در اعتراض به ثبت ملک و مالکیت متقاضی که در اصل اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت می باشدکه عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهدمکن است اعتراضاتی واصل شود که مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد.
اعتراض به ثبت ملک را می توان با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک، قانون اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت ، قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن ها در مراجع قضایی از بین رفته است و نیز به موجب ماده 16 قانون ثبت که بیان می دارد: “هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوی نماید.” مورد بررسی قرار داد.
مالک ملک از نظر قانون ثبت کیست؟
باید دانست برای آنکه فردی رسماً مالک یک ملک شناخته شود طیق قانون باید ملک به نام وی در اداره املاک ثبت به ثبت برسد. بنابر این تا زمانی که این کار صورت نگرفته باشد، مالکیت ملک فقط ادعا است و ممکن است در هر دعوایی این مالکیت مخدوش شود. بنابر این دادگاهها نیز نمی توانند حکم به مالکیت کسی بدهند که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت نشده باشد.
انواع اعتراضات ثبتی
اعتراضات ثبتی در مواد 16 و 20 قانون ثبت ذکر شده اند که عبارتند از:
1. عتراض به اصل درخواست ثبت ملک (ماده 16 قانون ثبت)
2. اعتراض به حدود ملک مورد درخواست ثبت (ماده 20 قانون ثبت)
3. اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک مورد درخواست ثبت (اده 20 قانون ثبت)
نحوه ی اعتراض به ثبت ملک و مالکیت متقاضی
هر کس که تقاضای ثبت ملکی را از طرف متقاضی ثبتی به ضرر خود بداند و مدعی مالکیت ملک مورد تقاضا به خود شود می تواند پس از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی تا 90 روز نسبت به ثبت ملک مزبور اعتراض نماید
افرادی که حق اعتراض به ثبت ملک را دارند
منظور از اعتراض به ثبت، اعتراض به “قاضای ثبت” است. بر اساس ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک هر کس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد، می تواند نسبت به درخواست ثبت، اعتراض نماید و از این حیث محدودیتی وجود ندارد.
همچنین مطابق ماده 99 و 100 آیین نامه قانون ثبت ناظر بر ماده 27 این قانون، در مورد موقوفاتی که عام المنفعه بوده و متولی خاصی نداشته باشد، اعتراض به ثبت برای حفظ منافع وقف بر عهده اداره اوقاف است و در مورد موقوفات عام المنفعه که متولی خاص دارد، متولی یا ناظر یا اداره اوقاف موظف به اعتراض می باشد؛ در مورد موقوفات خاصه نیز متولی یا ناظر یا هر یک از موقوف علیهم حق اعتراض دارند.
مهلت اعتراض به ثبت ملک و مالکیت متقاضی
مهلتی که قانگذار برای اعتراض به ملک و مالکیت متقاضی پیش بینی کرده است 90 روز از تاریخ اولین اگهی نوبتی می باشد و چنانچه ظرف مهلت قانونی مقرر یعنی همان 90 روز از اولین آگهی نوبتی اعتراض به ثبت واصل نگردد و بعد از آن اعتراض صورت گیرد اثر قانونی نخواهد داشت
این موعد و ترتیب اعتراض برای ا است که اداره ثبت محل از وجود دعاوی و ادعاها در خصوص ملک مورد ثبت مطلع گردد زیرا اگر فرض کنیم دادخواست اعتراض بر عملیات ثبتی به مرجع دیگری ولو انکه ان مرجع مرجع قضایی باشد ارجاع گردد ممکن است اداره ثبت از وجود اعتراض مطلع نشده و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از پایان عملیات از وجود اعتراض مطلع شود.
مرجع اعتراض به ثبت ملک
بر اساس مواد 16 و 17 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ی 86 آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیما به اداره، دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است تقدیم شود.
نحوه اقدام دادگاه در رسیدگی به دعوای معترض
⇐ احراز صلاحیت : دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای اعتراض به ثبت، دادگاه محل وقوع ملک مورد تقاضای ثبت می باشد.
⇐ بررسی تکمیل بودن پرونده از حیث تقویم خواسته و ابطال تمبر قانونی.
⇐ بررسی این که خواسته، اعتراض بر ثبت موضوع ماده 16 قانون ثبت است یا اعتراض به رای هیئت حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت در خصوص صدور سند مالکیت.
⇐ استعلام وضعیت ثبتی پلاک متنازع فیه از حیث جواز جریان ثبتی، مالکین و تعداد و میزان سهام هر کدام از آنها.
