ابطال معامله فروش مال غیر – قاسم نجفی بابادی

تنها مالکین یا نمایندگان قانونی آنها (وکیل، ولی، وصی و قیم) می توانند نسبت به انعقاد معامله اقدام نمایند مع الوصف اگر شخصی بدون داشتن مأذونیت و داشتن هر گونه سمتی نسبت به انجام معامله ای برای دیگران اقدام نماید عمل وی فضولی و در واقع فروش مال غیر است است. این عمل می تواند عقد عهدی باشد یا عقد تملیکی به این معنا که فضول برای دیگری تعهد ایجاد کرده باشد یا مال او را به دیگری بفروشد، حال اگر کسی معامله ای نماید بدون اینکه مالک باشد و یا بدون اینکه از مالک نمایندگی داشته باشد در صورت وجود سوء نیست مرتکب بزه انتقال مال غیر شده (که در این حالت نیز روابط حقوقی اشخاص و انتقالات بعدی تابع مبحث بیع فضولی و غصب قانون مدنی باشد) و در صورتیکه دارای سوء نیست نباشد، این معاملات فضولی بوده و نیازمند تأیید مالک می باشند. به همین علت ماده ۲۴۷ قانون مدنی مقرر داشته است که :«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد… »

در معامله فضولی کسی که بدون داشتن سمت معامله نموده است را اصطلاحاً «مالک» می گویند، طرف دیگر معامله را «اصیل» می نامند.

در واقع معاملات فضولی معاملاتی هستند که فضول نسبت به مال دیگران انجام می دهد اعم از اینکه مال کسی را بفروشد و یا برای کسی مالی را خریداری نماید و یا اینکه بطور فضولی مال شخصی را به دیگران منتقل نماید و یا اینکه مال دیگری را بطور فضولی به خود منتقل نماید.

انواع نماینده

همان طور که اشاره شد معامله فضولی معامله‌ای است که نه توسط صاحب مال منعقد شده است و نه توسط نماینده او به همین جهت لازم است به طور مختصر با انواع نمایندگی آشنا شویم.

۱- نماینده قانونی: شخصی است که بر حسب حکم قانون نماینده شخص دیگری است مثل، ولی قهری (پدر یا جد پدری)

۲- نماینده قضایی: شخصی است که بر حسب حکم دادگاه نماینده شخص دیگری است مثل قیم محجورین

۳- نماینده قراردادی: شخصی است که بر حسب قرارداد نماینده شخص دیگری است مثل وکیل

موارد اصلی ابطال معامله فضولی کدامند؟

ابطال معامله فضولی ممکن است به این دلیل باشد که:

1. شخصی بدون رضایت مالک و بدون داشتن وکالت از سوی او مبادرت به انتقال مال به غیر نماید و مالک نیز بعد از وقوع معامله،آن را تایید و قبول(تنفیذ) ننماید.

2. شخص با دارا بودن وکالت از طرف مالک اقدام به انجام معامله نماید اما وکالت نامه مذکور در زمان وقوع معامله، به دلیلی بی اعتبار باشد.

مثلاً مالک (موکل در وکالتنامه) در زمان انجام معامله فضولی در قید حیات نباشد. یا اینکه مالک با وجود اعطای وکالت فروش به دیگری، قبل از انتقال مال توسط وکیل مورد نظر، شخصاً یا توسط وکیل دیگری مبادرت به انتقال مال مورد وکالت به غیر نماید و یا اینکه وکالتنامه محدود به زمان خاصی باشد و در زمان وقوع معامله فضولی، مهلت و تاریخ اعتبار وکالتنامه، منقضی شده باشد.

3. مورد سوم نیز فرض حالتی است که در ماده 667 قانون مدنی بدین بیان آمده است:

«وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه باو اختیار داده یا بر حسب‌قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.»

بنابراین اقدامات خارج از حدود اذن وکیل نیز فضولی است و حکم معامله نیز مشمول حکم معامله فضولی می اباشد که در بندهای زیر بدان می پردازیم.

وضعیت حقوقی معامله فضولی

برابر ماده ۲۴۷ قانون مدنی :«معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست و لو این که صاحب مال باطناً راضی باشد، ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.» عقد فضولی غیر نافد بوده و نیازمند اعلام رضایت مالک می باشد. در اصطلاح حقوقی تنفیذ مالک را «اجازه» (و یا قبول) و عدم تنفیذ معامله را «رد»  می گویند. از مفاد این ماده بر می آید که رضای باطنی و سکوت مالک برای نفوذ معامله کافی نیست و رضای مالک باید به وسیله ای هر چند ضمنی اعلام شود و به همین علت ماده ۲۴۹ همان قانون مقرر داشته است :«سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود.» و مطابق ماده ۲۴۸ قانون مدنی :«اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.» اعم از آنکه تصریح در معنا باشد یا بطور ضمنی مبین رد معامله فضولی باشد و همانند انکه در مثال فوق مالک با اطلاع از انعقاد عقد فضولی اقدام نموده است.

