از موضوعات مهمی که امروز در دادگاه ها به تعداد فراوان مطرح می شود، دعوای تصرف است. بنا به حکم قانون و شرع، اگر کسی مال دیگری را غصب کند، مکلف است عین مال را به صاحب آن برگرداند؛ چرا که در غیر این صورت با حکم دادگاه از او خلع ید می شود. همچنین اگر شخصی به ملک دیگری تجاوز و در آن ساخت و ساز کند، در این صورت نیز باید پس از بازگرداندن زمین به حالت نخست، عین زمین را به صاحب آن بازگرداند که دراین صورت باید دعوای قلع و قمع مطرح نماید.
دعوای قلع و قمع، یکی از شایع‌ترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی است که معمولا در تکمیل خواسته‌های دیگری مانند خلع ید یا رفع تصرف مطرح میشود، البته باید گفت، طرح این دعوا در کنار سایر دعاوی به مفهوم وابسته بودن این دعوا به دعاوی دیگر نیست، بلکه این دعوا را می‌توان در حکم یک دعوای مستقل، در مراجع قضایی مطرح کرد تا مورد رسیدگی قرار گیرد.
خلع ید و قلع و قمع در ملک مشاع
هـمـان‌گـونـه کـه می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و هر شریک در جزء جزء ملک مشاعی شراکت دارد همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که خلع ید سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه دارد و از این‌رو ست که باید بپذیریم مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید از قواعد آمره است و باید اجرا شود و باید توجه داشت که در بعد حقوقی این دعوا، احراز مالکیت مشاعی خواهان مهم است نه سبق تصرف شریک مشاعی؛ ولو اینکه مقدار تصرف خوانده که شریک مشاعی است کمتر از سهم مشاعی او باشد و از طرفی قلع و قمع ابنیه احداثی و نزع یا قطع درختان غرس شده در ملک خواهان در صورتیکه جزء خواسته خواهان توامان با دعوی خلع ید باشد دادگاه مکلف است ضمن رسیدگی و حکم به خلع ید حکم راجع به قلع و قمع ابنیه احداثی و همچنین قطع درختان غرس شده را نیز صادر نماید.
تفاوت قلع و قمع با تخریب
قلع و قمع با تخریب تفاوت دارد. تخریب به معنای ویران کردن، انهدام و خراب‌کاری است و بیشتر جنبه منفی و همراه با اجبار و سوءنیت دارد، در حالی که در قلع و قمع، حالت روانی منفی وجود ندارد.
در ماده 690 کتاب تعزیرات قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375 آمده است، هر کس با صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‌شده یا درآیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی‌شده، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌های ملی، تأسیسات کشاورزی، دامداری و دامپروری، کشت و صنعت، اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی، املاک، موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت کند یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی کند که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم میشود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق کند.
همچنین بر اساس تبصره‌های این ماده، رسیدگی به جرایم نامبرده، خارج از نوبت انجام می شود و مقام قضایی با تنظیم صورت‌مجلس، دستور متوقف ماندن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد. همچنین در صورتی که تعداد متهمان سه تن یا بیشتر و قراین قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد، قرار بازداشت صادر خواهد شد. مدعی میتواند خلع ید، قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را تقاضا کند.
مرجع قضائی صالح برای رسیدگی به دعوای قلع و قمع
بسته به اینکه قلع و قمع به‌عنوان یک شکایت کیفری یا دادخواست حقوقی مطرح شود مرجع قضائی صالح به رسیدگی نیز متفاوت خواهد بود.
الف) مرجع قضائی صالح برای قلع و قمع در امور کیفری:
متهم و شرکاء و معاونین جرمی که خواستۀ قلع و قمع را برای شاکی یا خواهان به وجود می‌آورد در دادگاهی محاکمه می‌شوند که جرم در حوزه آن واقع شده باشد بنابراین دادگاه محل وقوع تغییر کاربری غیرمجاز یا محل وقوع مال غیرمنقول مورد تصرف، صلاحیت رسیدگی به جرائم مربوطه را دارد و دادسرایی که در معیت این دادگاه انجام‌وظیفه می‌کند صالح برای انجام تحقیقات و صدور قرار جلب دادرسی است. در این خصوص و با توجه به ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و مستنداً به ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی و مواد ۲۹۴ و ۳۰۱ قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی به جرم تغییر کاربری یا شکایات تصرف در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ می‌باشد.
ماده ۲ قانون جلوگیری از تصرف عدوانی نیز تصریح دارد که: «دادستان شهرستان محل وقوع مال یا دادرس دادگاه بخش مستقل و سیار به قائم‌مقامی دادستان در حوزه صلاحیت خود مکلف‌اند به شکایات شاکی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نمایند.
ب ) مرجع قضائی صالح برای قلع و قمع در امور حقوقی:
در دعوای حقوقی خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید در این خصوص رسیدگی بدوی به دعاوی قلع و قمع از نظر صلاحیت محلی مطابق ماده ۱۲ ق.آ.د.م. در صلاحیت دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است ماده مذکور بدین شرح تعیین تکلیف نموده است: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»
روند رسیدگی به دعوای قلع و قمع
به‌منظور احراز مالکیت خواهان بدواً موضوع مالکیت یا احراز صحت و اصالت سند مالکیت ارائه شده از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام می‌گردد.
