در ملک مشاع هر کدام از مالکین می توانند نسبت به مالکیت و سهم خود تصمیماتی از قبیل اجاره دادن و یا فروش (فروش ملک مشاع) اقدام کند. به این امر در اصطلاحات حقوقی تصرف حقوقی می گویند. اما زمانی که پای اجرایی کردن تصمیم شخص برای فروش و یا اجاره به میان می آید دیگر پای تصرف معنوی در میان نیست، بلکه تصرف از نوع تصرف مادی است.
در تصرفات حقوقی تصمیم برای فروش ملک مشاع، به لحاظ قانونی ممکن است. اما هرگونه تصرف مادی و تحت تصرف در آوردن هر بخشی از ملک مشاع بدون اجازه دیگر شرکا قانونی نمی باشد. زیرا همه ی شرکا در تمام ملک سهم دارند و بخشی برای هر یک مشخص نگردیده است.
برای واضح تر شدن موضوع به این مثال توجه داشته باشید: تصور کنید امید و مرتضی هر دو به صورت مشاع مالک ملکی باشند. اگر هر یک از این دو نفر بخواهند سهم خود از ملک را بفروشد، این حق را دارد. اما اگر پس از فروش ملک، مالک جدید و یا شخص دیگری از شرکا که سهم خود را نگه داشته بود بخواهد در ملک تصرفی داشته باشد، مثلا بخواهد در ملک زندگی کند، این اقدام بدون کسب اجازه از دیگر مالکان و شرکا قانونی نمی باشد.
اگر هر کدام از مالکین بخواهند تصمیمی را که نیاز به تصرف مادی دارد را اجرایی کنند باید ملک مورد افراز قرار بگیرد. اگر بدون اذن دیگر مالکین در ملک مشاع تصرفی صورت پذیرد دیگر مالکین می توانند علیه متصرف دادخواست خلع ید به دادگاه ارائه کنند. سپس برای فروش و یا افراز ملک همانگونه که شرح خواهیم داد اقدام کنند.
ملک غیر قابل تقسیم یا افراز
افراز و فروش ملک مشاعی
بنا به موضوعات و مشکلاتی از این قبیل که در ابتدا به آن ها اشاره کردیم این معضلات باعث به وجود آمدن اختلافات زیادی بین شرکا می شود و حتی این موضوع همیشه باعث افت قیمتی املاک مشاع شده است. به همین خاطر اکثر صاحب خانه ها و شرکای املاک مشاع سعی در خاتمه دادن و حل این مشکل به فکر افراز و فروش ملک مشاع می افتند.
برای فروش ملک هیچ یک از شرکا مشکلی نداشته و می توانند اقدام به فروش کنند. اما اگر قصد مشخص کردن سهم خود از مال مشاع را دارند که در قوانین و حقوق به آن افراز می گویند، به اتفاق شرکا توافق کرده و سهم هر یک را مشخص می کنند. پس از توافق، برای رسمی و قانونی کردن افراز باید همه ی شرکا و مالکین نزد دفتر اسناد رسمی رفته و افراز نامه ای تنظیم کنند.
اگر در میان مالکان شخصی که دارای مشکل ذهنی است و یا کودکی که به سن قانونی نرسیده باشد حضور داشته باشند و یا حتی یک نفر از مالکان در جلسه دفتر ثبت حاضر نباشد افراز صورت نخواهد پذیرفت. در این مواقع افراز دیگر در دفتر اسناد رسمی صورت نمی پذیرد و به دلیل جلوگیری از ضایع شدن حقوق این افراد دادگاه برای افراز ملک مشاع تصمیم گیری می کند.
بهتر است بدانید: اگر مال مشاع غیر قابل افراز (تقسیم) باشد، در صورتی که طرفین توافقی بر سر مال نداشته باشند تنها دادگاه می تواند در مورد فروش و مزایده آن تصمیم گیری کند. یعنی اگر یکی از مالکین قصد فروش مال را داشته باشد باید دادخواستی مبنی بر فروش مال مشاع غیر قابل افراز به دادگاه بدهد. دادگاه نیز برای مال مزایده برگزار می کند و کارشناسی را جهت قیمت گذاری برای قیمت پایه در مزایده می فرستد.
ملک غیر قابل تقسیم یا افراز
اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامهای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده میشود و وی میتواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید، که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی).
با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام مینماید.
ملک غیر قابل تقسیم یا افراز
پایان دادن به شراکت با توافق
در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژهای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، میتوانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند.
در این صورت، تقسیمنامهای اعم از عادی یا رسمی (میبایست جهت تنظیم تقسیمنامهی رسمی به دفترخانهی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود، ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی همچون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشد.
اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.
ملک غیر قابل تقسیم یا افراز
پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا میتواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده میشود، اقدام کند.ملک غیر قابل تقسیم یا افراز
ملک غیر قابل تقسیم یا افراز
مرجع رسیدگی دعاوی فروش ملک مشاع
همانطور که در توضیحات قبل بیان کردیم، اگر مالکین مال قابل افراز بر سر افراز توافق کنند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی می توانند این موضوع را حل کنند. اما اگر توافقی صورت نپذیرد تنها دادگاه در این خصوص تصمیم گیری کند.
اگر مال و یا ملک غیر قابل افراز باشد، در این صورت دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی به موضوع افراز و فروش مال خواهد بود.
تاکید دوباره این موضوع بی شک بدون اهمیت نیست که اگر شخصی که دارای مشکل ذهنی است و یا به رشد کامل ذهنی نرسیده اند همچون کودکان، جزء مالکان ملک و یا به طور کلی مالی باشند، در این صورت مرجع رسیدگی به پرونده های آن مال دادگاه می باشد.
ملک غیر قابل تقسیم یا افراز
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.