⇐ بررسی و احراز این که آیا اعتراض داخل در مهلت قانونی مندرج در آگهی نوبتی بوده یا خارج از آن صورت گرفته است.
⇐ در صورت احراز در موعد بودن اعتراض، نسبت به مطالبه پرونده ثبتی ملک مورد تقاضای ثبت از اداره ثبت و ملاحظه آن و خلاصه نویسی و استخراج مطالب مفید از پرونده ثبتی و احراز اینکه عملیات مقدماتی ثبت، وفق مقررات قانونی انجام پذیرفته یا خیر؟ اقدام می شود.
⇐ ارجاع موضوع به کارشناس و عنداللزوم صدور قرارهای تحقیق و معاینه محلی و اجرای آنها و بررسی ادله و مستندات ابرازی طرفین جهت احراز صحت و سقم ادعای هر کدام مبنی بر مالکیت محل مورد اختلاف و تنازع.
⇐ صدور حکم مقتضی.
ارائه اعتراض خارج از مهلت
با توجه به اینکه موارد مقرر در قانون از مقررات آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق و تراضی نمود لذا ضمانت اجرای ارائه اعتراض خارج از مهلت قانونی 90 روزه به اداره ثبت به لحاظ عدم رعایت قواعد و مقررات آمره، دادخواست معترض اثر قانونی نخواهد داشت.
به استناد ماده 17 قانون ثبت چنانچه بین معترض و متقاضی ثبت ،دعاوی در مرجع قضایی مطرح باشد معترض می بایست از مرجع قضایی رسیدگی کننده گواهی لازم مبنی بر طرح موضوع را اخذ نموده و به اداره ثبت محل تقدیم نمایئد لاین گواهی باید قبل از انقضاء مهلت 90 روز اعلامی به منظور اعتراض به تحدید حدود باشد.
در این خصوص ماده ٢۴ قانون ثبت اسناد و املاک بیان میدارد:
پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزایی.
در مورد مذکور در ماده ۴۴ مطابق ماده ۴۵ و در موارد مذکور در مواد ۱۰۵ – ۱۰۶ – ۱۰۷ – ۱۰۸ – ۱۰۹ – ۱۱۶ – ۱۱۷ مطابق مقررات جزایی مذکور در باب ششم این قانون رفتار خواهد شد.
شروع اعتراض به ثبت ملک و مالکیت
به طور کلی اعتراض و شکایت نسبت به مالکیت یا دیگر موارد بایستی به موجب دادخواست و پس از پرداخت هزینه دادرسی واصل گردد اما به موجب ماده 86 آیین نامه ثبت به منظور عدم تضییع حقوق معترضین پیش بینی شده است که معترض حتی با درخواست عادی می تواند مراتب اعتراض خود را به اداره ثبت در مهلت مقرر قانونی اعلام نماید
نحوه اعتراض به ثبت ملک
اعتراض به ثبت ملک ممکن است به دو صورت مطرح شود:
الف) به صورت تقدیم دادخواست :
برابر ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک و مواد 86 و 88 و 89 آیین نامه آن، اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی نیز پرداخت گردد؛ اما برای اینکه حق معترض به دلیل کوتاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود، این آیین نامه مقرر داشته که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد، حتی اگر روی برگه های دادخواست نباشد، باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل در مهلت قانونی باشد ، به مرجع صلاحیتدار ارسال شود.
ب) به صورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوا:
بر اساس ماده 17 قانون ثبت و همچنین مواد 89 و 90 آیین نامه اجرایی قانون ثبت در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که قصد اعتراض به آن را دارد ، قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی، دعوایی در خصوص همان ملک در جریان باشد ، نیازی به تقدیم دادخواست اعتراض نبوده و در این موارد، معترض به ثبت ملک باید ظرف مدت قانونی گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده را به اداره ثبت محل تسلیم نماید؛ این گواهی به منزله اعتراض بوده و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مربوط به اقامه دعوا نمی باشد ؛ بنابراین همان پرونده موجود در دادگاه پرونده اعتراض تلقی خواهد شد. در این مورد تاریخ اقامه دعوا در دادگاه باید قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد والا پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست تقدیم نماید.
شرایط دادخواست اعتراض به ثبت ملک
دادخواستی که معترض به دادگاه ارائه می کند، همانند سایر دادخواست ها، باید شرایط مقرر در ماده 51 قانون آیین دادرسی در آن رعایت شده و از این نظر تفاوتی با سایر دعاوی وجود ندارد.
