن
متضرر می تواند پس از اینکه از غبن آگاه شده از روش های متفاوتی از جمله ارسال اظهارنامه رسمی اقدام به فسخ قرارداد کند. و پس از آن تایید فسخ خود را از دادگاه بخواهد. پس از اینکه قرارداد توسط صاحب حق فسخ به استناد خیار غبن فسخ شد، هریک از طرفین قرارداد می توانند دادخواست تایید فسخ را تقدیم کنند.
طرفین دعوای فسخ قرارداد بدلیل خیار غبن
اگر قرارداد توسط طرف معتقد به غبن و به استناد خیار غبن فسخ شد. هر یک از طرفین می توانند دادخواست تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش را به دادگاه تقدیم نماید. دادگاه صالح نیز دادگاهی است که ملک در آن محل واقع است. از آن جا که دادگاه نقشی در فسخ ندارد و فقط آن را تایید می نماید، لذا رای صادره جنبه اجرایی نداشته و فقط جنبه اعلامی دارد.
تعیین غبن به تشخیص کارشناس و بر مبنای عرف
اگر دعوای تایید فسخ قرارداد بدلیل غبن فاحش مطرح شود. دادگاه تشخیص و تعیین مبلغ غبن را به کارشناس احاله می دهد. نظر کارشناس مبنای تعیین و پرداخت خسارت خواهد بود. ممکن است سؤال شود مگر غبن بودن را عرف تعیین نمی کند؟ پس تعیین کارشناس برای چیست؟ باید گفت وقتی کارشناس برای تعیین غبن تعیین می شود وی به چند مشاور املاک در منطقه مراجعه می کند. پس از اخذ قیمت های مختلف و اخذ میانگین قیمت، مبادرت به اعلام مبلغ بر اساس میانگین ارقام دریافتی خواهد نمود. بنابراین تعارضی میان انتخاب کارشناس با تعیین قیمت بر اساس عرف وجود ندارد.
اسقاط کافه خیارات و تعارض با غبن فاحش
در مورد قراردادهایی که در آن شرط اسقاط کافه خیارات و از جمله خیار غبن ذکر می شود تعدد نظر در محاکم و یا در میان حقوقدانان وجود دارد. از جمله اینکه :
1. برخی حقوقدانان معتقدند وقتی در قرارداد عبارت اسقاط کافه خیارات ذکر می شود می توان از آن خیار غبن را استنباط نمود. اما برخی معتقدند باید در قرارداد عبارت خیار غبن تصریح شده باشد.
2. برخی از حقوقدانان معتقدند اگر در قرارداد بر اسقاط خیار فاحش تصریح شود می توان با استناد به خیار غبن افحش نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمود.
3. برخی فقها و حقوقدانان حتی پا را فراتر گذاشته و معتقدند اصلا شرط اسقاط خیار عبن در قرارداد صحیح نیست و اگر یکی از طرفین معامله متوجه غبن فاحش شود می تواند اقدام به تایید فسخ قرارداد بدلیل خیار غبن نماید.
نکات مهم در ارتباط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش
1-یکی از بهترین روش ها جهت تشخیص فاحش بودن غبن در دادگاه، ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری می باشد.
2-خیار غبن در تمام عقود ملکی که معوض هستند (به جزء هبه و صلح)، وجود دارد و هر دو طرف قرارداد در صورت غبن می توانند، قرارداد را فسخ نمایند.
3-یکی از روش های فاحش بودن غبن از طریق عرف می باشد. اگر غبن عرفا قابل مسامحه باشد به طرف حق فسخ نمی دهد اما اگر تفاوت قیمت عرفا قابل مسامحه نباشد، خیار غبن وجود دارد.
4-اگر مغبون در زمان معامله قیمت اصلی را بداند در اینصورت خیار غبن وجود نخواهد داشت.
5-برخی از حقوقدانان معتقدند که اسقاط کافه خیارات در قرارداد شامل خیار غبن نمی شود اما برخی دیگر معتقدند که اسقاط کافه خیارات در قرارداد ناظر به خیار غبن می شود.
6-خیار غبن فاحش پس از علم به غبن، فوری است.
7-یکی از شرایط اساسی در ایجاد خیار غبن اینست که در زمان انعقاد معامله وجود داشته باشد اما گاهی اوقات ممکن است در قراردادهای مستمر مانند قرارداد اجاره بعد از انعقاد قرارداد، غبن به وجود بیاید که به این غبن، غبن حادث میگویند، در رویه قضایی این خیار جایگاهی ندارد.
8-تایید فسخ قرارداد به این دلیل که خاف اصل صحت قراردادهاست، ادعایی است که بایستی به عنوان خواسته مطرح و ثابت شود اما استناد فسخ به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل، نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.
9-در صورتی که فروشنده درزمان قرارداد خیار غبن را ساقط کرده اما مابه التفاوت قیمت واقعی مبیع و قیمت قراردادی آن به اندازه ای باشد که این درجه از غبن در زمان اسقاط خیار، مورد نظر فروشنده ملک نباشد، همچنان امکان اعمال خیار غبن وجود دارد.
10-احراز غبن در معامله، یک امر قضایی بوده و در صلاحیت دادگاه است. بنابراین مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش، صرفا تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است و اظهارنظر کارشناسی محسوب می شود.
11-باتوجه به اینکه غبن دارای مراتب و درجات است، اسقاط خیار غبن متعارف در قرارداد مانع از استناد به مرتبه ی بالاتر نبوده ودر این فرض ادعای فسخ به علت غبن فاحش در معامله قابل استماع و پذیرش است.
12-در اعمال خیار غبن اصل عدم اطلاع مغبون از قیمت واقعی مبیع در زمان انعقاد قرارداد است و طرف مقابل باید اطلاع وی از قیمت واقعی را ثابت کند.
13-چنانچه عرف منطقه در خصوص حل وفصل اختلافات ابتدا رجوع به میانجی گری سایرین باشد، مراجعه مغبون قرارداد به این روش و پس از آن مراجعه به مراجع قضایی جهت تائید فسخ قرارداد منافی با فوریت اعمال خیار غبن نبوده و مسقط حق وی نمی باشد.
14-شرط اسقاط کافه خیارات شامل خیار غبن فاحش نمی شود.
خیار غبن در معامله
مستندات قانونی مرتبط با دعوی تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش
ماده ی ۴۱۶ قانون مدنی
هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند، معامله را فسخ کند.
ماده ی ۴۱۷ قانون مدنی
غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده، خیار فسخ نخواهد داشت.
ماده ی ۴۱۹ قانون مدنی
در تعیین مقدار غبن، شرایط معامله نیز باید منظور شود.
ماده ی ۴۲۰ قانون مدنی
خیار غبن بعد از علم به غبن، فوری است.
خیار غبن در معامله
ماده ی ۴۲۱ قانون مدنی
اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است، تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی شود. مگر این که مغبون به اخذ تفاوت قیمت، راضی شود.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.