پس از وصول پاسخ استعلام اداره ثبت، دادگاه برای تطبیق موضوع مالکیت رسمی خواهان با مورد تصرف غیرقانونی خوانده و احراز تصرفات غیرقانونی وی در ملک مورد اختلافو بیان حدود اربعه و میزان تصرفات توأم با ترسیم کروکی و ملاحظه اعیان و اشجار و مستحدثات، قرار کارشناسی صادر می‌نماید (ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی).
بعد از صدور قرار جهت امر ابلاغ تودیع حق‌الزحمه کارشناس، وقت نظارت تعیین می‌گردد.چنانچه در وقت مقرر دستمزد کارشناس پرداخت نگردید با رعایت ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست صادر خواهد شد.
در صورت پرداخت دستمزد کارشناس، وقت دیگری جهت اجرای قرار تحقیق و معاینه محل توأم با کارشناسی تعیین و طرفین و کارشناس و عضو مجری قرار دعوت و موضوع قرار به طرفین تفهیم می‌گردد.
وقت نظارت جهت وصول نظریه کارشناس تعیین (ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی) و به‌محض وصول نظریه کارشناسی دادگاه وقت نظارت تعیین می‌کند و به طرفین ابلاغ می‌نماید تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغبه دفتر دادگاه مراجعه و با ملاحظه نظر کارشناس، چنانچه مطلبی دارند نفیاً یا اثباتاً به طور کتبی اظهار نمایند.
هرگاه به نظریه کارشناس از سوی طرفین اعتراض وارد نگردید و نظریه نیز با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء رأی می‌نماید (ماده ۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی).
چنانچه به نظریه کارشناسی اعتراض موجه وارد شود دادگاه به صلاحدید خود میتواند قرار ارجاع به هیئت کارشناسی را صادر نماید که در این صورت مراحل سوم به بعد مجدداً طی خواهد شد.
استثنا در صدور حکم خلع ید و قلع بنا
به موجب یک قانون خاص که در ادامه بدان اشاره خواهیم کرد، چنانچه در دادگاه محرز شود متصرف قصد تجاوز به ملک دیگری را نداشته و بر اثر اشتباه در پیاده کردن نقشه و محاسبۀ ابعاد، بخشی از ملک مجاور را جزء ملک خود دانسته و مبادرت به ساخت و ساز نموده است و به عنوان مثال در زمان ساخت و ساز یک متر در صول بیست متر زمین ملک مجاور را به تصور اینکه ملک او بوده متصرف می شود و به جای ان یک متر از طرف دیگر رها می کند یا اساسا در تشخیص موقعیت طبیعی ملک دچار اشتباه میشود مثلا به جای اینکه قواره دوم از کوچۀ دوم را متصرف شده و ایجاد ساختمان نماید، قوارۀ دوم از کوچۀ سوم را متصرف شده و در همۀ حالات از واقعیت امر بیاطلاع باشد و میزان ضرر مالک هم در مقایسه با ضرر متصرف در ضورت خلع ید و قلع بنا بسیار کمتر باشد چنانچه با نظر دادگاه و با انجام کارشناسی بالاترین قیمت را متصرف تودیع کند حکم به خلع ید و قلع بنا صادر نشده و به جای آن، حکم به اصلاح سند صادر میشود. مستند این موضوع، ماده واحدۀ لایحۀ قانونی راجع به رفع تجاوز و
جبران خسارت وارده به املاک مصوب 1358 شورای انقلاب است به این شرح زیر:
ماده واحده- در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیرمجاز در املاک مجاور، هرگاه محرز شود که طرف دعوا یا ایادی قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبۀ ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشۀ ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کنندۀ بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم در مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات متوجه طرف میشود به نظر دادگاه، نسبتا جزئی باشد، در صورتی که طرف دعوا قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیۀ خسارات وارده و اصلاح سند مالکیت طرفین دعوا می دهد در غیراین صورت، حکم به خلع ید و قلع و قمع مستحدثات غیرمجاز داده خواهد شد.
تبصره- منظور از قیمت اراضی در این ماده، بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا صدور حکم خواهد بود“
قلع و قمع بنا
مقررات قانونی و نظریات مشورتی در خصوص قلع ابنیه احداثی یا قطع درختان غرس شده
⇐ نظریه شماره ۳۰۳۳/۷ مورخ ۱۱/۵/۱۳۷۳ با موضوع «صدور حکم خلع ید ملازمه با قطع درختان و تخریب بنای احداثی ندارد مگر اینکه ذینفع درخواست نماید»
سؤال: حکمی مبنی بر خلع ید صادرو در مرحله تجدیدنظر قطعی میشود در زمین مورد خلع ید درختانی توسط غاصب غرس شده و در حدود ده سال از غرس آنها گذشته است، چگونه حکم صادره را می‌توان اجرا کرد؟
جواب: «صدور حکم خلع ید از زمین غصبی، ملازمه با قطع درختان یا تخریب بنای احداثی ندارد ولی ذینفع میتواند قلع بنای احداثی یا قطع درختان غرس شده به وسیله غاصب را هم خواستار شود.»