دعوای اعتراض به ثبت مالی است یا غیر مالی
با توجه به اینکه با قبول اعتراض، خواهان، مالک ملکی که تقاضای ثبت آن شده است می گردد ؛ بنابراین دعوای اعتراض به ثبت یک دعوای مالی محسوب می شود؛ همچنین از آن جایی که این دعوا، مربوط به مال غیر منقول است، بر اساس قانون وصول برخی درامد های دولت و مصرف آن در موارد معین، هزینه دادرسی باید بر اساس قیمت منطقه ای پرداخت شود.
احکام اعتراض به ثبت ملک
روند رسیدگی در پرونده اعتراض به ثبت ملک و مالکیت
پس از وصول اعتراض به ثبت ملک و مالکیت، اداره ثبت مکلف است مراتب دادخواست معترض را به دادگاه صالح رسیدگی کننده ارسال نماید و ضمنا رسیدی را که در ان تاریخ وصول اعتراض قید شده است را به معترض تقدیم نماید و مهر قرمز رنگ دائر بر ورود اعتراض نسبت به عملیات ثبتی بر روی اظهارنامه متقاضی ثبت، درج نماید.
گفتنی است به تعداد اعتراضات واصله بر روی اظهارنامه مهر قرمز رنگ زده می شود تا مشخص گردد چند معترض نسبت به تقاضای ثبت ملک وجود دارد.
احکام اعتراض به ثبت ملک
انتقال ملک در اثنای عملیات مقدماتی ثبت ( در صورت وجود اعتراض )
مطابق ماده 42 قانون ثبت، انتقال دهنده مکلف است که در حین انتقال، انتقال گیرنده را وجود معترض مطلع نماید و ظرف ده روز از تاریخ انتقال، معترض را از وقوع انتقال و اسم انتقال گیرنده به وسیله اظهارنامه رسمی آگاه سازد؛ در صورتی که انتقال دهنده، حین انتقال از اعتراضی که صورت گرفته است رسما مطلع نبوده و یا دادخواست اعتراض بعد از انتقال داده شود، به دستور همان ماده انتقال دهنده مکلف است، ظرف ده روز از تاریخ اطلاع به وسیله اظهارنامه رسمی، معترض را از وقوع انتقال و اسم منتقل الیه مطلع سازد و ظرف همان مدت و به همان طریق انتقال گیرنده را نیز از وقوع اعتراض آگاه سازد.
منتقل الیه به محض ابلاغ اظهارنامه، در مقابل معترض، قائم مقام انتقال دهنده شده و دعوی بدون تجدید دادخواست؛ به طرفیت او جریان خواهد یافت.
چنانچه انتقال دهنده به ترتیب مذکور، عمل ننماید، مسئول هر ضرر و خسارتی خواهد بود که از تخلف او بر انتقال گیرنده یا معترض وارد شود و مادام که ضرر و خسارت مزبور را جبران نکرده است به تقاضای انتقال گیرنده یا معترض توقیف خواهد شد.
چگونگی اعتراض به ثبت ملک
ورود ثالث به دعوای اعتراض به ثبت ملک
قاعده کلی در دعاوی این است که چنانچه شخص ثالث برای خود حقی قائل باشد یا محق شدن یکی از طرفین به نفع او باشد می تواند در دعوای اصلی وارد شده و اقدام به تقدیم دادخواست نماید. در دعاوی اعتراض به ثبت ملک، با توجه به ویژگی های خاص آن و همچنین به دلیل اینکه طرح دعوا خارج از مهلت های تعیین شده توسط قانون مسموع نمی باشد؛ در صورتی که ورود ثالث در مهلت مقرر در ماده 16 و 20 قانون ثبت باشد، قانونی بوده و بنابراین امکان ورود ثالث به دعوای اعتراض به ثبت وجود دارد.
چگونگی اعتراض به ثبت ملک
اعتراض به حدود
اشخاص زیر طبق ماده 20 قانون ثبت سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود ، حق اعتراض به حدود را دارند :
1. مجاورین ؛
2. متقاضی ثبت ؛
3. اداره اوقاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر و کسانی که بعداز خروج ملک از حالت ثلث در آن ملک ذیحق می شوند.
این اعتراض باید به اداره ثبت محل تسلیم شده و همانند اعتراض به ثبت توسط ارائه دادخواست صورت میگیرد مگر در مواردی که قبلا بین معترض و متقاضی ثبت نسبت به همان مورد پرونده ای در دادگاه در جریان باشد که در این صورت به جای دادخواست اعتراض، بایستی گواهی نامه دادگاه مبنی بر جریان پرونده در آن دادگاه، ظرف مدت مذکور به اداره ثبت ارائه شود.