در همین رابطه شایان ذکر می داند اگر مالک قبولی خود را منوط به گذاردن شرط و شروط جدیدی بنماید، فی الواقع معامله فضولی را بطور ضمنی رد نموده است و البته در این حالت اگر اصیل با شرایط اعلامی از سوی مالک موفقت نماید و عقد بر مبنای شرط جدید منعقد شود می توان ادعا نمود که قرارداد جدیدی بین مالک و اصیل منعقد شده که البته بر این امر آثار حقوقی فراوانی مترتب می باشد.

اگر مالک معامله را قبول کرد عقد بطور کامل محقق شده و حق ردی برای ایشان باقی نمی ماند و همچنین است در صورتی که مالک معامله را ابتدائاً رد نماید که در این حالت نیز چون معامله باطل شده دیگر نمی تواند آن را قبول نماید و به همین علت ماده ۲۵۰ قانون مدنی مقرر داشته است :«اجازه در صورتی موثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.»

ماده ۲۵۲ همان قانون  بیان می دارد :«لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد، اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند.» و از مفهوم مخالف این ماده استنباط می شود که اگر تأخیر موجب ضرر اصیل نشود به حکم قاعده ایشان می بایست به پیمانی که بسته است وفادار بماند. ماده ۲۵۳ قانون مذکور مقرر داشته :«در معامله فضولی، اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید، اجازه یا رد با وارث است.» بدیهی است که در این فرض ورثه می بایست یا بطور کلی معامله را قبول و یا بطور کامل رد نمایند و حق تجزیه آن را ندارند مگر با موافق اصیل.

ماده ۲۵۴ قانون مدنی بیان می دارد :«هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن مال به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی منتقل شود، صرف تملک، موجب نفوذ معامله سابق نخواهد بود.» چرا که معامله منعقد قبلی غیر نافد بوده و نیازمند قبولی مالک است و مالک هر شخصی باشد باید قبولی دهد. همانند آنکه شخصی مال متعلق به پدر خود را بطور فضولی معامله نماید و پس از آن پدرش فوت کند و تمام آن مال به وی ارث برسد که در اینجا مالک فعلی (کسی که قبلاً نسبت به این مال معامله فضولی کرده) می بایست معامله را اجازه را رد نماید. جالب آنکه برابر ماده ۲۵۵ قانون مدنی :«هر گاه کسی نسبت به مالی معامله بعنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله کننده می توانسته است قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است والا معامله باطل خواهد بود.»

مطابق ماده ۲۵۶ قانون مدنی :«هر کسی مال خود را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند، معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر فضولی است.» بطور مثال اگر شخصی که مالک سه دانگ آپارتمان می باشد و در هنگام معامله ششدانگ آن را منتقل کند معامله نسبت به سه دانگ خود صحیح و نسبت به سه دانگ دیگر فضولی بود که در این حالت وضعیت قسمت اخیر منوط به تنفیذ آن از سوی مالک است و بر فرض رد این بخش از معامله خریدار به استناد خیار تبعض صفقه حق فسخ تمام معامله را خواهد داشت، همانطوری که در مبحث خیارات به بررسی بیشتر آن خواهیم پرداخت.

مطابق ماده ۲۵۷ قانون مدنی :«اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک، معامله فضولی را اجازه یا رد کند، مورد معامله دیگر نیز واقع شود، مالک می تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند.در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از ان نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.»بطور مثال اگر حسن مال متعلق به حسین را به علی بفروشد علی آنرا به محمد فروخته و بعد از ان محمد آنرا به تقی واگذار نموده باشد، در اینجا حسین بعنوان مالک می تواند تمام معاملات را رد نماید و یا هر کدام از معاملات را که بخواهد تنفیذ کند و اگر معامله فیمابین علی و محمد را تنفیذ کند، قرار داد مذکور و نیز معامله بعدی یعنی معامله بین محمد و تقی نافذ و معامله قبلی یعنی معامله بین حسن و علی باطل خواهد بود.

لازم به ذکر است که اثر قبول یا رد معامله از طرف مالک به زمان انعقاد عقد باز میگردد و در واقع رد یا قبول اثر کاشفیت و قهقرایی داشته و به همین علت ماده ۲۵۸ قانون مدنی مقرر داشته است که :«نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.» بطور مثال اگر فضول در فروردین سال ۱۳۸۸ معامله ای را منعقد ولیکن مالک آن را در سال ۱۳۸۹ تنفیذ نماید، منافع ملک از سال ۱۳۸۸ متعلق به اصیل خواهد بود.

