ملک ورثه ای، ملکی است که با فوت مالک، به وراث وی می‌رسد. معامله این املاک قواعد و مراحل خاص خود را دارد.
ویژگی املاک موروثی
املاک موروثی در واقع املاکی است که مالک آن فوت شده است و طبق مقررات و قوانین مذکور در قانون مدنی، به وارث یا وراث متوفی رسیده است. در صورت وجود چند وراث، وراث نسبت به اموال جای مانده از متوفی ، مالکیت مشاع دارند. یعنی وراث در جزء به جزء اموال به جای مانده از شخص متوفی با یکدیگر شریک هستند.
معمولا وراث اموال به جای مانده از فرد فوت شده را بین خود تقسیم می کنند و یا اینکه تمام آن ها را به وجه تبدیل کرده و بین خود تقسیم می نمایند.
برخی نکات مهم در معاملات املاک موروثی
⇐ بررسی کنید که در صفحه نخست سند، ملک به نام فرد فوت شده باشد که به دلیل فوت وی به وراث انتقال یافته باشد.
⇐ زمانی که قصد آن را دارید که ملک ورثه ای را بخرید، باید تمامی وراث در زمان معامله حضور داشته باشند. زیرا در این گونه نباشد خریداز لحاظ قانونی دچار مشکل می شود.
⇐ اگر وارثان در خارج از کشور اقامت داشته باشند، وکالت نامه مورد نظر باید در دفاتر کنسولی در خارج از ایران تنظیم شده باشد.
⇐ از دریافت هر نوع مبایعه نامه یا مدرک فروش ملک که دستی تنظیم شده باشد خودداری نمایید و از نوشته های رسمی استفاده کنید.
⇐ خریدار باید سهم هریک از وارثان را به خود آن ها یا وکیل رسمی آن ها تحویل دهد.
⇐ در صورتی که وصیت نامه وجود داشته باشد و انتقال قسمتی از ملک وراثتی به فردی غیر وارثان قانونی توسط مالک متوفی، فرد ارث گرفته نیز باید در امضای قرارداد مبایعه نامه و معامله حضور داشته باشد. زیرا در غیر این صورت او این حق را دارد که معامله را باطل کند.
مراحل فروش ملک ورثه ای
در زمان خرید و فروش ملک ورثه ای لازم است به نکات زیر توجه کرد:
⇐ احراز و شناسایی مالکیت
⇐ کلیه وراث مبایعه نامه را امضاء کنند.
⇐ اموال صغیر در دست ورثه صغیر است. ( به شخصی که کمتر از ۱۵ سال داشته باشد صغیر گفته می‌شود.)
⇐ وصیت نامه
۱. احراز مالکیت
در زمان خرید ملک ورثه ای مهم‌ترین موضوع احراز مالکیت وراث است. به این معنا که چنانچه ملک مورد معامله از جمله املاک موروثی باشد، باید حتماً سند مالکیت به نام متوفی باشد، در چنین شرایطی گواهی انحصار وراثت مهم‌ترین مدرکی است که می‌توان به وسیله آن احراز مالکیت کرد. این گواهی از سوی شورای حل اختلاف صادر و در آن نام ورثه و میزان ارث هر یک ذکر می‌شود. بنابراین خریدار باید در زمان خرید ملک ورثه ای علاوه بر مشاهده گواهی انحصار وراثت و شناسنامه متوفی، بررسی کند که آیا وراث دیگری هم وجود دارند یا خیر.
۲. وراث باید مبایعه نامه را امضاء کنند
چنانچه وراث متعددی وجود داشته باشد، تمامی آن ها باید مبایعه نامه را امضاء کنند یا اینکه وکیلی به نیابت از آن ها در هنگام معامله حضور داشته باشد و مبایعه نامه را امضاء کند. در صورتی که برخی از آن ها سهم خود را بفروشند، اما یک یا چند نفر دیگر از وراث مبایعه نامه ملک را امضاء نکرده و حاضر به فروختن ملک نشوند، خریدار فقط از طریق دادخواست به دادگاه میتواند سایر ورثه را وادار به فروش کند. زیرا آن وراثی که مبایعه نامه ملک را امضاء کرده اند، فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.
۳. اموال صغیر در دست ورثه صغیر است
در مواردی که بین وراث فرد صغیر هم وجود داشته باشد، طبق قانون تصرف در اموال او ممنوع و معامله توسط قیم وی انجام می‌شود. چنانچه قیم بخواهد اموال صغیر را به فروش برساند لازم است این امر را به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام کند. سپس دادستان، صلاح و منفعت طفل صغیر را بررسی کرده و در صورت صلاحیت، اجازه فروش ملک را به قیم می‌دهد.
۴. وصیت نامه
وصیت نامه به صورت عادی یا رسمی است. همه افراد می‌توانند تا یک سوم اموالشان را وصیت کنند. افراد در زمان خرید و فروش ملک ورثه ای بهتر است که احتمال وجود وصیت نامه را به طور کامل بررسی کنند.
