بسیاری از افراد برای جبران و تامین هزینه های لازم برای خرید مسکن اقدام به دریافت وام برای ملک مورد نظر می کنند که با توجه به فرایند و روال کار بانک ها؛ سند ملک در رهن بانک قرار گرفته و به عنوان وثیقه تحت اختیار آن ها می باشد.
به این دسته از خانه ها که مالکان مربوطه با استفاده از سند آن اقدام به دریافت وام کرده اند خانه های وام دار گفته می شود. نکته ای که برای این خانه ها مطرح می باشد این است که به سبب تمام نشدن اقساط مربوط به وام؛ سند ملک در رهن بانک بوده و ملک مورد نظر در زمان خرید و فروش باید مورد بررسی بیشتری قرار گیرد. این مسائل و دردسر های ناشی از آن موجب شده تا این دسته از خانه ها روند خرید و فروش مشکل تری را در مقایسه با موارد دیگر داشته باشند و بسیاری از افراد از خرید آن منصرف شوند.
اما با این حال در روند خرید و فروش املاک در بازار مسکن به تکرار شاهد این نوع از معاملات مسکن هستیم که این اتفاق ناشی از قیمت پایین این دسته از خانه ها به سبب وجود وام می باشد. چرا که ملک مورد نظر دارای وام بوده و فرد خریدار می تواند با مبلغی کمتر اقدام به خرید کند که این موضوع برای بسیاری از افراد جذاب بوده و به سبب تامین هزینه مورد نیاز برای خانه وارد معامله خانه های وام دار می شوند.
مالکیت خانه وام دار چگونه است؟
راه حل این است که باید فروشنده وقتی که سند دستی (قولنامه) را در بنگاه تنظیم کرد، حالا به دفاتر اسناد رسمی برود و یک وکالت نامه‌ی مالکیت به شخص خریدار بدهد که در واقع همان سند مالکیت است و نشان می‌دهد که این ملک با این مشخصات، مالکیتش به نام شخص خریدار است، اما تا زمانی که وام بانکی این ملک تسویه نشود مالک جدید (خریدار) حق فروش ملک را ندارد.
یک سوال اساسی دیگر این که اکثر اوقات برای همه ما پیش می‌آید این است که آیا فروشنده هنگام فروش خانه وام دار خود، وام خانه را نیز به خریدار منتقل می‌کند؟ که این کار شدنی است.
مثلا فروشنده ملکی به ارزش ۲۰۰ میلیون تومان خود را با وام ۵۰ میلیون تومانی به خریدار منتقل می‌کند و باید خریدار ۱۵۰ میلیون تومان نقدا به فروشنده بپردازد و ۵۰ میلیون تومان الباقی را که وام است، اقساط آن را بپردازد.
یک نکته مهم این است که ممکن است فروشنده، طی مدت زمانی که خانه را بفروشد، مثلا ۶ قسط وام را پرداخت کرده باشد که خریدار باید از مابقی اقساط شروع به پرداخت کند.
توصیه کارشناسان حوزه مسکن این است وارد اینگونه معاملات نشوید، ولی اگر شرایطی داشتید که مجبور به این کارشدید فقط به وکالت نامه مالکیت بسنده نکرده چراکه، وکالت نامه تا زمانی که شخص وکالت دهنده در قید حیات است اعتبار دارد، یعنی اگر فروشنده فوت کند دیگر آن وکالت نامه‌ای که به خریدار داده است اعتباری ندارد و وارثین فروشنده می‌توانند ادعا کنند که این وکالت نامه باطل و ارزشی ندارد.
همچنین خانه را با شرط تسویه وام از سوی فروشنده بخرید، چراکه گاهی اوقات فروشنده ممکن است شدیدا نیازمند پول باشد و با تسویه وام مشکلی نداشته باشد.
نکات حقوقی در زمان خرید وکالتی خانه های وام دار
در مجموع شرایط و نحوه خرید و فروش خانه های وام دار مانند سایر املاک بوده اما این گونه خانه ها به سبب کم تر بودن مبلغ قابل پرداخت برای آن ها در زمان معامله باعث جذب بسیاری از متقاضیان بازار مسکن شده است اما خریداران این گونه املاک باید در نظر داشته باشند که ملک مورد نظر به صورت قطعی انتقال پیدا نکرده و فروشندگان تنها قادر به ارائه وکالت نامه برای فروش ملک و انتقال آن خواهد بود. به همین سبب این گونه خرید و فروش ها در بازار مسکن با مشکلاتی همراه می باشد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد. اما در ادامه روش هایی برای خرید و فروش این گونه املاک ارائه شده است که می تواند راهنمای افراد برای خرید خانه هایی از این قبیل باشد.
1. امکان فروش ملک توسط فروشنده پس از دادن وکالت بلاعزل به فرد دیگر
2. امکان باطل شدن وکالت بلاعزل در مواردی مانند فوت و یا جنون فروشنده. باید توجه داشت ذکر شدن عبارت “وکالت بعد از فوت نیز برقرار باشد” در وکالت نامه نیز مانع از باطل شدن آن نمی باشد.