اعتراض به حدود ارتفاقی
کسانی که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت می باشند، یا برحق ارتفاقی که متقاضی ثبت در ملک آنان برای خود قائل شده است اعتراض داشته و همچنین تقاضا کننده ثبتی که در موقع تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، خود یا نماینده اش حضور نداشته و ملک بر طبق اظهارات مجاورین تحدید شده است و سایر اشخاص مذکور در ماده 72، چنانچه مدعی حق ارتفاقی در املاک دیگر یا منکر حق ارتفاقی که مجاور در ملک آنان برای خود قائل شده است باشند، می توانند مطابق ماده 20 قانون ثبت، ظرف مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تعیین حدود بر آن اعتراض نماید.
چگونگی اعتراض به ثبت ملک
در چه مواردی اعتراضات ثبتی به دادگاه فرستاده نمی شود؟
در موارد زیر اعتراضات در اداره ثبت تعیین تکلیف شده و به دادگاه فرستاده نمی شوند:
1. در صورتی که اعتراض، اعم از اعتراض بر ثبت یا حدود ارتفاقی، خارج از موعد قانونی صورت گرفته باشد؛
2. در صورتی که اعتراض نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی بوده و ملک مورد اعتراض از املاکی باشد که در جریان اصلاحات اراضی به زارعین واگذار شده، یا مربوط به قطعاتی باشد که در سهم مالک قرار گرفته و یا مربوط به مستثنیات باشد؛ در این صورت اعتراض به هیات تشخیص ارسال می شود و رای هیات قطعی است؛
3. درموردی که اعتراض به حدود از ناحیه غیر مجاور صورت گرفته باشد؛
4. در صورتی که معترض مجاور با همان حد مورد اعتراض ، قبلا سند مالکیت گرفته باشد؛
5. در صورتی که معترض (چه اعتراض بر ملک باشد، چه بر حدود ارتفاقی) به موجب سند رسمی از اعتراض خود صرفنظر کرده باشد
رسیدگی در هیات نظارت
چنانچه درمورد پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی صورت گرفته و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض وجود داشته باشد ؛ رفع اختلافات و تعیین تکلیف و یا ابطال و اصلاح دادخواست ثبت تا زمانی که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد؛ با هیات نظارت است هرچند که موعد اعتراض نیز منقضی شده باشد.
تجدید دادخواست اعتراض به ثبت
در دو مورد به معترض بر ثبت اجازه داده شده است که دادخواست خود را تجدید نماید و دادخواست مجدد را مستقیما به دادگاه صلاحیتدار تقدیم نماید؛ حتی در صورتی که دادخواست مجدد خارج از مهلت قانونی ( نود روز و سی روز ) باشد:
الف) درموردی که قرار ابطال دادخواست اعتراض به علت عدم حضور خواهان صادر شده باشد؛
ب ) درمواردی که به علت نقص دادخواست، قرار رد آن صادر شده باشد؛
در این موارد بر اساس ماده 19 قانون ثبت، از تاریخ ابلاغ قرارداد به معترض، وی تنها ظرف ده روز می تواند برای یک نوبت تجدید دادخواست نماید.
حجر یا فوت معترض به ثبت
مطابق با ماده 44 قانون ثبت؛ هرگاه کسی که نسبت به ملک مورد ثبت اقامه دعوا کرده، قبل از انقضا مواعد مقرر در مواد 17 و 18 و 19 فوت کرده یا مجنون و محجور شود مثلا ورشکسته شود، متقاضی ثبت مکلف است مراتب را به اداره ثبت و دادسرای محل اقامت محجور یا متوفی کتبا اطلاع داده و پس از تعیین قائم مقام قانونی، توسط محکمه مربوطه (دادگاهی که در آن پرونده مطرح است) به او اخطار نماید که ظرف شصت روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دعوی را تعقیب نماید. هرگاه قائم مقام قانونی در مدت مقرر دعوی را تعقیب نکرد، محکمه قرار اسقاط دعوی را صادر می کند.
موارد سقوط دعوای اعتراض به ثبت
بر اساس مقررات قانون ثبت، در مواردی دعوی اعتراض ساقط و دادگاه مبادرت به صدور قرار سقوط دعوی می نماید که این موارد عبارتند از:
1. اگر معترض پس از تقدیم عرض حال در مدت شصت روز دعوی خود را تعقیب نکند، محکمه مکلف است به تقاضای متقاضی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید.
2. موارد مذکور در ماده 18 مکرر و ماده 46 قانون ثبت مربوط به فوت و حجر معترض.
چگونگی اعتراض به ثبت ملک
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.