قلع و قمع بنا
⇐ نظریه شماره ۳۶۵۴/۷ مورخ ۱۱/۵/۱۳۷۷ با موضوع «صدور رأی بر قلع و قمع مستحدثات به درخواست احد از مالکین فاقد اشکال است و اعتراض سایر مالکین مؤثر نیست.»
سؤال: چنانچه متصرف در ملک مشاعی احداث بنا کرده و یا درختانی غرس کرده باشد آیا صدور حکم بر قلع مستحدثات و قطع درختان فقط به درخواست احد از شرکای ملک مجوز قانونی دارد یا خیر؟ و اگر سایر مالکین معترض باشند چگونه خواهد بود؟
جواب: صدور رأی بر قلع و قمع مستحدثات و یا قطع درختان به درخواست احد از شرکای مشاعی فاقد اشکال قانونی است و اعتراض سایر مالکین نسبت به قلع بنای احداثی مؤثر در اجرای دادنامه نیست.
قلع و قمع بنا
⇐ نظریه شماره ۹۵۰۲/۷ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۸۵ با موضوع «اجرای حکم خلع ید عیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد، هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه مشاع به محکوم‌علیه، محرز باشد.»
سؤال: آیا می‌توان حکم خلع ید و قلع و قمع بنای احداثی در عرصه مشاع، را به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اجرا نمود، یا وجود مستحدثات متعلق به محکوم‌علیه، مانع اجرای حکم است؟
جواب: اولاً: به لحاظ اینکه تفکیک ملک مشترک و مشاعی حالت اشاعه و اشتراک آن را از بین نمی‌‌برد، اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد اما طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و منظور از مقررات املاک مشاعی در این ماده مقرراتی است که در قانون مدنی به طور پراکنده من جمله مقررات مربوط به شرکت در مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ قانونمندی و مقررات مربوط به تقسیم اموال مشترک بین ورثه در قانون امور حسبی و نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ قید شده است.
ثانیاً: در صورتی که اعیانی موضوع حکم در عرصه مشاع احداث شده باشد وجود آن در محل اجرای حکم قطعی لازم‌الاجرای خلع ید مانع اجرای حکم صادره نمی‌شود هر چند تعلق مستحدثات به محکوم علیه محرز باشد و با عنایت به این که در فرض استعلام حکم بر قلع و قمع بنای احداثی هم صادر شده است. صاحب اعیانی میتواند اعیانی احداث شده را تخریب و مصالح آن را ببرد یا به نحوی با محکوم‌له توافق نماید.
قلع و قمع بنا
⇐ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
اولاً: با توجه به اینکه رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور راجع به دعاوی خلع ید صادر شده است، این رأی در کلیه دعاوی خلع ید، اعم از اینکه درمورد اراضی یا اعیان باشد، لازم‌الرعایه است.
ثانیاً: صدور حکم بر خلع ید و قلع و قمع بنا به استناد سند عادی بیع‌نامه بدون اینکه رأی قطعی بر صحت آن صادر شده باشد، توجیه قانونی ندارد. لذا در صورتی که مدعی خلع ید فاقد سند رسمی مالکیت باشد، قبل از طرح دعوی خلع ید باید مالکیت قانونی خود را ثابت و مسجل نماید اما رأی وحدت رویه مذکور مانع از آن نیست که در غیر دعاوی خلع ید دادگاه ادعای خواهان را مورد رسیدگی و صدور حکم قرار دهد.
ثالثاً: رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ همان‌طور که در بند ۱بیان شد در کلیه دعوی خلع ید لازم‌الرعایه است. صرف نظر از اینکه پرونده در دادگاه عمومی یا دادگاه تجدیدنظر مطرح باشد.
رابعاً: با توجه به اینکه دعوی اثبات مالکیت با دعوی خلع ید تفاوت دارد، رأی وحدت رویه مذکور در دعوی اثبات مالکیت قابلیت استناد ندارد. لذا در فرض استعلام، دعوی باید طبق قانون مورد رسیدگی و اتخاذ تصمیم قرار گیرد. بدیهی است در مورد قلع و قمع بنا نیز مدعی در وهله اول باید مالکیت قانونی خود را ثابت نماید. بنابراین در صورتی که مالکیت مدعی مستند به ادله و مستندات قانونی نباشد، این دعوی قابل پذیرش نخواهد بود.
قلع و قمع بنا
مقالات مرتبط
قلع و قمع بنا در ملک مشاع – قلع و قمع بنای مستحدثه بدون اجاره شریک – قاسم نجفی بابادی
دادگاه صالح رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنا – قاسم نجفی بابادی
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید – قاسم نجفی بابادی
چگونگی تخلیه زمین‌های زراعی و کشاورزی؟ – خلع ید از زمین های زراعی و کشاورزی – قاسم نجفی بابادی
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.