  ابطال معامله فروش مال غیر

مسئولیت طرفین عقد فضولی و ایادی بعدی

مطابق ماده ۲۵۹ قانون مدنی :« هر گاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن را اجازه نکند، متصرف ضامن عین و منافع بوده است.»در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون (از طرف مالک) در حکم غصب است به عبارت دیگر اصیلی که مال مالک را به اذن فضول به تصرف گرفته است ضامن عین و منافع آن تلقی و در واقع غاصب محسوب می گردد چه آنکه برابر ماده ۳۰۸ قانون مدنی :«غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان، اثبات ید مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.» ماده ۲۶۱ قانون مدنی در همین رابطه مقرر داشته است :«در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود، هر گاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضمن است اگر چه منافع را استیفاء نکرده باشد و همچنین نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.» همانطوری که معروض شد در واقع تصرفات متصرف غیر ماذون غاصبانه بوده و «الغاصب یوخذ الاحوال»فلذا ید وی ضمانی بوده و ضامن تسلیم عین و منافع مال می باشد ولی آنکه از آن استیفاء نیز نکرده باشد و همین امر صادق است بر ایادی بعدی چه آنکه ماده ۳۲۳ همان قانون اعلام میکند :«اگر کسی ملک مغصوب را از غاصب بخرد آن کس نیز ضامن و مالک می تواند بر طرق مقررات مواد فوق به هر یک از بایع و مشتری رجوع کرده عین کرده و در صورت تلف شدن آن، مثل یا قیمت مال و همچنین منافع آن را در هر حال مطالبه نماید.»

خریدار معامله فضولی همواره حق دارد جهت استرداد ثمن پرداختی به فضول مراجعه نماید و لیکن مطالبه خسارات از فضول مشروط به آن است که خریدار از فضولی بودن معامله اطلاعی نداشته باشد به همین علت ماده ۲۶۲ قانون مدنی مقرر داشته است :«در مورد ماده قبل (زمانی که مالک معامله را در نموده است) مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.»و در ادامه ماده ۲۶۳ قانون مذکور اعلام می نماید :«هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.»

لازم به ذکر می داند که برابر ماده ۲۶۰ ماده مدنی :«در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند، دیگر حق رجوع به طرف دیگر را نخواهد داشت.» همانند ماده ۶۶۵ قانون که مقرر می دارد :«وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست، مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.» فلذا علی الاصول اعلام قبولی معامله فضولی از سوی مالک دلیل بر تأیید قبض عوض نیست مگر آنکه دلیل یا قرینه قطعی نیز بر تأیید قبض عوض وجود داشته باشد.

  ابطال معامله فروش مال غیر

وضعیت و آثار معامله فضولی پس از رد

ممکن است مالک معامله فضولی را رد کند در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت. به موجب ماده ۲۵۱ قانون مدنی رد معامله فضولی به هر لفظ یا فعلی که به عدم رضایت مالک دلالت کند حاصل می‌شود.

در صورتی که فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد و مال نزد او موجود باشد مالک خواهد توانست با رد معامله به او مراجعه کرده و عین مال خود را مسترد کند.

هر گاه مال مورد معامله نزد اصیل تلف شده باشد مالک بدل مال و تمام منافع مال را از اصیل می‌گیرد خواه اصیل از آن منافع استفاده کرده باشد یا استفاده ننموده باشد.

 ابطال معامله فروش مال غیر

آیا معامله فضولی موجب صدور حکم کیفری می گردد؟

سوالی که مطرح می گردد آن است که آیا ضمانت اجرای معامله فضولی صرفاً صدور حکم بر ابطال معامله است و ابطال معامله فضولی موجب مرتفع شدن و انسداد راه و ضمانت اجرای کیفری است؟آیا وقوع معامله فضولی متضمن صدور حکم کیفری نیست؟ در پاسخ بر اساس تجربه وکالت در امور قراردادها و املاک بیان می گردد که لزوماً انجام معامله فضولی موجب صدور حکم محکومیت کیفری نمی گردد. یعنی در مواردی معامله فضولی واجد جنبه کیفری و صدور حکم کیفری معمولاً به اتهام و جرم کلاهبرداری،انتقال مال غیر(در مواردی حتی نسبت به انتقال گیرنده مانند خریدار در عقد بیع یا مستاجر در عقد اجاره)و در صورت جعل سند،به جرم جعل و استفاده از سند مجعول، می گردد. به بیان دیگر بایستی عناصر سه گانه و عمومی و کلی وقوع جرم یعنی عناصر قانونی ،مادی و روانی احراز گردد و شرایط اختصاصی جرایم مذکور نیز موجود باشد. لذا در جایی که وکیلی به اعتبار و اعتقاد ماذون بودن به فروش ملکی با قیمت نازل(طبق اظهارات مالک) یا مبهم بودن مفاد وکالتنامه از جهت مبلغی که وکیل می تواند به آن میزان مال مورد معامله را انتقال دهد،ملکی را انتقال دهد،معمولاً شعب دادسرا و دادگاه های کیفری سوء نیت متهم را محرز نمی دانند و حسب مورد رای بر منع تعقیب و برائت صادر می نمایند. توضیح جزییات این موضوع در این نوشتار نمی گنجد و بهتر است قبل از هر اقدام حقوقی از راهنمایی های وکیل با تجربه در قراردادها و امور ملکی بهره ببرید.