مدارک لازم برای خرید ملک ورثه ای
شماره و مشخصات و همچنین مرجع صدور همه مدارک و مستندات به وسیله وراث اعم از:
⇐ سند مالکیت ملک
⇐ شماره سریال
⇐ گواهی انحصار وراثت
⇐ گواهی مالیات بر ارث
⇐ وصیت نامه
⇐ وکالت نامه
⇐ پایان کار شهرداری
⇐ در صورت وجود ورثه زیر سن قانونی، وجود قیم نامه الزامی است.
توجه به این نکته لازم است که فروش سهم الارث بقیه وراث بدون اجازه آن ها، انتقال مال غیر به حساب آمده و این انتقال باطل است.
بررسی گواهی انحصار وراثت
یک گواهی در قوانین ارث وجود دارد که نام آن گواهی انحصار وراثت می باشد.
این گواهی انحصار وراثت توسط مراجع قضایی صادر می‌شود و در آن وارثان متوفی مشخص می شوند.
یکی از مدارکی که برای معامله خانه های مورثی لازم است همین گواهی انحصار وراثت است.
براساس این گواهی تعیین می شود شما قرار است با چه افرادی در معامله ملک رو به رو باشید.
در صورت وجود فرد محجور یا صغیر فروش ملک ورثه ای چگونه است؟
بررسی وجود اشخاص محجور در بین وراث و ضرورت در تعیین قیم برای آن ها زیرا مطابق با قانون و مقررات هر گاه بین وراث غایب و محجوری وجود داشته باشد سهم او به ولی یا قیم و یا وصی او سپرده می شود.
وصیت نامه
مطابق با قوانین موضوعه ایران، اشخاص می توانند تا سقف یک سوم اموال خود را وصیت نمایند.
وصیت نامه ممکن است بصورت رسمی و یا عادی باشد. یکی از مشکلات املاک ورثه ای وجود وصیت نامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود بنابراین توصیه می گردد که احتمال وجود وصیت نامه بطور کامل بررسی گردد.
لزوم موافقت و امضای همه وراث
در صورت تعدد وراث، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضاء نمایند و یا اینکه به نیابت از آنها وکیل شان حضور داشته باشد.
اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه میتواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چرا که آن تعداد وراث که مبایعه نامه را امضاء کرده اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.
در موقع تنظیم سند نیز لازم است که همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که ورثه یا بعضی از آنان حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.
وکیلان وراث، وکالت نامه دارند؟
گاهی ممکن است پیش بیاید در معامله املاک موروثی، وارثان آن ملک در کشور حضور نداشته باشند. در این صورت وکیل‌های این افراد کارهای مربوط به معامله ملک را انجام می دهند.
در اینجا لازم است به چند نکته توجه کنید:
۱- وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند.
۲- دست‌نوشته یا اینکه شخص وارث، یک فرد را تلفنی و شفاهی به‌عنوان وکیل خود معرفی کند، به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
۳- وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
۴- اشخاصی که در کشور حضور ندارند باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
۵- با بررسی وکالت نامه باید متوجه شوید اختیارات وکیل چیست؟ برای انجام معاملات وکیل باید دو اجازه از‌سوی ورثه داشته باشد. این دو اجازه به شرح زیر است:
⇐ اجازه فروش
⇐ اجازه دریافت پول ملک معامله شده
در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید ممکن است وارث مدتی بعد مدعی شود که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و وارث دوباره پول را از شما طلب کند.
پرداخت مبلغ معامله به تک‌تک ورثه
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای نکته بسیار مهمی است.
معمولا این گونه است که شخص خریدار همه مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وراث می دهد تا آن ها بعدا این مبلغ را بین خود تقسیم کنند. در حالی که این کار اشتباه بسیار بزرگی در هنگام معامله است.
لازم است خریدار سهم هر یک از وراث را تک به تک به آن ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی پرداخت حقش نشوند.
مزایده ملک ورثه ای چگونه انجام می شود؟
معنای مزایده این است که چیزی به بالاترین قیمت پیشنهاد شده است و به آن قیمت به فروش می رسد. پیش از اجرای مزایده، مورد مزایده توسط کارشناس رسمی که به وسیله دادگاه انتخاب شده است، ارزیابی می گردد و مبلغ تعیین شده توسط این کارشناس، به عنوان مبلغ اولیه مشخص می گردد.
همان گونه که پیشتر گفته شد، برنده مزایده شخصی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است و استثنایی در این زمینه وجود ندارد.
قوانین مزایده ملک ورثه ای
در رابطه با مزایده ملک ورثه ای چند نکته وجود دارد که در زیر اشاره شده است.
⇐ مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک به وسیله کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده، به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می‌شود.
⇐ در مزایده فروش، به غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری برای وراث وجود ندارد.
⇐ در صورتیکه یکی از وراث بخواهد ملک ورثه ای مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان‌پذیر است.
⇐ برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.