با توجه به نکات ذکر شده پیش از اقدام به خرید خانه های وام دار؛ می بایست آگاهی لازم پیرامون این نوع از معاملات؛ شرایط وام مربوطه و مدت زمان باقی مانده برای آن را کسب کرده و از اعتبار و صادق بودن فرد فروشنده اطمینان پیدا کرد چرا که خرید خانه های وکالتی که خانه های وام دار یکی از انواع آن ها می باشد؛ می تواند دردسر هایی را برای فرد خریدار به وجود آورد. اما اگر فردی قصد خرید این نوع از املاک را داشته باشد می بایست شرایط و نکات زیر را مد نظر داشته و بر اساس آن ها اقدام کند.
1. در صورت کسری بودجه خانه های وام دار می تواند گزینه مناسبی برای خرید باشد اما باید مسائل حقوقی آن را به طور کامل در نظر گرفت.
2. اگر با کسری بودجه مواجه هستید می توانید پرداخت اقساط ملک را به عهده گرفته و در عوض پول کمتری به مالک بپردازید.
3. بسته به میزان اقساط باقی مانده از وام می بایست از قیمت ملک کم کرد.
4. در صورت تصمیم برای خرید وکالتی ملک مورد نظر؛ اگر به فروشنده و درست بودن وی اعتماد ندارید از تصمیم خود منصرف شوید! چرا که دردسر و مشکلات این دسته از املاک بسیار زیاد بوده و احتمال کلاه برداری در معاملات مربوطه بسیار بالا است.
روش های حقوقی برای خرید خانه های وام دار
با توجه به موارد ذکر شده می توان خرید خانه های وام دار را برای بسیاری از افراد جامعه مفید دانست اما در صورتی که موراد حقوقی این دسته از املاک رعایت شده و برای خرید از یکی از روش های زیر اقدام شود.
فک رهن
فک رهن یا به عبارتی آزاد کردن سند ملک یکی از روش هایی است که می تواند در زمان خرید خانه های وام دار پیشنهاد شود. خانه های وام دار به سبب دریافت وام سند ملک در رهن بانک قرار داشته و لذا برای خرید آن ها می توان اقدام به آزاد سازی سند ملک مورد نظر کرد. این عمل به دو صورت زیر در فرایند اداری بانک ها امکان پذیر است:
1. پرداخت وام به صورت یکجا و تسویه حساب با بانک
این روش به دلیل به صرفه نبودن آن برای فروشنده معمولا مورد استقبال قرار نگرفته و انتخاب های دیگر مورد بررسی قرار می گیرد.
2. استفاده از طرح رها
طرح رها به این صورت می باشد که فرد وام گیرنده یا به عبارتی فروشنده ملک؛ برای آزادسازی سند می بایست مبلغی برابر با 110 درصد بدهی باقیمانده را به عنوان سپرده در اختیار بانک قرار دهد که پیرو استفاده از این طرح و واریز مبلغ ذکر شده؛ سپرده فرد تا زمان اتمام اقساط و تسویه حساب با بانک؛ غیرقابل برداشت بوده و در عوض به سپرده فرد؛ بالاترین سود بانکی تعلق خواهد گرفت. در این حالت سپرده فرد به عنوان وثیقه وام در نظر گرفته شده و سند ملک آزاد خواهد شدو در نتیجه به راحتی قابل انتقال به خریدار خواهد بود.
این روش نیز به دلیل نیاز به سپرده در بسیاری مواقع مورد استقبال قرار نمی گیرد.
انتقال وام به خریدار ملک
همانطور که مشخص است پیرو این روش وام مورد نظر به نام خریدار و مالک جدید ملک انتقال پیدا کرده و افراد به واسطه اعلام بانک و اراپه نامه ای در این خصوص می توانند به دفاتر اسناد مراجعه کرده و مراحل مربوط به انتقال سند را انجام دهند. اما لازم به ذکر است پس از انتقال سند؛ در این روش سند ملک همچنان در رهن بانک بوده و تا پایان اقساط مربوطه قابل انتقال به فرد دیگری به غیر از مالک جدید نخواهد بود مگر با استفاده از یکی از روش های ذکر شده!
برای انتقال وام می بایست بخشی از بدهی و اقساط باقی مانده به صورت یکجا تسویه شود؛ لذا فروشنده و خریدار باید به بانک مورد نظر مراجعه کرده و پیرو یکی از دو حالت زیر اقدامات لازم را انجام دهند:
1. اگر وام خانه از محل سپرده باشد هنگام انتقال وام باید ده درصد مانده بدهی یکجا پرداخت شود(این مبلغ از اصل بدهی وام کسر خواهد شد)
2. اگر وام از طریق اوراق دریافت شده باشد باید کارمزدی به اندازه یک درصد مانده بدهی به بانک داده شود.
نقاط مثبت خانه‌های وام‌دار
خرید و فروش خانه‌های وام‌دار برای هریک از طرفین مزیت‌هایی دارد که باعث می‌شود رغبت خریدار و فروشنده به این خانه‌ها بیشتر شود. مثلا سازنده مسکن که همان فروشنده است، بدهی خودش به بانک را از طریق وامی که روی خانه‌های ساخته‌شده خود گذاشته، تسویه می‌کند و از طرفی هم خریدار با پرداخت نقد و اقساط مبلغ بهای خانه، فشار مالی کمتری را احساس می‌کند و برای خرید خانه مورد نظر خود به پول نقد کمتری نیاز دارد. همچنین در چنین معامله‌ای فروشنده خانه خود را سریع‌تر می‌فروشد و پول آن را دوباره وارد بازار ساخت‌وساز مسکن می‌کند. به عبارتی خانه‌های وام‌دار روند تولید مسکن در کشور را سریع‌تر پیش می‌برند.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.